Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Вопросы, которые нужно задать при выборе квартиры

Покупателю недвижимости крайне важно приобрести именно ту квартиру, которая бы отвечала его конкретным запросам. Но поскольку среднестатистическим жителем нашей страны квартиры покупаются не каждый год, а 1-2 раза, редко больше, за всю жизнь, то далеко не всегда люди знают, о чем им нужно спрашивать в такой ситуации. Между тем, в длинном списке всех возможных вопросов при выборе квартиры есть 3-4 обязательных, которые должны быть непременно заданы менеджерам в офисе компании-застройщика. Специалисты рынка предложили свои варианты важнейших вопросов.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

1. Во-первых, необходимо понять, работает ли застройщик в рамках ФЗ № 214. В этом можно убедиться, проверив наличие у застройщика опубликованной проектной декларации. У застройщика обязательно должен быть весь пакет документов и разрешение на строительство, после которого возможна публикация декларации. Самый важный документ для покупателя – разрешение на строительство. Если оно есть, в офисе Вам обязательно представят его копию, также оно должно быть выложено на сайте.

2. Далее знакомимся с очень важными параметрами ДДУ. Согласно ФЗ № 214 квартира должна быть четко описана в договоре: это строительный адрес объекта, этаж вашей будущей квартиры, строительные оси, площадь и т. д., также к договору прилагается план этажа с указанием расположения выбранной квартиры. Еще один важный момент – цена квартиры. Эта цифра должна быть прописана точно, ее изменение возможно только по результатам обмера ПИБ. В договоре также должен быть указан срок передачи квартиры дольщику. За этот срок застройщик тоже несет ответственность по Федеральному закону № 214. Эти базовые вещи необходимо тщательно отследить.

Что дает Федеральный закон № 214? Прежде всего, защиту дольщика федеральным законодательством. Перестраховка никому не помешает. И будьте внимательны, действие законодательства распространяется только на тех, кто приобретает квартиру по ФЗ № 214. Такова позиция городских властей.

3. В-третьих, необходимо обращать внимание на расположение дома. Те дома, которые строятся на областной земле, будут, соответственно, обслуживаться областными службами. А это значит, что люди, которые прописаны там, будут пользоваться медицинскими услугами областных лечебниц, дети будут учиться в областных школах, органы социальной защиты также будут расположены в области. Это очень важно, поэтому если Вы всерьёз рассматриваете квартиру как место проживания, нужно задуматься и об этом. Квартиры в домах, расположенных на городской земле, дороже как минимум на 20%.

4. В-четвертых, очень важный вопрос – отделка. Если Вы приобретаете недорогую квартиру без отделки, будьте готовы жить еще 2-3 года под звуки перфоратора. Хочется отметить, что самые лучшие рекомендации – это факты, а не отзывы. Ведь последние зачастую окрашены личными эмоциями, которые подменяют объективное субъективным.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Перечень вопросов к застройщику будет зависеть от Ваших приоритетов при покупке квартиры.

Например, если для Вас критичны сроки заселения, и Вы переживаете, не задержит ли застройщик сдачу дома, поинтересуйтесь у него наличием технических условий на подключение коммуникаций, а еще лучше – их выполнением, потому что сами технические условия можно получить, а вот выполнить – иногда нереально (например, если точки подключения к инженерным сетям находятся слишком далеко от строящегося объекта).

Если до заявленной сдачи дома остается год-полтора, то, как минимум, должны быть получены техусловия и согласован проект коммуникаций. Если же застройщик к этому времени даже не озаботился получением техусловий, то вполне вероятна задержка сдачи дома. Если говорить о жилом комплексе «Новый Оккервиль», то у нас получены и выполнены все технические условия, построено более 35 км инженерных сетей. Необходимые мощности зарезервированы для всех домов, даже для тех, которые еще только проектируются.

Также у застройщика можно поинтересоваться, привлекаются ли банковские кредиты для строительства жилого комплекса, и что выступает в качестве залога. Чем меньше размер долговой нагрузки у застройщика, тем больше вероятность того, что он достроит дом в случае наступления кризиса. Также можно узнать статус земельного участка, на котором ведется строительство. Наилучший вариант – когда земля находится в собственности у застройщика. Если участок получен по инвестиционному договору, то необходимо выяснить, нет ли у застройщика задолженностей перед бюджетом города по этому участку.

Если при покупке квартиры для Вас важна социально-бытовая инфраструктура жилого комплекса, то в первую очередь интересуйтесь конкретными действиями застройщика по ее развитию. Сейчас практически в каждом крупном проекте комплексного освоения территории заявляются и школы, и детские сады, и медцентры, и спортивные сооружения.

Размер рекламных обещаний застройщиков порой исчисляется десятками соцобъектов. К сожалению, зачастую к моменту заселения все эти обещания остаются только на бумаге. Поэтому всегда нужно уточнять у застройщика сроки реализации этих обещаний. Если он обещает в ближайшие годы построить школу или детский сад, нужно уточнить, что конкретно сделано в этом направлении. Подготовлен ли проект здания, получено ли разрешение на строительство, начато ли возведение объекта. Если социальное учреждение строится на территории Ленинградской области, необходимо поинтересоваться у застройщика, участвует ли компания в программе «Соцобъекты в обмен на налоги» (свидетельством этому служит специальное соглашение с администрацией Ленобласти). Если нет, то даже построенный в квартале детский сад или школу будет проблематично передать на баланс государства.

