Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

«Эффект 2020» или как поддержать цены, когда они не собирались падать

Субсидируемая ипотечная ставки усилила ажиотажный спрос на квартиры, но не стала основной его движущей силой. Не возьмись государство доплачивать за кредиты, продажи жилья, скорее всего, были бы немного, а рост цен – ощутимо меньшими.

Как и ожидалось задолго до перехода застройщиков на работу по эскроу счетам и проектное финансирование, новая схема привлечения средств для строительства привела к росту цен. Правда, мало кто предполагал, что он станет рекордным уже в следующем после этого перехода году. Но именно так его оценивают сами девелоперы.

Всем рекордам наши гордые дать имена

По мнению руководителя направления клиентского опыта Группы RBI Веры Сережиной, рост цен на первичном рынке в 2020 году стал самым высоким за последние 10 лет. К началу четвертого квартала он составил 20%, а в некоторых сегментах и выше. А в «Полис Групп» стоимость квартир за 11 месяцев уходящего года выросла аж на 30-35%.

«Завершающийся год показал рекордный рост цен, - говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. - Так, средняя стоимость метра в городских объектах нашей компании выросла на 20-30%. Рост цен отмечен не только у нас, а на всем первичного рынка Петербурга. В Ленобласти цены тоже выросли, но несколько меньше».

Новостройки высоких ценовых сегментов тоже сильно подорожали. По данным ГК «Абсолют Строй Сервис», на 25% прибавили в стоимости квартиры в проекте бизнес-класса «Георг Ландрин». А по оценке генерального директора компании «Бронка Девелопмент» Андрея Вересова, на рынке первичной недвижимости бизнес- и премиум-класса рост стоимости только в третьем квартале составил в среднем 9-12%. Интересно, что эксперт связывает это с ростом строительной готовности реализуемых проектов, отсутствием нового предложения в условиях стабильного спроса, а также вымыванием предложений в текущих проектах. Про ипотеку, что естественно, коль скоро речь идет о недвижимости высоких ценовых сегментов, не говорит ни слова.

Поторопились с субсидиями?

Эти же причины повлияли на динамику цен в проектах класса масс-маркет. Среди них, но не в первую очередь, упоминается и ипотека. «Одной из основных причин существенного подорожания квадратного метра стало продолжающееся снижение объемов предложения, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – На повышение стоимости повлиял и активный спрос, который подогревала нестабильность в экономике и беспрецедентные условия по ипотеке».

Анжелика Альшаева говорит, что появление льготной ипотеки стало основным драйвером подорожания жилья. Но отмечает, что цены росли и до этого. Например, с января по апрель рост стоимости квадратного метра в городских объектах «КВС» составлял около 8%. В объектах в Ленобласти — около 4%.

А в Группе ПИК гордо заявляют, что спрос на жилье в проектах компании есть всегда, независимо от экономической ситуации. Секрет успеха прост: продукт высокого качества, лучшие условия по ипотеке и целый спектр сервисов, обслуживающих различные связанные с жильем потребности покупателя. В результате, объем реализации недвижимости в денежном выражении в третьем квартале 2020 года в ПИК вырос на 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ну, и нужна была субсидируемая ипотека? Если даже небольшое снижение продаж девелоперов воспринимать, как катастрофу, вероятно, да. Каким оно могло быть, не возьмись государство доплачивать за кредиты? В «КВС» говорят, что даже в апреле, в период максимальных ограничений, компания выполнила план продаж на 80%.

Замедление продаж не привело к снижению цен. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, в апреле его компания цены не снижала, и не планировали этого делать. Более того, рассматривался вопрос о плановых повышениях, и если бы ситуация со спросом не изменилась, застройщик бы от них отказался. И даже подготовился к снижению продаж на 10% относительно плана. Но ощутимо продажи снизились только в апреле. Уже в мае благодаря запуску ипотеки с господдержкой спрос начал восстанавливаться. Сложилась, как охарактеризовал ее эксперт, «уникальная совокупность факторов», давшая «эффект 2020».

