Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, – это, собственно, предмет покупки.

— Самое главное – проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, – отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия – описание приобретаемой квартиры.

— В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё – с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, – подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

— В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, – комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, – предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

— Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, – отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

— Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию – плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно – чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

— Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков – например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, – комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере – 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

— С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе – залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, – рассказывает директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

— В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, – отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.