Если говорить об инфраструктуре, то в «Новом Оккревиле» уже открыт спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной; детский сад; бесплатная поликлиника для взрослых и детей; создан великолепный парк с велодорожками и пляжем. Для жителей «Нового Оккервиля» строится школа по компенсационной программе «Социальные объекты в обмен на налоги» (на данный момент возводится первый этаж). Также в жилом комплексе работают многочисленные объекты бытовой инфраструктуры: отделение Сбербанка, супермаркет, аптеки, кафе-пекарни, магазины, рестораны и пр.

Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург»:

Вопрос № 1. Какая разрешительная документация на объект выдана? Разрешительную документацию и текст договора лучше проверить с юристом, имеющим опыт в сфере долевого участия в строительстве.

Вопрос № 2. В каких банках объект аккредитован для продажи квартир по ипотечным программам? Банки при аккредитации запрашивают и внимательно проверяют всю разрешительную документацию на объект. Если объект строится уже несколько месяцев, а ни один банк его еще не аккредитовал, это может говорить о проблемах с разрешительной документацией.

Вопрос № 3. Есть ли зарегистрированные договоры долевого участия по объекту? Если Росреестр уже зарегистрировал договоры долевого участия по объекту, то, скорее всего, и последующие договоры, заключенные по тому же шаблону, будут зарегистрированы.

Вопрос № 4. Какие дополнительные расходы я буду нести при приемке квартиры и регистрации собственности?

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

Сейчас на рынке очень много предложений и покупателю бывает порой сложно определиться с выбором. Когда Вы уже решили важнейшие для первичного рынка вопросы – выбрали надежного застройщика, проверили наличие всего пакета документов на строительство, определились с бюджетом покупки, тогда выбрать наиболее выгодный вариант помогут следующие вопросы, которые следует задать менеджеру по продажам: какая в квартире отделка – черновая, подготовленная под чистовую или чистовая?

Если отделки нет совсем никакой (черновая), то будьте готовы к тому, что Вы, действительно, получите в буквальном смысле слова бетонные стены. В этом случае придется вложить немало средств в ремонт. Если проведена подготовка под отделку, то это, безусловно, сильно упрощает жизнь новоселам. Скорее всего, уже сделана вся проводка и разводка канализации, ХВС и ГВС. Останется сделать только косметический ремонт и можно въезжать.

Однако сейчас все чаще застройщики предлагают чистовую (или, как ее еще называют, полную) отделку. Здесь важно уточнить все параметры, так как каждый девелопер предлагает свой «набор». Какое напольное покрытие – линолеум или ламинат? Какие обои на стенах – с «универсальным» рисунком или под покраску, чтобы затем выбрать цвет комнаты самому? Какой устанавливается комплект сантехники? Знание всех характеристик отделки позволит вам точнее рассчитать, сколько придется вложить в ремонт (или же вовсе не придётся ничего вкладывать), чтобы переехать в новую квартиру.

Каковы условия оплаты при единовременном платеже, при покупке в ипотеку и в рассрочку?

Многие застройщики предлагают разные условия покупки в зависимости от способа оплаты. Чаще всего при единовременном платеже, к которому также относят и ипотеку, предоставляется скидка, которая может доходить до 20%.

Что планируется в ближайшие годы строить рядом с новым домом?

Если вы покупаете квартиру в крупном жилом комплексе, есть смысл посмотреть на план застройки всей территории, чтобы оценить окружение дома на перспективу. Если сейчас, например, окна вашей будущей кухни выходят на гаражный кооператив, то, возможно, через пару лет эти гаражи снесут и построят современный многоуровневый паркинг.

В пресс-службе строительной компании «Навис» отметили:

Сегодня многие вопросы снимает Интернет. Проектная декларация (если компания работает по ФЗ № 214), разрешительная документация, планировки квартиры, условия предоставления рассрочки или, к примеру, ипотеки, как правило, выложены на официальной странице компании или на сайте конкретного объекта. Если покупатель сравнивает несколько вариантов, то ключевыми должны быть цена за кв. м, метраж, близость метро или общественного транспорта, наличие социальных объектов. Немаловажный фактор – репутация строительной компании (история, количество и качество реализованных проектов, планы на будущее). Таким образом, к моменту обращения в компанию у покупателя будет сформировано не только мнение об объекте и компании, но и список вопросов, требующих уточнения. Во время визита и общения с менеджером отдела продаж следует ознакомиться с техническим регламентом, задать вопрос по подведению коммуникаций.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

Всегда стоит действовать по стандартной схеме, то есть для начала понять, какой именно объект Вас интересует, и после этого более детально изучить документацию застройщика и историю его деятельности. Как правило, вся документация, включая разрешение на строительство, должна быть вывешена на сайте у девелопера, но лучше всегда вживую еще раз на нее взглянуть. Очень важно спросить у менеджера по продажам о сроках реализации предыдущих объектов застройщиком, чтобы убедиться в его надежности. При необходимости получения ипотеки или рассрочки следует поинтересоваться о том, у каких банков аккредитован рассматриваемый вами объект.

Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:

Существует целый ряд актуальных вопросов, которые потенциальные покупатели должны задавать в отделе продаж застройщика, однако многое зависит от класса объекта, в котором они заинтересованы. Как правило, если клиент выбрал проект эконом-класса, то, в первую очередь, его будет интересовать цена, затем условия реализации объекта, наличие скидок, а также сроки ввода объекта в эксплуатацию. Качество объекта и надежность застройщика интересуют таких покупателей в последнюю очередь. Если же рассматриваемый объект относится к комфорт-классу, то тут наоборот вопросы касаются надежности застройщика и условий реализации квартиры. Покупатели элитных объектов интересуются только лишь самим объектом, соответственно, узнают подробнее о локации и качестве квартиры или дома. Я считаю, что в любой ситуации не стоит забывать обо всех вышеперечисленных аспектах, чтобы обезопасить себя от рисков.

Разумная Недвижимость