Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

1 сентября: так ли просто построить школу и передать её на баланс города

На данный момент количество школ в Санкт-Петербурге перевалило за тысячу и это неплохой показатель. В городе более ста гимназий, 79 спортивных школы, 61 лицей и почти пол сотни музыкальных школ, к тому же в последнее время наблюдается тенденция увеличения так называемых школ искусств. Каждый ребёнок может реализовать свои таланты практически в любой сфере.

К сожалению, в новых районах пока ещё остро наблюдается значительная нехватка школ. А это может стать важной причиной, по которой семья не захочет принимать решение о покупке жилья в новостройке. Так ли сложно построить школу, и какие препятствия на этом пути ожидают девелоперов.

Комментирует Сергей Федоров, генеральный директор "Терра Инкогнита"

«Построить школу стоит примерно 1 млрд. рублей. Застройщики строят на кредитные деньги, и чтобы обслуживать кредит, они должны продавать построенное. Продается жилье, поэтому в первую очередь они его и возводят. Естественно, что градостроительные нормы и документы градостроительного планирования, тот же проект планировки территории, обуславливают строительство определенных объемов жилья с одновременным созданием объектов социальной инфраструктуры.

Для застройщиков это последние на период строительства затраты в чистом виде. Они смогут их компенсировать только после сдачи объекта в эксплуатацию, когда город примет «социалку» на свой баланс. Происходит это довольно долго и не всегда что-то компенсируется. Пока объект не принят на баланс города, застройщик также вынужден содержать его за свой счет. Часть объектов продается в частные руки (частные детские садики) или остается в собственности застройщика.

Выход из этой ситуации – строительство объектов социальной инфраструктуры за счет бюджета или поэтапная компенсация застройщику затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры с момента получения разрешения на строительство. Но об этом можно только мечтать».

Обрисовывает ситуацию Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

«Отношение девелоперов к инфраструктуре после кризиса изменилось. Если раньше вся некоммерческая инфраструктура воспринималась как «социальная нагрузка», то теперь она превратилась в настоящее конкурентное преимущество проекта.

Поэтому застройщики не пренебрегают строительством данных объектов, но действительно стараются отложить их возведение к финальной стадии. Дело в том, что детсады, школы, поликлиники не приносят денег: их нельзя продать или сдать в аренду, как сами квартиры или коммерческие площади.

Более того, при передаче этих объектов на баланс соответствующих органов власти, девелоперам приходится затрачивать дополнительные суммы или брать на себя дополнительные обязательства (к примеру, разбить парк). Кстати, с точки зрения властей, социальные объекты тоже могут стать нежелательным «подарком», ведь для новых школ, больниц, детсадов нужно нанимать специалистов и закупать оборудование.

Таким образом, строительство «социалки» в любом случае оборачивается немалыми затратами для девелопера, и на ранних стадиях реализации проекта может изъять значительные средства из оборота. Поэтому, как правило, девелоперы начинают строить социальную инфраструктуру уже после реализации первых квартир, чтобы приток денег от заключенных договоров помогал сохранять финансовую стабильность проекта».

Логика девелоперов действительно понятна, строительство школы до момента сдачи последнего объекта – это рискованно.Ведь нет никаких гарантий, что люди купят жильё именно там, где оно только что было построено. И купят так быстро, как то планирует застройщик.

Поэтому возникает ситуация, при которой теоретически никто не виноват. Застройщик хочет себя застраховать и обезопасить, поэтому возводит школу в последний момент, а государство не торопится принять школу на баланс города.

Есть ли выход из сложившейся практики и как ускорить этот процесс?

Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «САПСАН»

«Разрешение использовать средства дольщиков на строительство детских садов и школ, а не только домов, может простимулировать застройщиков к одновременному возведению инфраструктуры и жилой части.

Однако, если деньги от продаж будут направлены на социальную инфраструктуру, то сразу возникает вопрос – за счет каких ресурсов планируется строительство жилой недвижимости? В любом случае, застройщик из своего кармана или за счет использования заемных средств должен строить либо жилую, либо инфраструктурную часть проекта.

Конечно, можно все создавать одновременно, но в итоге повышается риск того, что не будет достроено ничего. Уж лучше в таком случае построить дома, а после — детские сады и школы.

С учетом того факта, что основная часть людей заселяется только через год после ввода комплекса в эксплуатацию, на мой взгляд, вполне допустимо, что детские сады и школы появятся в проекте примерно в таком периоде. Это фактически не отразится на качестве жизни новоселов, но позволит расходовать ресурсы более рационально».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

«На мой взгляд, власти должны использовать метод «кнута и пряника», чтобы стимулировать застройщиков к строительству инфраструктуры. «Кнут» заключается в жестком контроле сроков реализации школ, детских садов, поликлиник. Сдал хотя бы один дом?

Будь добр построить даже для нескольких десятков квартир социальную инфраструктуру. Несмотря на все уверения властей о контроле в данной сфере, почему-то по-прежнему у нас застраиваются целые поля лишь домами без намека на будущие детские сады и школы.

«Пряник» должен заключаться в четкой регламентации получения разрешительной документации на объекты инфраструктуры. К сожалению, девелоперы вынуждены заниматься бюрократическими проволочками, тратить огромное количество ресурсов только на подготовительном этапе. А по результатам строительства и вовсе может оказаться то, что город не готов принять на баланс школу или детский сад, поскольку у него нет средств.

Когда застройщик будет уверен в том, что, построив школу, он сможет передать ее городу четко в срок, только в тот момент проблема сдвинется «с мертвой точки» и новоселы смогут рассчитывать на собственную инфраструктуру в пределах комплекса в первый день после заселения».

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов

«Механизм передачи социальных объектов на баланс муниципальных властей у нас до конца не отлажен, в этой части проблема действительно есть и, зачастую, приступая к строительству, застройщик не имеет однозначных гарантий того, что после сдачи школы или детского сада в эксплуатацию ему не придется заниматься их содержанием.

В принципе, такой гарантией может стать заключенный на конкретный объект соцкультбыта инвестиционный контракт. А вот когда объекты социальной инфраструктуры, которые город обещает взять на баланс, отмечены и согласованы лишь на генеральном плане, но их дальнейшая судьба не отражена в инвестиционном контракте или протоколах распределения объектов, то к окончанию строительства ситуация может кардинально измениться.

Как уже отмечалось, если город не забирает себе социальные объекты, застройщик привлекает к работе в школе или детском саду частных операторов и это напрямую отражается на конечной стоимости обучения в школе или пребывания ребенка в детском саду. В этом случае жителям, особенно если это микрорайон комфорт-класса, а в семье несколько детей, сложно осилить реальную коммерческую стоимость обучения».

Первого сентября нарядные школьники и первоклассники займут свои места за партами, поздравив учителей, радостно предвкушая знакомство с новыми предметами. Хочется надеяться, что для каждого школьника найдётся школа. Ведь впоследствии многие учащиеся захотят стать строителями, архитекторами или сотрудниками государственной службы, которые будут не раз принимать участие в торжественных открытиях школ, перерезая красную ленточку…