Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Договор аренды: особенности составления

Грамотно составленный договор найма, или, как принято говорить в обиходе, договор аренды, в случае возникновения спорных моментов защищает и собственника недвижимости, и арендатора. Портал «Разумная Недвижимость» совместно с Ассоциацией риэлторов СПб и Ленинградской области выяснил, какую информацию должен содержать договор аренды, как грамотно его заключить и что бывает, если те или иные нюансы не учтены договором.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что действительный договор нужно заключать в строгом соответствии с законом. И первый, самый главный момент — это правомочность основания для сдачи помещения в аренду. Перед заключением договора собственником предъявляются документы, подтверждающие его право распоряжаться недвижимостью.

Менеджер по аренде АН «ДомплюсОфис» Юлия Володина напоминает:

«При заключении договора обязательно проверьте документы, а именно паспорт собственника, свидетельство о собственности, было бы неплохо дополнительно заказать выписку из ЕГРП. Договор заключается с собственником квартиры. В противном случае можно оказаться на улице без денег и хорошо, если с вещами».

Действительно, если собственник один и он же сдает помещение, то все в порядке — все по закону. А вот если собственников несколько, например общая долевая собственность, тогда возникают нюансы: либо все собственники должны присутствовать при заключении договора и, соответственно, поставить свои подписи, либо нужно их нотариально заверенное согласие. Эксперты отмечают, что вместо согласия от каждого отдельного собственника можно сделать общую доверенность с максимальным сроком на три года.

— Если согласием остальных собственников пренебречь, то договор будет считаться недействительным, так как передача помещения происходила с нарушением закона. Не спасет даже пункт в договоре о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников, — поясняет специалист по недвижимости «АВЕНТИН-Недвижимость» Любовь Ражева.

Вместо собственника договор аренды может заключать представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на сдачу помещения в аренду. Здесь надо обращать внимание на нюансы. Менее опасна ситуация, когда срок доверенности небольшой и доверенное лицо имеет при себе оригинал правоустанавливающего документа; если же арендодатель предъявляют ксерокопию свидетельства о собственности и доверенность, срок которой уже на исходе, то от найма этого объекта лучше воздержаться.

После проверки документов можно приступить к анализу самого договора. В договоре нужно постараться максимально учесть и детализировать моменты, с которыми могут столкнуться стороны в течение срока его действия.

Наиболее важные моменты — это срок договора, арендная ставка, порядок оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, водо- и газоснабжения, Интернета и прочих услуг. К договору аренды всегда прилагается лист, где при передаче денежных средств обе стороны договора должны ставить свою подпись.

— В теории подпись ставится обязательно, но на деле — за первый-второй платежи стороны расписались, а дальше все на честном слове. И если возникает спорная ситуация, то подтвердить оплату арендатору будет сложно, — комментирует Юлия Володина.

Еще один спорный момент, который часто возникает в процессе эксплуатации жилого помещения, — это ремонт вышедшей из строя бытовой техники. Собственник квартиры обычно пытается обвинить в поломке арендатора, а арендатор считает, что ремонт или замену неработающего прибора должен оплачивать собственник. При заключении договора есть смысл заострить внимание на этом вопросе и обязательно отразить его в договоре.

При подписании договора арендатор принимает квартиру по акту приема-передачи, где должно быть указано, в каком состоянии передается помещение, какая мебель и бытовая техника в нем находятся, в каком количестве. Такой же акт нужно подписывать и при прекращении действия договора.

Еще один существенный момент — депозитная сумма, которую арендодатель обязан вернуть по окончании срока проживания и при условии, что арендатор передал помещение собственнику в целости и сохранности и произвел все предусмотренные договором расчеты. Зачастую арендаторы пытаются использовать эту сумму в качестве оплаты за последний месяц проживания. Этого делать нельзя, ведь при передаче квартиры обратно собственнику может возникнуть ситуация, когда остаются неоплаченные счета, сломанные краны, испорченная мебель и т. д. Страховая сумма для того и существует, чтобы была возможность удержать возможные неустойки.

Также в договоре нужно учесть особые условия и требования. Читательница портала «Разумная Недвижимость» Оксана П. поделилась случаем из собственного опыта:

— Несколько лет назад получила я квартиру в новостройке. А делать ремонт абсолютно не представлялось возможным, и решила я эту квартиру сдать, чтобы там сделали хоть какой-то простенький ремонт. Нашла желающих, показала квартиру — их все устроило, арендную плату я назначила 3000 руб. Мы договорились, что они самостоятельно сделают ремонт. Через год, собираясь съезжать, они начинают весь сделанный ремонт «забирать»: снимать напольные покрытия, трубы, унитаз, чуть ли не обои отдирать и побелку с потолка смывать! И ведь, с другой стороны, не придерешься — в договоре ничего не было указано насчет ремонта. Я думала, само собой разумеется, что при оплате 3000 руб. за квартиру остальное идет в стоимость ремонта.

Придраться действительно сложно. Для того чтобы договор защищал права сторон, он должен быть составлен максимально грамотно и продуманно. А выбирая недвижимость для временного проживания, следует подумать о собственном комфорте, заранее оговорить все условия, обсудить нюансы, а также внести все устные соглашения в договор аренды.