Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как выбрать квартиру по низкой цене

Многие из нас при выборе квартиры ориентируются, прежде всего, на невысокие цены.

Вот мы и попросили экспертов поделиться секретами, как выбрать квартиру по низкой цене с минимальными рисками - где искать, на что обращать внимание. Как себя обезопасить?

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Важно понимать, что на определенный уровень качества жизни существует определенная цена.

Квартира – это товар. И как любой товар она должна быть нацелена на удовлетворение различных потребностей клиентов (одним необходима просто крыша над головой; более разборчивые обращают внимание на видовые характеристики, экологию, наличие поблизости детских садов и т.п.). Отсюда и разница в цене. Диапазон разных цен должен существовать для того, чтобы каждый мог купить недвижимость, соответствующую его потребностям и уровню дохода. Так и должно быть.

Соответственно и требования, предъявляемые к дешевому жилью (так называемый «жесткий эконом»), должны быть ниже, чем к объектам с более высокой ценой. При поиске квартиры с наиболее низкой ценой придется пренебречь транспортной доступностью, расстоянием до метро, экологичностью, безопасностью, удобством, в конце концов. Дешевизну только этим и можно обеспечить: когда застройщик покупает дешевую землю подальше от метро, делает минимум благоустройства, проектирует максимальное число квартир на этаже, чтобы «выжать» максимум квадратных метров.

Дешевые квартиры имеют право быть на рынке. Но надо уметь их выделять среди заведомо некачественных вариантов, покупать которые риск.

Зачастую квартиры по демпинговым ценам предлагаются в домах с «непростой» судьбой (долгострои; дома разорившихся застройщиков, квартиры в которых дольщики готовы переуступить с большим дисконтом). Поэтому в случае покупки дешевой квартиры особенно тщательно нужно собирать информацию о застройщике: какие объекты он до этого строил и ввел ли их в срок, возникали ли у него проблемы, имеет ли он необходимую документацию на строительство.

В чем именно может быть риск при покупке дешевой квартиры?

1. Первый случай, когда застройщик не «попал» в нужный сегмент - клиенты не хотят покупать квартиры по ценам, на которые он изначально рассчитывал. При этом, несмотря на высокую себестоимость строительства, застройщик вынужден продавать квартиры гораздо дешевле. В этом риск для клиента. Ведь в таком случае у застройщика есть все шансы разориться, либо «заморозить» строительство дома. Если цена ниже себестоимости строительства – это риск. Демпинговая цена – признак проблем у застройщика.

2. Также должна настораживать предлагаемая застройщиком длительная рассрочка – на 4 и более лет. Не стоит беспокоиться, если такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы, «подтянув» средства из других проектов. Но Вас должно насторожить, когда такую рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если Вам предлагают рассрочку, скажем, на 4-5 лет, это может означать и то, что строительство закончится не раньше, чем через 4-5 года.

3. Еще одна опасная ситуация, когда квартиры продаются дешево, а в то же время в доме не решены вопросы подключения инженерных коммуникаций. Их решение требует времени, сил и больших финансовых затрат. Это серьезный вопрос, который напрямую влияет на соблюдение сроков строительства и качество жизни в каждом новом доме. Даже построенный дом, без подключения к коммуникациям, непригоден для жизни. На подключение и согласование инженерных мощностей может потребоваться долгое время и, если застройщик не озаботился этим заранее, дата Вашего заселения перенесется на неопределенный срок.

Некоторые даже умудряются по документам сдавать такие дома, незаконно подключаясь к городским сетям, обеспечивая электричество по временной схеме (от дизель-генератора). Жить в таком доме дискомфортно или вообще невозможно.

Покупая квартиру, всегда надо интересоваться этими вопросами. Не ленитесь проверять, есть ли у застройщика технические условия на подключение коммуникаций, выполнены ли они, проложены ли сети. Как минимум, получены ли технические условия.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Выбирая квартиру по минимальной стоимости, покупатель идёт на определённый риск. Низкая цена – настолько привлекательный параметр, что он способен усыпить бдительность будущего дольщика.

В первую очередь необходимо тщательно проверить наличие у застройщика всего пакета документов. Самый важный из них – это разрешение на строительство. Внимательно проверяйте указанный в документе адрес объекта. Может быть так, что разрешение выдано на 1-ю очередь строительства, а квартиру вам предлагают во 2-й очереди того же комплекса.

Во-вторых, обратите внимание на форму договора, который вам предлагается заключить. Самый безопасный для покупателя вариант это договор долевого участия, положения которого регулируются ФЗ-214. Все остальные формы взаимоотношений покупателя и застройщика более рискованны. Особенно, если это молодая компания, у которой небольшое портфолио завершённых проектов или их нет вовсе.

Затем следует проанализировать весь список параметров приобретаемой квартиры. Предусмотрена ли отделка? Что именно включено в отделку? Остеклен ли балкон или лоджия? Какие стеклопакеты будут установлены – одинарные или двойные? Энергосберегающие ли они? Какая входная дверь в квартиру – металлическая или деревянная? По какой технологии строится дом? На всех этих параметрах застройщик может сэкономить, чтобы предложить покупателю наиболее низкую цену. Однако вы всё равно не сможете жить в квартире, где нет ни одной розетки или, например, унитаза. А значит, вам придётся организовывать ремонт и всё равно тратить деньги.

Немаловажно и местоположение будущего дома. Сколько времени и денег у вас уйдёт, чтобы добраться до работы? Чтобы отвезти ребёнка в детский сад? Чтобы доехать до продуктового супермаркета? Чтобы регулярно навещать пожилых родственников? Все эти расходы вам придётся нести практически ежедневно!

Резюмируя, можно сказать следующее. Если вы хотите максимально безопасно приобрести квартиру по минимальной цене, то необходимо искать проект, отвечающий следующим требованиям:

- крупный надёжный застройщик

- новый масштабный проект

- начальная стадия строительства

- договор долевого участия (работа по ФЗ-214)

- полный пакет разрешительной документации

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

Чтобы найти квартиру по низкой цене и при этом минимизировать риски, необходимо, прежде всего, выбрать надежного застройщика. Также, чтобы обезопасить себя, желательно покупать квартиру на более высокой стадии готовности объекта. В целом лучше обращаться в профессиональные агентства недвижимости, которые используя свой опыт работы в данной сфере, смогут подобрать приемлемый вариант для каждого потенциального покупателя. Однако я бы посоветовала покупателю не отключаться от процесса ведения сделки, например, самостоятельно просматривать наличие необходимой документации у застройщика. Также хотела бы обратить внимание, что не рекомендуется приобретать квартиры в домах, которые строятся уже на протяжении 5-7 лет, поскольку этот фактор может указывать на не очень благоприятное финансовое положение компании.

Елена Беседина, руководитель отдела продаж

Покупка квартиры в строящемся доме – это всегда риск. Степень этого риска не зависит от класса объекта. В любом случае необходимо собирать информацию о компании-застройщике или о группе компаний, в которую этот застройщик входит. Сроки и сам факт постройки вашего будущего дома зависит, главным образом, от его профессионализма и добропорядочности – посмотрите историю компании, ее профессиональное «портфолио» из ранее возведенных объектов; почитайте отзывы покупателей.

Обязательно проверьте учредительные документы компании-застройщика. По закону «О коммерческой тайне» сведения, содержащиеся в этих документах, тайной не являются.

Узнайте, является ли застройщик одновременно и техническим заказчиком, то есть будет ли он самостоятельно заключать договора о проведении инженерных изысканий, подготовке проектной документации и о строительстве. Если эти функции передаются, поинтересуйтесь, кому и посмотрите текст договора.

Не забудьте уточнить, кто будет генеральным подрядчиком, непосредственным строителем дома, и, состоит ли генподрядчик в СРО саморегулируемой организации в сфере строительства – это и обязательное требование, и показатель его надежности.

