Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Спрос загоняет девелоперов в промзону

До недавних времен застройщики не часто рассматривали участки, занятые промышленными предприятиями, в качестве площадок для реализации своих проектов. Однако, столкнувшись с падением спроса на жилье на окраинах Петербурга, стали всерьез стали подумывать о редевелпменте бывших промзон. На них, по данным Colliers International, сегодня возведено 4,4 млн кв. м жилья. По прогнозам экспертов компании, к 2030 году объем новостроек там, где были фабрики и заводы увеличится почти в три раза и составит 16 млн кв. м.

Теснят с окраины

«В нашем городе сокращается число площадок, пригодных для строительства жилья, а в центральных районах они – и вовсе штучное предложение, – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – В то же время покупательский спрос на типовое жилье в приграничных локациях ждет неминуемое падение. В этой ситуации наиболее интересным для застройщиков становится освоение бывших промышленных территорий в центре и прилегающим к нему зонам».

Уже сейчас в городе около 20 крупных промышленных площадок общей площадью свыше 600 га, где ведется или в ближайшей перспективе начнется реализация проектов редевелопмента. К 2030 году на их месте может быть построено около 12 млн кв. м жилья. Две трети его будет реализовано в сегментах «комфорт», «бизнес» и «премиум».

Лидером по застройке промышленных зон станет Невский район. Там будет возведено 3,26 млн кв. м или 20% от общего объема всего жилья в городе, построенного и запланированного на бывших промышленных площадках. Немало новостроек на месте предприятий появится также в Московском (1,7 млн кв. м) и Калининском (1,2 млн кв. м) районах. В Адмиралтейском районе может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья. Наиболее вероятные места его появления – пересечение Московского проспекта и набережной Обводного канала, набережные рек Пряжка и Екатерингофка. Самые же интересные для освоения промышленные площадки расположены на Петровском острове, вдоль правого берега Невы и Московского проспекта.

«Самой перспективной для редевелопмента локацией по-прежнему остается Петровский остров, - считает Елизавета Конвей. – Благодаря живописным видам на воду, камерности и хорошей транспортной доступности там реализуются проекты высокого ценового сегмента».

По мнению эксперта, по мере освоения этой территории внимание девелоперов сместится на Выборгскую набережную. Благодаря близости исторического центра города, «Лахта центра» и крупным дорожным развязкам, там уже реализуются проекты классов «бизнес» и «комфорт».

«Промышленные площадки в непосредственной близости от Московского проспекта и Обводного канала обладают отличной транспортной доступностью и продолжат развиваться в сегменте жилья класса «комфорт-плюс», - считает Елизавета Конвей. – Высокий интерес также представляют крупные промзоны в Приморском и Московском районах. Там высоко развита торговая инфраструктура и существует возможность комплексного освоения территории».

Жить в цехе

Скоро в Петербурге появится первый жилой лофт. Так появится прецедент решения одного из актуальных вопросов редевелопмента – сохранение и приспособление под современное использование объектов культурного наследия. Несмотря на растущую популярность стиля лофт и успешные примеры реализации таких проектов появляются в Москве и за рубежом. В Петербурге до сих пор ни одно промышленное здание не превратилось в жилое. В силу консервативности петербургского рынка девелоперы предпочитают размещать в таких объектах офисы, торговые помещения, конференц-залы, креативные пространства и паркинги. Первым в городе настоящий жилой лофт появится в бывшем производственном здании кондитерской фабрики «Георг Ландрин».

«Дореволюционное здание на Большом Сампсониевском проспекте будет отреставрировано и станет сердцем нового жилого квартала бизнес-класса, – отмечает руководитель отдела продаж ГК «Абсолют Строй Сервис» Игорь Гомон. – В любом помещении можно воспроизвести модную индустриальную стилистику, однако только исторические здания с оригинальными оконными переплетами и определенным шагом колонн создают особую атмосферу, которую смогут оценить жители квартала «Георг Ландрин».

Не до «коммерции»

Менее активно будут развиваться проекты коммерческой недвижимости, хотя спрос на офисы и торговые помещения растет, а большинство бывших промзон находятся рядом с современными центрами деловой активности. Тем не менее, строительство коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет скорее дополнением к жилью, чем отдельным направлением развития этих локаций.

