Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Жилье бизнескласса: обязательная атрибутика и дополнительные опции

Сегмент жилой недвижимости бизнес-класса в первой половине года показал рекордный рост спроса. По данным Knight Frank St Petersburg, за шесть месяцев в Петербурге было 2940 квартир; для сравнения, в первом полугодии 2015-го этот показатель составил 2090 квартир.

Проще говоря, продажи выросли почти в полтора раза. Правда, компания использовала собственный способ классификации – в частности, B-класс, по версии Knight Frank, включает «бизнес» и «бизнес-лайт». Так что поговорить об особенностях деления рынка недвижимости тоже придется.

Разговор о терминах

Главный вопрос: насколько такое деление универсально? На этот счет единого мнения нет.

«Общепринятых характеристик классности объектов не существует, - считает Катерина Соболева, управляющий директор департамента жилой недвижимости NAI Becar. - Застройщики жилья бизнес-класса закладывают в проекты различные опции для обоснования цены метра. Например, в квартире потолки могут быть невысокими, зато присутствует терраса».

Действительно, никаких законодательно утвержденных критериев классификации нет. Однако некоторый неформальный консенсус все-таки существует, считает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

«Прежде всего, это престижное с хорошими видами место, оригинальный архитектурный проект, более дорогая, чем в домах класса масс-маркет, отделка мест общего пользования, более просторные квартиры с высокими потолками, - утверждает эксперт. - В некоторых домах бизнес-класса спуститься в подземный паркинг можно на лифте, т.е. не выходя из дома».

«Классификация нужна как раз различным гильдиям и журналистам, которые об этом пишут, - говорит управляющий партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов». – Я вас уверяю, никакие проектные организации подобное деление вообще в голове не держат. У них совсем другие критерии работы – планировка, количество однушек, двушек и т.п. По мне, классификация годится только в гостиничном бизнесе, где вы знаете, что именно вы получите в отеле 4 звезды – если, конечно, вы летите не в Турцию».

Пейзажи бизнес-класса

Тем не менее в качестве маркетингового оружия позиционирование объекта в качестве жилья бизнес-класса, безусловно, работает. Причем настолько эффективно, что девелоперы иногда нарочно размывают границы классификации.

«Застройщики в рекламных целях нередко позиционируют свои проекты в более высоком классе или в категориях, не существующих в рамках общепризнанных классификаций, таких как, например, «премиум-класс», - говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. - Если раньше основным определяющим фактором для классности объекта выступала, в первую очередь, локация, то сегодня на первый план, в том числе, выходит и качество проекта».

Правда, полностью уйти от локационного и видового фактора застройщики не могут. «Место для жилья бизнес-класса должно быть престижным, - подчеркивает Юлия Ружицкая. - Например, находиться в одном из центральных районов города или же в местах, пользующихся традиционной популярностью у горожан. В Санкт-Петербурге это Московский проспект, локации на берегах рек и Финского залива».

«Престижная локация, безусловно, является важнейшей чертой жилья бизнес-класса, - говорит Светлана Лежнева. - Причем, наличие особых видовых характеристик желательно, но не обязательно. Комплекс должен располагаться в центре или близко к центру города, возможно также расположение и в других престижных на городском уровне кварталах».

Покупатели привыкли к тому, что проекты бизнес-класса появляются в центральных районах города – Василеостровском, Центральном, Петроградском и Адмиралтейском.

В последние годы также активно застраиваются прилегающие к центру престижные территории и в других районах: вдоль набережных в Приморском и Красногвардейском районах, в Московском районе вблизи станции метро «Фрунзенская» - рассказывает Елизавета Конвей.

По словам эксперта, бизнес-класс - это своего рода «недоэлита», проект, который обладает особенными характеристиками, не только видовыми. Поэтому и располагаться подобный дом может В Выборгском районе, живописных частях Калининского района и на юге Петербурга.

Высокие потолки и отсутствие отделки

Впрочем, если человек не собирается проводить все время, рассматривая в окно городские или морские пейзажи, для него не меньшее значение, чем расположение дома, имеет «начинка» жилья и планировка.

«Как правило, в жилых комплексах бизнес-класса отсутствуют студии и готовая отделка - такая опция не пользуется спросом у покупателей квартир высокого сегмента, поскольку они предпочитают делать ремонт в соответствии со своими предпочтениями, - говорит Катерина Соболева. - Для объектов бизнес-класса характерно наличие высоких потолков, охраняемая территория и видеонаблюдение».

«Такое жилье реализуется по авторскому проекту, ему присуще высокое качество строительных и отделочных материалов, а также инженерных систем, - рассказывает Елизавета Конвей. - В домах преобладают квартиры больших метражей, предназначенные для семейного проживания. Средняя площадь квартир составляет 60-80 квадратных метров.

«В отношении архитектуры дом бизнес-класса – это всегда индивидуальный проект с тщательной проработкой архитектурных особенностей, - утверждает Светлана Лежнева. - Важной чертой является дизайнерская отделка мест общего пользования, высокое качество строительных работ и применяемых строительных материалов.

На лестничной клетке должно располагаться немного квартир, например, не более четырех. Как правило, высота потолков в квартирах – не ниже 2,8 м в «чистоте». Площади всех типов квартир бизнес-класса обычно больше, чем в среднем по рынку. В доме могут быть предусмотрены пентхаусы, двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и т.п.»

Светлана Лежнева, рассказывая о квартирах бизнес-класса в одном из проектов ГК «Пионер», упоминает, помимо традиционных, такие характеристики, как отсутствие автомобильной дороги между домом и Финским заливом, который виден из окна, и безрамное остекление лоджий.

Кризисные прогнозы

Эксперты по-разному оценивают динамику продаже в сегменте бизнес-класса. Если Knight Frank St Petersburg говорит о рекордном 40-процентом росте за полгода, то NAI Becar отмечает увеличение продаж на 10-15% за год.

Елизавета Конвей считает, что сегмент бизнес-класса относится к наиболее уязвимым в период кризиса. «По ценовым характеристикам он близок к элитному сегменту, в то время как многие объекты класса «высокий комфорт» не уступают ему по качественным характеристикам, - говорит эксперт. - В связи с этим падение спроса в этом сегменте наиболее ощутимо, за исключением наиболее качественных объектов в лучших локациях. Часть потенциальных покупателей такого жилья переориентируются на объекты класса «комфорт».

При этом ценовая динамика никак пока не отражает изменений в уровне спроса. Как сообщает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова, средняя цена кв. метра в классе В за год (1 пол. 2015 к 1 пол. 2016) осталась без изменений и составила 157,3 тыс. рублей - в то время как цены на жилье других классов показали незначительное снижение.

За последний год спрос увеличился на 10-15%. Объекты бизнес сегмента сконцентрированы преимущественно в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах.