Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рассрочка на 25 лет — даст ли добро современный строительный рынок?

Как известно, на сегодняшний день существуют два приемлемых инструмента приобретения жилья: всем знакомое ипотечное кредитование и рассрочка. Известно, что рассрочка позволяет минимизировать переплату, но в связи с коротким сроком предоставления она является не всегда удобным способом покупки жилья.

Современная судебная практика доказывает, что ФЗ-214 дает возможность продления рассрочки на неограниченное время и в этом случае квартиры в готовом жилье будут оставаться в залоге у девелопера. Такое решение вынес в прошлом году Арбитражный суд, когда компания ЗАО «Росстройинвест» выиграла дело, касающееся возможности продления рассрочки покупателям ЖК «Александр Невский».

Однако застройщики, в большинстве своем, рассрочку продлевать не хотят — максимум на сегодняшнем рынке строящегося жилья составляет 7 лет. Причины такого явления наш портал решил обсудить с экспертами рынка.

Так, по мнению маркетолога компании «БФА Девелопмент» Светланы Поповой, в связи с тем, что объем строящегося жилья в Петербурге и Ленинградской области за последние годы существенно вырос, сами застройщики заинтересованы в привлечении покупателей, потому пытаются совершенствовать программы рассрочек в пользу последних:

- Рассрочка сегодня - это интересный инструмент от застройщика, поскольку в данном случае нет требования подтверждения доходов. С застройщиком есть возможность обсудить удобный график платежей. Но, поскольку срок небольшой, то сумма ежемесячного платежа будет значительно выше, чем по ипотеке, однако и переплата будет существенно меньше.

Эксперт департамента долевого строительства АН «Адвекс» Полина Глазкова, пояснила, что в России законодательство, регулирующее вопросы рассрочки, «грешит» возможностью трактовки, что может быть выгодно дольщику, но абсолютно неинтересно девелоперу — потому застройщики очень опасаются продления рассрочки. Также вполне обоснованно встает вопрос своевременного финансирования строительства и развития самой строительной компании:

— Основная причина коротких рассрочек в том, что застройщики хотят получать финансирование проекта по четкому графику, ведь они не имеют представления о том, сколько будут стоить деньги через годы. Если квартира приобретается в рассрочку на срок, превышающий срок сдачи объекта в эксплуатацию, зачастую застройщику не очень понятно, каким образом оформлять документы на собственность: ведь получается, что собственник в права уже вступил, но еще не доплатил — вот как тут быть? Оформить продление, конечно, можно, например, с помощью обременения юрлица, но в этом случае условия доплаты будут мало чем отличаться от ипотечного кредита.

О тех же причинах нежелания продлевать рассрочку сообщил нашему порталу и юрист, старший юрисконсульт ООО ЮЦ «Партнеръ», Александр Кошелев.

По мнению эксперта, основной причиной предоставления коротких рассрочек является желание застройщика получить «живые» деньги как можно быстрее, тем самым возместив свои затраты и исключив риски неплатежа:

— Не секрет, что стоимость жилья на стадии котлована или фундамента существенно ниже, чем после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это обусловлено не только рисками, присущими строящимся объектам, но и тем, что строительство дома, как правило, осуществляется за счет средств, поступающих от дольщиков. Поэтому застройщику важно не просто заключить договоры долевого участия, но и как можно скорее получить за них реальные деньги еще на стадии строительства, а не после. Если бы застройщик мог позволить себе строить за свой счет, то ему было бы выгоднее продавать квартиры после завершения строительства, но за более высокую цену.

Александр Кошелев отмечает также, что такие механизмы, как рассрочка, снижение стоимости при 100% оплате, разнообразные скидки и акции используются застройщиками с целью увеличения продаж.

— Что касается ограничения периода рассрочки сдачей дома в эксплуатацию, то это обусловлено желанием застройщика подстраховаться на случаи недобросовестного поведения дольщика в части исполнения обязательств по оплате. Ведь после завершения строительства риски застройщика не получить (несвоевременно получить) оплату от дольщика существенно возрастают (особенно в ситуации, когда квартира передается по акту приема-передачи).

Эксперт отмечает, что даже в случае судебного разбирательства решение суда не всегда можно будет исполнить или его исполнение может очень затянуться.

— Так, дольщик, оформив квартиру в собственность, может прописаться в ней сам и прописать в ней членов своей семьи. При этом если дольщик перестанет вносить оставшиеся платежи согласно графику рассрочки, а приобретенная квартира окажется единственным местом жительства, то лишить его собственности будет практически невозможно. В этом случае у застройщика останется единственный путь вернуть свои деньги — обратить взыскание на другое имущество дольщика, либо на его доходы. Но ни того ни другого у дольщика может не оказаться.

Однако, несмотря на существующие опасения современных застройщиков, период выплаты рассрочки увеличить все-таки можно, правда в этом случае она не будет отличаться от ипотеки, поскольку застройщик будет вынужден минимизировать риски и затраты, связанные с увеличением платежного периода.

— Вполне очевидным представляется и то, что условия предоставления такой рассрочки будут не менее жесткие, чем при ипотеке. Это обусловлено тем, что застройщик, как правило, является строительной компанией, а не кредитной (финансовой). Поэтому увеличение срока выплаты рассрочки, скорее всего, будет сопровождаться не только повышенными процентами, но и дополнительными мерами по обеспечению обязательств (залог, поручительство) и т. д. Это, естественно, усложнит процедуру предоставления рассрочки.

Руководитель отела ипотечного кредитования АН «Итака» Екатерина Кузьменко рассказала о длительных рассрочках. Оказывается для нашего региона они не в новинку.

— В Петербурге есть прецеденты, когда застройщик предоставляет очень длительную на фоне рынка рассрочку. Например, ЛенСпецСму предлагает рассрочку на 10 лет по объекту «Ласточкино гнездо», но это скорее исключение, чем правило. Рассрочка на большой срок предоставляется в основном на объекты, которые пользуются наименьшим спросом у покупателей.

Таким образом, если подытожить мнения экспертов рынка недвижимости, ситуация с рассрочками в России пока меняться не будет. Однако если учитывать, что застройщики и банки все же делают попытки следовать потребностям клиентов, альтернатива у современных покупателей пусть пока не во всем гибкая, но есть.

Разумная Недвижимость