Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Сколько магазинов ни строй, а в булочную на такси хоть раз, но поедут

Каким бы предусмотрительным в формировании торговой инфраструктуры комплекса ни был застройщик, первые несколько месяцев после ввода объекта в эксплуатацию покупать продукты и проводить семейные торжества придется вдали от дома.

Автор любой скептической или хотя бы нейтральной статьи о новостройках редко сможет избежать критических замечаний об инфраструктуре нового микрорайона. И за редким исключением будет прав. Взять хотя бы торговлю и общепит. Как правило, на ранних этапах реализации проекта его обеспеченность магазинами и кафе оставляет желать лучшего. Это не значит, что застройщики игнорируют потребности будущих жителей квартала и продают все площади комплекса как жилые.

Например, в комплексе «Жили-Были» от компании «КВС» около 3000 кв. м на первых этажах отдано под современный фитнес-центр. В доме «Крылья» этого же застройщика нарезка помещений больше предполагает размещение бытовых служб и магазинов пешеходной доступности, поскольку здание находится в глубине дворов. Или взять комплекс «Наутилус», который «КВС» строит на набережной Матисова канала. Любая набережная обычно становится местом притяжения людей. Поэтому коммерческие помещения там идеально подходят под стрит-ритейл, кафе, отделения банков, салоны красоты.

Места, где разместятся кафе и магазины резервируются при проектировании. Площадь коммерческих помещений определяют при разработке технико-экономических характеристик проекта, исходя из площади участка, этажности здания и плотности застройки. Так вырабатывается проекция этажей дома, в том числе и нижних, которые обычно отводятся под нежилые функции. Из их общей площади вычитается площадь лифтовых холлов, лобби, подсобных помещений и получается площадь коммерческих помещений. Как правило, она составляет порядка 6% от общей площади здания. Иногда в составе жилых комплексов предусматривают даже полноценные торговые центры. По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», на долю коммерческих помещений может приходиться до 4-7 % от общей площади дома. Если в локации оживленный трафик, поблизости находится метро, то этот показатель увеличивается до 10%.

«В основном, весь первый этаж отдается под размещение коммерческих предприятий, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Квартиры на первых этажах обладают более низкой ликвидностью, именно этим в большей степени продиктовано такое решение. Если коммерческих помещений не хватает, компания может принять решение о строительстве отдельностоящего здания».

Как правило, собственный торговый центр застройщик возводит в крупном проекте, насчитывающем не менее 4 многоэтажных корпусов. Ну, или, если локация отличается явным недостатком объектов сферы услуг и торговли. Или напротив очень интенсивным трафиком и выгодностью размещения таких объектов. «Сейчас на рынке появляются жилые комплексы формата residential+retail, - говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. – Они состоят из большой торговой галереи и жилых этажей в башенных корпусах. Часто такие проекты реализуются в ТПУ. В иных случаях, конечно, насыщенность инфраструктуры района учитывается при создании проекта, но это почти никогда не отменяет наличия коммерческих помещений в новом жилом комплексе. Сам факт его появления всегда создает дополнительный спрос на соответствующие услуги».

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, иногда объем коммерческих помещений в жилом доме определяется градостроительной документацией проекта. Но четкой формулы для расчета их количества не существует. «Холдинг Setl Group при принятии решений руководствуется прогнозами востребованности этой недвижимости у арендаторов, анализирует визуальную и пешеходную доступность, наличие подъездов для разгрузки, - говорит Ольга Трошева. – Перед планированием коммерческих помещений мы также изучаем окружение жилого комплекса, однако оно не оказывает сильного влияния на окончательный проект».

Еще один фактор, влияющий на количество помещений под инфраструктуру в жилом комплексе – особенности архитектурного проекта объекта. «Коммерческие помещения не всегда размещаются лишь на первых этажах, - говорит генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Например, в наших проектах «Любовь и Голуби» и «Данилов дом» им отведены сразу два этажа в стилобатной части. Это позволит обеспечить жителей полноценным набором инфраструктурных объектов. В частности, в проекте «Любовь и Голуби» появятся детский сад, супермаркет, булочная, также планируется открыть медицинский центр».

Очевидно, голодным житель новостройки не останется даже если не озаботится покупкой продуктов вдали от дома. Правда, только в том случае, если заселится не в первый месяц после получения ключей от новой квартиры. Магазины и кафе открываются не сразу после передачи дольщикам коммерческих помещений и подписания акта приемки. «От ввода в эксплуатацию до передачи ключей может пройти 3-6 месяцев, - говорит руководитель рекламного направления Becar Asset Management group Натали Калитина. – Нежилые помещения сдаются без отделки, поэтому еще 1-2 месяц уходит на ремонт. Как раз за это время дом заселяется жильцами и открытие магазинов и кафе становится экономически оправданным».

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, чья компания сдает квартиры с отделкой и людей в них заселяется много и сразу, в течение 2-4 месяцев после начала передачи ключей в квартале уже формируется спрос на товары и услуги. Поэтому, как правило, через 3-6 месяцев после начала заселения жильцов в новых домах уже могут начинать работу магазины и предприятия сферы услуг. А в небольших магазинчиках сроки ремонта и оборудования помещений могут быть еще меньше.