Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Компании-однодневки: есть ли мошенники на современном рынке недвижимости?

В 1990-е годы на рынке недвижимости появились компании-однодневки — недобросовестные застройщики, которые исчезали, получив деньги от дольщиков и не выполнив своих обязательств.

Портал «Разумная Недвижимость» решил разобраться: остались ли сегодня на рынке недвижимости такие компании и как распознать непорядочного застройщика?

Как становятся недобросовестными застройщиками?

В прошлом недобросовестные застройщики возникали двумя путями: одни компании сознательно шли на преступные действия — забирали деньги дольщиков, выводили их в оффшоры и затем скрывались, другие — разорялись из-за отсутствия опыта и неумения вести бизнес.

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, на сегодняшний день на рынке практически не осталось компаний, которые бы намеренно хотели обмануть покупателей и заработать деньги криминальным путем. Однако никуда не исчезли те, кто за неимением богатого опыта совершает фатальные ошибки, в конечном итоге ведущие к финансовому краху. Кроме того, есть компании, попавшие в список «недобросовестных» по объективным причинам — например, в результате экономического кризиса.

Генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Дмитрий Майоров считает, что сегодня правильнее ставить вопрос так: остались ли компании, которым не стоит доверять свои деньги? И здесь, увы, ответ однозначный — остались. Несмотря на то, что большинство недобросовестных компаний работают на рынке городской недвижимости, за городом тоже можно встретить рисковые проекты, небезопасные договоры и схемы приобретения, долгострои.

По словам Дмитрия Майорова, на рынке загородной недвижимости существуют схемы, когда известные компании приглашают купить коттеджный поселок, предлагая покупателю заключить договор либо с частным лицом — владельцем участка, либо с неизвестной фирмой. Мотивы такого поступка понятны — при возникновении недоразумений, заморозке счетов, известная компания не сможет прекратить работу до выяснения дел в суде, поэтому, как правило, именно под конкретный коттеджный поселок, и создается небольшая фирма — собственник участка, и через которую идут все расчеты. В этом смысле все законно: фирма — владелец земли, значит, все сделки проводятся с ней. Но такая схема может быть опасна для покупателя, так как в случае возникновения споров с маленькой фирмы будет нечего взять.

Подобные небезопасные для покупателя схемы возможны и на городском рынке многоквартирной недвижимости.

Все по закону

В декабре 2004 года был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», цель которого — обезопасить дольщиков. Статьи договора оговаривают требования к застройщику и заключаемым договорам, предусматривают все возможные варианты невыполнения застройщиком своих обязательств и меры наказания в виде штрафов.

Этот документ серьезно осложнил жизнь компаниям-однодневкам и сделал участие в долевом строительстве безопаснее.

Как комментирует руководитель департамента по работе с клиентами «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова, покупка по закону № 214-ФЗ — один из самых надежных способов приобретения будущего жилья. Собственно, именно поэтому на рынке недвижимости рекомендуется выбирать среди нескольких ведущих застройщиков, лидеров рынка. Такие компании давно оформляют отношения с покупателем через договор долевого участия, имеют достаточный финансовый резерв для работы по 214-ФЗ и гарантированного выполнения всех взятых на себя обязательств.

Тем не менее создать законодательство, которое бы исключало банкротство коммерческих компаний, невозможно, к тому же, как известно, наличие закона не гарантирует его исполнения. Поэтому, по мнению генерального директора «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Елены Лашаевой, на рынке недвижимости все равно присутствуют недобросовестные застройщики:

— Сегодня в Петербурге и пригородах ведут свою деятельность порядка 30 девелоперов, с которыми АРИН не будет работать ни при каких условиях. Мы очень сомневаемся в их проектах и не будем «подставлять» своих клиентов.

Как распознать угрозу?

К сожалению, неспециалисту очень сложно, а зачастую просто нереально распознать недобросовестную компанию. Леонид Сандалов считает, что универсальных признаков недобросовестности застройщика не существует:

— Иногда компания, вышедшая на рынок и благополучно строившая проекты, из-за ошибок в планировании и финансировании утрачивает возможность выполнять свои обязательства перед дольщиками (ГК «Город», «ИВИ-93»). Есть и другие случаи, когда у девелопера по объективным причинам возникают задержки на 1–2 года с выводом проекта на рынок, однако впоследствии компания «выживает» и продолжает вести строительство, укладываясь в заявленные сроки. Чтобы распознать недобросовестного застройщика, покупателям также необходимо понимать, что стоимость квартиры должна соответствовать рыночной. Если жилье продают «за три копейки» — это повод усомниться в надежности фирмы.

Эксперты «Агентства развития и исследований в недвижимости» советуют при выборе строительной компании посмотреть историю прежних строек девелопера, узнать, возводились ли объекты застройщика в срок, и если нет — что становилось причиной задержек сдачи.

Как поясняет Елена Лашаева, это самые общие советы и здесь важно не оценивать компанию только по общедоступным данным, ведь никто не отменял пиар и рекламу — оптимистичные сообщения в социальных сетях и на форумах. Из всего этого вычленить правду очень непросто.

Разумная Недвижимость