Выходит, провальный, как казалось прежде, для продаж апрель застройщики ощутили слабо. Впрочем, кому-то субсидируемая ипотека очень помогла. Так, по словам директора по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексея Муравьева, старт сельской ипотеки в начале 2020 года поддержал спрос на новостройки в Ленобласти. Далее государство поддержало отрасль льготной субсидированной ставкой, что также помогло девелоперам продержаться в течение этого непростого года. «Надеемся, что программа субсидирования ипотеки будет пролонгирована, - говорит Алексей Муравьев. - Для рынка строящегося жилья она – однозначное благо. В условиях падения уровня доходов населения только за счет данной программы возможность приобрести жилье стала доступна для большего количества молодых семей. А они – основное ядро целевой аудитории на рынке строящегося жилья».

Когда дали успокоительное

Теперь правительству надо думать, как стимулировать спрос дальше. По данным «Полис Групп», месяца полтора назад, рост цен как будто замедлился. «Снижение динамики связано с продлением льготной ипотеки – это позволило рынку немного расслабиться, - говорит Ольга Ульянова. – Сегодня мы можем говорить, что, наконец, наступило что-то похожее на равновесное состояние».

По прогнозам Андрея Вересова, в 2021 году рост цен на жилье продолжится, но уже с меньшими темпами. Его, как и сейчас будут стимулировать льготная ипотека, колебания курсов валют и низкий уровень предложения. Последний, впрочем, может оказаться не таким уж и низким. «Учитывая активность на земельном рынке, продемонстрированная девелоперами в этом году, высока вероятность запуска новых интересных проектов во второй половине будущего года, - говорит Андрей Вересов. – Наша компания также планирует вывести в продажу элитный жилой комплекс, расположенный рядом с Троицким собором».

О естественности замедления спроса после полугода активного роста говорит не только ожидаемый вывод новых объектов. «Это нормальный рыночный процесс: цены и уровень спроса выравниваются, - говорит Вера Сережина. - При текущем уровне цен такого высокого спроса как летом, уже быть не может. Ажиотажный спрос вообще не может длиться дольше нескольких месяцев. Так что в 2021 году и спрос, и динамика роста цен, скорее всего, будут чуть ниже, чем в 2020. И это нормально».

Еще полстолько?

Финансовые возможности покупателей эксперту оценить сложнее. «Например, весной никто не ожидал такого спроса на недвижимость, который мы в итоге получили, - рассуждает Вера Сережина. – Наоборот, многие опасались худших сценариев. Так что возможности покупать у людей, наверняка, есть, тем более, что жилье остается базовой потребностью, хотя сегодня они, вероятно, стали скромнее».

На базовые потребности и продление государственной поддержки ипотеки надеются и в Группе ПИК. В компании полагают, что спрос в перспективе нескольких лет останется высоким. А все потому, что в России, особенно в регионах, сохраняется низкая обеспеченность собственным жильем, а у более 30% жителей страны нет возможности улучшить свои жилищные условия, поскольку нового жилья в их городах просто нет. Продление программы льготной ипотеки позволит приобрести новое жилье и улучшить качество жизни еще большему количеству семей. И они, по всей видимости, непременно этой возможностью воспользуются.

В компании отдают отчет, что дальнейшее состояние рынка будет зависеть от многих факторов. Тем не менее, считают, что поводов для падения цен на жилье сейчас нет. Рост цен на рынке новостроек обусловят фундаментальный спрос и сокращение количества проектов, вызванное переходом отрасли на новую схему финансирования.

По мнению Ольги Ульяновой, пока программа поддержки еще не исчерпала себя и еще большее количество граждан страны получат возможность улучшить свои жилищные условия, приобретя квартиру по рекордно низкой ипотечной ставке. А еще в 2021 году в силу объективных причин можно ожидать сокращения рынка новостроек. Поэтому рост цен на квартиры вполне может достичь 15-17%.

Все это так, но есть и другие факторы, тоже влияющие на спрос. «Продление Господдержки-2020 безусловно поддержит рынок, - говорит начальник отдела маркетинга «РСТИ» Екатерина Пчелкина. - Однако низкие ставки по ипотеке – не единственный фактор, влияющий на объем спроса. Одновременно с уменьшением ставок по ипотеке наблюдается снижение реальных доходов населения и ужесточение требований банков к заемщикам».

В безграничность возможностей дешевых кредитов не верят и в «КВС». «В ноябре, после объявления о продлении льготной ипотеки, ажиотажный спрос спал, а рост цен замедлился, - говорит Анжелика Альшаева. – Я полагаю, что в следующем году спрос будет умеренным и стабильным, а цены вырастут максимум на 6%. Жилье ведь не может дорожать бесконечно».