Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Реновация промзон в Москве: что даст новый закон?

Фото: Unsplash / Pixabay

25% площади российских городов нуждается в масштабной реновации, заявил недавно зампред Правительства РФ Дмитрий Козак.

В конце июня Госдума РФ приняла закон о комплексном развитии промышленных зон, предлагающий механизмы вовлечения собственников земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах промзон, в процесс комплексного развития. «Разумная Недвижимость» попросила экспертов из Москвы прокомментировать, что это даст рынку.

Лебедь, рак и щука

Реновация промзон, хотя и становится постепенно перспективным направлением для застройщиков, остаётся весьма непростым процессом. Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский считает, что ключевых проблем в этой сфере две.

Во-первых, как правило, на территории одной промзоны может быть масса собственников. И если у кого-то из них появляется идея реновации, то зачастую выходит как в басне Крылова про лебедя, рака и щуку. Иными словами, для реализации проекта нужны очень веские экономические основания, чтобы убедить других собственников принять в нём участие. В новом законе теперь прописан четкий механизм вовлечения всех собственников промзоны в процесс реновации.

Вторая проблема – это использование промзон не по назначению: там, где должны быть заводы, стоят склады, где склады – стоят ларьки и так далее. В новом законе прописаны жёсткие требования к собственникам по использованию земель в рамках промзон, которые заставят их использовать территории по назначению или подтолкнут к реконструкции.

Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова вспоминает, что раньше на уровне территориальных властей, в частности Правительства Москвы, выпускались специальные постановления по развитию той или иной промзоны. Но процедура не была чёткой, то есть власти задавали самые общие направления реновации, указывали, как и куда перебазируется старое предприятие, какие постройки и какие площади должны быть построены, во сколько это обойдется девелоперу. Эксперт полагает, что с появлением нового закона регламент станет более чётким и одинаковым для всех проектов застройки промзон.

— Однако в новом законе есть положения, которые вызывают вопросы. К примеру, утверждается, что реновацию промзоны можно начать, только если половина объектов капитального строительства на ней изношена более чем на 30%.
Сейчас участки под старыми производствами вводятся в оборот строительной отрасли не потому, что фабрики на них стали ветхими, а потому что они фактически не используются. При этом их износ совсем не обязательно высок – некоторые предприятия закрылись совсем недавно, и производственные помещения могут быть в хорошем состоянии, – рассказывает эксперт.

Красота и практика

Что же даст новый закон для развития промзон и рынка в целом? Поможет ли он решить имеющие проблемы? По словам генерального директора компании BVH Ильи Утина, раньше от заброшенных промзон и заводов не было никакого толка, особенно для развития города. Сейчас в Москве в эксплуатации находится около 4 млн кв. м недвижимости. С каждым годом всё больше жилых комплексов строится на местах бывших заводов, появляются действующие культурные центры, которые и становятся значимым культурным пространством каждого города.

Одна из самых перспективных построек Москвы – ЗИЛ. На месте бывшего завода планируют построить прибрежный парк, торгово-развлекательные комплексы, музей. Завершение строительных работ планируется к 2022 году. На территории завода «Серп и молот» также планируется устройство огромного парка с интересными и необычными зданиями. Там будут расположены деловые, досуговые и культурные центры.

— Комплексное развитие промзон приведет к созданию пространств для проведения фестивалей, выставок, концертов. Кроме того появится дополнительная возможность как для знаменитых, так и малоизвестных дизайнеров создать уютные шоурумы. В этих новых зданиях могут также находиться мастерские художников, арт-кафе и многое другое.
Например, завод Flacon часто проводит у себя кинофестивали. Свои фильмы могут представить как начинающие режиссеры, так и вполне состоявшиеся личности из России и других стран. Событие набирает колоссальные обороты. За несколько дней этот завод посещают тысячи людей. Здесь царит дружеская атмосфера, и каждый находит себя, – комментирует Илья Утин.

Комплексный подход к развитию промзон подарит городу красивые проекты, добавит новых красок в жизнь местных жителей и туристов, уверен эксперт.

Кроме эстетических моментов, разумеется, есть и практические. Так, закон о комплексном развитии промышленных зон позволит в максимально сжатые сроки решать затруднения, возникающие по причине имущественных споров на землю и объекты промышленных территорий.

— Сегодня девелопер вынужден тратить время и ресурсы для того, чтобы договориться с собственниками уже фактически заброшенных объектов о передаче их в собственность застройщика для дальнейшего сноса или реконструкции. Не всегда удается сразу найти решение. В итоге на поиск и согласование условий, которые бы удовлетворяли обе стороны, уходят месяцы, – констатирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно новому закону, комплексное развитие промзоны можно начинать в случае, если не менее половины объектов капитального строительства повреждены более чем на 30% или если не менее половины земельных участков промзоны не соответствует установленным видам разрешённого использования. По словам эксперта, теперь у девелоперов появляется механизм воздействия на собственников объектов, располагающихся в промзоне. А это, в свою очередь, значительно облегчит работу и сделает реновацию бывших промышленных территорий более понятной, самое главное – быстрой.

Таким образом, столичные эксперты убеждены, что закон о комплексном развитии промышленных зон действительно пойдёт на пользу рынку. Редевелопмент станет проще и легче с точки зрения самой процедуры, а новые проекты на территориях бывших промзон обещают быть креативными и интересными.