Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

«Коммуналка» – это не недвижимость, а соседи

Петербург, как известно, называют «коммунальной столицей Россией». В коммунальных квартирах здесь проживают около 660 тыс. человек — более 13% населения. Какая квартира по закону считается коммунальной, и в чём заключаются юридические особенности такого жилья?

Размытое определение

Определение «коммунальная квартира» в законодательстве размыто, и профессионалы рынка дают собственные разъяснения.

—В коммунальной квартире каждому жильцу (семье) по праву собственности либо по договору найма принадлежит конкретная комната. Здесь проживают разные семьи, как правило, не связанные между собой и по отдельности оплачивающие коммунальные услуги (жильцы имеют разные лицевые счета). Места общего пользования используются либо по праву общей долевой собственности либо по договору найма, – комментирует управляющий партнер Delta estate Eлена Земцова.

По словам директора департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлии Симановской, коммунальная квартира – это квартира, где проживают несколько семей, каждой из которых принадлежит собственная комната, а места общего пользования – кухня, туалет, коридор – находятся в долевой собственности (ст. 41 и 42 Жилищного кодекса РФ, – прим. редакции).

Преимущества – сособственникам

Основным нюансом коммунальной квартиры является наличие собственников других комнат. При продаже комнаты в коммуналке остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой площади.

—В соответствии с порядком и условиями, установленными п. 2 и п. 3. ст. 250 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан известить остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире http://razned.ru/management-house/article/communal-apartments-chapter-history-of-petrograd-leningrad-and-st-petersburg/ о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если соседи откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, собственник вправе продать её любому постороннему лицу, – рассказывает Eлена Земцова.

Уведомление о намерении продать комнату должно быть оформлено через нотариуса или отправлено по почте заказным письмом.

—Если соседей несколько, и каждый из них согласен купить комнату на предложенных продавцом условиях, то выбор принадлежит продавцу. После согласия соседа на покупку сделку с третьими лицами совершить уже нельзя. Если соседи не хотят приобретать комнату, нужно попросить их дать письменный отказ от покупки. Такой отказ либо оформляется в Росреестре, либо заверяется у нотариуса. В этом случае продавец может не соблюдать требуемый месячный срок, – добавляет Юлия Симановская.

Ещё один нюанс может быть связан с тем, что соседи по коммуналке не являются собственниками своих комнат. Как продавцу действовать в таких случаях, советует ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин:

—Коммунальные квартиры предоставлялись гражданам на основании договора социального найма по ордеру. Очень часто по комнатам, на две, три, четыре семьи. Далее их приватизировали на основании заявления, по договору передачи в собственность. Кто-то мог приватизировать, кто-то нет. Поэтому очень часто при продаже квартиры мы сталкиваемся с неприватизированными комнатами в коммуналках. В случае если одна из комнат не приватизирована, отказ нужно получить не только от жильцов, но и от муниципалитета.

Несамостоятельное право

По словам руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, главное заблуждение покупателя комнаты состоит в том, что он покупает объект недвижимости. На самом деле он приобретает кусочек права общей долевой собственности, где сможет распоряжаться своим имуществом не самостоятельно, а только с разрешения других сособственников. Говоря простым языком, он покупает не недвижимость, а соседей.

—Многие коммунальные квартиры расположены в историческом центре города и могут иметь трёхвековую историю. Покупатель зачастую забывает, что приобретает не новопостроенный, никем не заселённый ранее объект недвижимости, а целую историю переходов прав собственности, прописанных и выписанных людей. Риэлторы считают, что при покупке объекта в центре необходимо делать проверку истории квартиры глубиной 10 лет минимум, причём во всех комнатах, и уж всяко глубже, чем приватизация на 1-2 года. Вам наверняка будет интересно узнать, что дедушка из соседней комнаты выписан в психоневрологический диспансер, что один из сособственников является туберкулезным больным, а из одной комнаты 5 лет назад выписан человек в места не столь отдалённые. Повторюсь: приобретая комнату, вы получаете соседей со всеми их историями и проблемами, со всем их прошлым и будущим, – комментирует эксперт.

В следующей статье мы расскажем об алгоритме действий при продаже комнаты в коммунальной квартире.