Из-за необходимости разграничить территорию проекта и окружающую застройку или учитывая ППТ, в проектах редевелопмента застройщики вынуждены возводить также и объекты коммерческой недвижимости. Однако строительство крупноформатных коммерческих объектов не вписывается в традиционную бизнес-модель девелоперов жилья. Они предпочитают продавать все помещения «в розницу» на стадии строительства. Поэтому, проекты крупных ТРК целесообразно реализовывать совместно с девелоперами коммерческой недвижимости. Они ориентируются на сдачу помещений в аренду и более длительные сроки возврата инвестиций.

Увы, случится это, по всей видимости, не скоро. По мнению генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, как только можно будет прогнозировать стабильный экономический рост не менее 1-2% в год. Тогда у девелоперов вновь появится возможность рассчитывать на долгосрочное кредитование, которое ушло с рынка в связи с кризисными явлениями и санкциями. И реализация проектов коммерческой недвижимости вновь станет перспективным направлением девелопмента, особенно актуальным для территорий бывшего серого пояса.

Проще продавать готовое

Впрочем, гораздо более важной проблемой для девелоперов становится не обеспечение новых территорий современными ТРК, а борьба с постоянно плодящимися законодательными нормами. По словам председателя совета директоров «Максимум лайф девелопмент» Игоря Карцева, к реализации проекта на приобретенном еще в 2014 году участке его компания не может приступить до сих пор. Причина в том, что каждые 3-4 месяца рождаются новые законодательные инициативы, препятствующие реализации проекта. И к тому времени, как проблема, связанная с одной из норм решается, законодатели производят следующую.

Началось все с того, что к моменту получения ПЗУ на 24 этажа, вышел высотный регламент. И выяснилось, что вместо 24 этажей можно было строить только 12. Пока готовились к общественным слушаниям для получения разрешения на превышение регламента, вышли поправки к закону № 820. И у вновь выявленных памятников культуры появились защитные зоны.

«То есть каждые три-четыре месяца появляются какие-то законодательные инициативы, - говорит Игорь Карцев. – Это тяжело. На мой взгляд, если инвестиционный процесс по объекту начался, законодательные инициативы к нему применять не нужно. Иначе все желание инвестировать пропадает. Строить в Девяткино, наверное, здорово. Но что тогда будет с центральной частью города и примыкающим к ней районам»?

Впрочем, борцов с последствиями активности законодателей среди девелоперов, похоже, скоро станет меньше. Вступающие в силу в наступившем году поправки в 214-ФЗ сделают жизнь застройщиков настолько тяжелой, что редевелопментом смогут заниматься единичные компании.

«Понятно, что цель внесенных в закон поправок – защита дольщиков и организация рынка, - говорит партнер юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова. – Но вышло так, что наши законодатели очень перестарались. Причем настолько, что рынок может встать. Или на нем останутся только очень крупные застройщики, которые потянут бремя, предусмотренное этими поправками».

Как будут работать застройщики с первого июля 2018 года не понятно. Вероятно, будут приспосабливаться – менять свою корпоративную структуру, плодить компании, чтобы получать разрешения на строительство. Но как строить объекты социальной инфраструктуры, которые не находятся на участке? Как выполнять обязательства перед тем же городом по строительству сопутствующих объектов? Или перед монополистами, которые выдают технические условия в обмен на строительство инженерной инфраструктуры, расположенной вне участка? Не очень выполнимо и требование тратить на нужды застройщика более 10% от бюджета. Затраты на персонал, аренду и маркетинг у всех разные, но вероятно, больше чем 10%, которые ограничиваются этим законом.

«Эти поправки могли быть пролоббированы банками, - считает Майя Петрова. – Потому что это выгодно только банкам. Появится перечень уполномоченных банков, в которых застройщики обязаны открывать счета и депонировать средства. Это будет некая монополия по распоряжению средствами сначала застройщиков, а потом и дольщиков. И только эти банки смогут заработать. Застройщики точно потеряют. Потому что если посчитать экономику проекта с учетом всех этих финансовых ограничений, то выяснится, что она окажется в глубоком минусе. Судя по комментариям многих моих коллег в компаниях застройщиков, в такой ситуации им будет проще продавать уже в построенных объектах».