Если документы в порядке, переходите к анализу места застройки, ее масштаба, строительной технологии, используемых материалов. Например, в эко-квартале «Силы природы», который компания O2 Development строит в Мурине рядом с метро «Девяткино» цена квадратного метра начинается от 45 тыс. рублей. Привлекательные низкие цены в экоквартале обеспечены целым рядом факторов. Во-первых, масштаб застройки – в экоквартале на территории 30,4 га будет построено 10,5 тысяч квартир. Во-вторых, технологии – в нашем объекте используется строительная технология КУБ 3V. Это решение позволяет вести строгий контроль качества и значительно повышает надежность конструкции, основными частями которой являются плита и колонна, элементы производятся на заводе-изготовителе и затем на стройплощадке соединяются между собой направляющим кондуктором и сборным опорным столиком. Таким образом, нам удается сократить время возведения здания – один из самых дорогих ресурсов в строительстве, и, соответственно, конечную стоимость квартир для покупателей. Не на последнем и сам подход: ничего лишнего, только самое необходимое для комфортного и безопасного проживания.

Игорь Петров, генеральный директор "Матрикс-Недвижимость"

Самые дешевые квартиры обычно располагаются в области, так как там стоимость квадратного метра значительно ниже. Конечно, от стоимости зависит и качество жилья - это нужно учитывать. Нужно понимать, что если застройщик предлагает очень низкие цены, то это обязательно скажется на планировках, качестве отделке и т.д. К сожалению, у нас пока не научились строить дешевое, но качественное жилье.

При покупке квартиры нужно изучить репутацию застройщика, проверить все документы (тип договора, разрешение на строительство). На сайте компании вывешивают проектную декларацию, на которую также стоит обратить внимание. Смотреть только на цену не стоит. Внимательно изучите предыдущие проекты, не было ли опыта недостроенных объектов, сколько лет компании, кто ее возглавляет и т.д. Все это создаст образ, из которого и стоит исходить. Также гарантией качества является и покупка квартиры через крупное агентство, ведь оно точно также проверяет все документы застройщика по данному объекту.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Искать объекты самостоятельно стоит в интернете или в профильных печатных изданиях. В интернете, информация, как правило, более свежая и иногда есть возможность посмотреть фотографии, но с другой стороны, здесь гораздо больше «мусора». Затем нужно прозвонить каждый вариант, пытаясь получить как можно больше дополнительной информации на данном этапе, чтобы отсечь ненужные просмотры. Есть много квартир на вторичном рынке, которые стоят в объявлении, но не продаются, например, если есть сложности с документами. Чтобы получить низкую цену на вторичном рынке, нужно обязательно торговаться.

Чтобы обезопасить себя и снизить возможные риски, всегда надо обращать внимание на мелочи – там все и кроется. Нужно узнать о соседях, доме, возможной живности вроде тараканов или клопов, посмотреть на вид из окна и экологическую обстановку в районе.

Марина Гусакова, менеджер компании «Адвекс на Ланском»:

Разумеется, любой покупатель стремиться купить квартиру подешевле. Неискушенных на этом пути подстерегает ряд опасностей. Чтобы их избежать, я бы порекомендовала приобретать объекты по заниженной цене только через известные "брэндовые" агентства. По разным причинам квартиры могут продаваться по существенно заниженной цене. В том числе, не исключена, в лучшем случае, не совсем прозрачная юридическая сторона вопроса, в худшем – криминальная. Особенно стоит насторожиться при продаже объектов по заниженной цене от частных лиц. Ни в коем случае не давайте никаких авансов, задатков и т.п. в руки продавцу или его сомнительному частному представителю, также не советую закладывать аванс в ячейку вместе с этими людьми. Получив аванс от вас (да и еще от, к примеру, 10 таких же наивных покупателей), эти граждане могут благополучно исчезнуть в неизвестном направлении. Прибегайте при покупке таких объектов к профессионалам, за плечами которых стоит надежное агентство. Экономия на грамотном сопровождении, поиски по принципу "дешевле не бывает" могут обернуться для вас большими неприятностями на долгие годы.

Разумная Недвижимость