Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Надёжность застройщика: что важно покупателям недвижимости

При выборе квартиры в новостройке покупатели руководствуются несколькими важными критериями. Как показывает практика, для каждого они свои.

Для кого-то на первом месте - цена, кто-то готов переплатить за качество понравившегося объекта, некоторым важна инфраструктура и локация, в которой ведется строительство. Еще одним критерием выбора является “надёжность застройщика”. При этом в последнее время данный аспект становится все более важным для покупателя.

Надежность превыше цены

Эксперты рынка отмечают, что наиболее значимыми для покупателей являются два критерия - надежность застройщика и цена.В последнее время критерий надежности застройщика выходит на первый план при выборе недвижимости.

По словам генерального директора юридической компании "Деловой Дом" Алексея Кузнецова, это, прежде всего, связано с растущим числом банкротств в сфере строительства, распространившимися случаями обмана покупателей.

—Погоня за сниженной ценой квадратного метра и упущение из виду несоответствия документации застройщика установленным требованиям законодательства может стоить для покупателя первичной недвижимости куда больше, чем вложение средств в изначально более дорогое строительство. Важно, что осуществить проверку благонадежности застройщика сегодня может любой человек, даже не выходя из дома. Государственные органы занимаются ведением реестров недобросовестных застройщиков, а также публикуют на сайтах сведения о застройщиках, деятельность которых отвечает всем требованиям законодательства, - говорит собеседник издания.

Управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский привел соответствующую статистику на основании опросов покупателей.

Так, по словам эксперта, около 46% покупателей на первое место ставят благонадёжность застройщика при выборе проекта. В свою очередь, цена в высшем приоритете только у 16% клиентов.

Иными словами, какой бы привлекательной не была цена, если предлагающий ее девелопер вызывает сомнения у покупателей, то они не станут приобретать квартиру.

—Перспектива остаться и без денег, и без квартиры (пусть даже самой бюджетной) все-таки перевешивает даже самые привлекательные предложения. Однако оговорюсь, что поведение покупателей может сильно меняться в зависимости от ситуации на рынке. В период бума, когда цены достигают пика, а ликвидное жилье в дефиците, необходимость как-то решать квартирный вопрос толкает людей на более рискованные сделки. Сейчас ситуация обратная – предложений много, а цены снизились, поэтому у клиентов есть возможность долго изучать проекты и застройщиков перед покупкой, - говорит Андрей Колочинский.

..но стоимость важна

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая не согласна с коллегами. Эксперт отмечает, что на первом этапе поиска жилья покупатели, конечно, ориентируются все-таки на цену квартиры. Если объект им не по карману, разумеется, они не будут тратить время на изучение надежности девелопера. Самое интересное начинается, когда круг заинтересовавших квартир очерчен.

—На втором этапе покупатели оценивают надежность застройщика: изучают проектную документацию, читают отзывы на форумах, приезжают на объект. Однако важно оговориться, что найти самого надежного застройщика невозможно, поэтому отсев ведется, скорее, по принципу явной ненадежности: наличие долгостроев, негативные отзывы клиентов, плохая история публикаций в СМИ. Таким образом можно отсеять лишь единицы девелоперов, - прокомментировала Мария Литинецкая.

В остальных случаях, по мнению спикера, определить, какой девелопер более надежен, чем другой, сложно, чего нельзя сказать о разнице в стоимости их объектов, которая вполне точна.

Тем не менее, покупателям не стоит пренебрегать изучением деятельности застройщика, потому как нарушения в сфере долевого строительства все еще широко распространены. В 2015 году Генеральная прокуратура зафиксировала 4 тыс. нарушений в отрасли, а по требованиям работников Прокуратуры привлечено к различным видам ответственности 2 100 человек.

Гарантий нет

При этом определить какой застройщик надежный, а какой нет действительно сложно. Большинство участников долевого строительства прекрасно осознают, что какие бы методы определения надежности застройщика не применялись, стопроцентной гарантии они не дают. Несмотря на то, что законодательство сделало большой шаг вперед для защиты покупателей от недобросовестных застройщиков, по-прежнему в силе общеэкономические факторы.

По словам генерального директора IKON Development Евгении Акимовой, в 2015 году в России обанкротилось более 2,5 тыс. застройщиков и, конечно, далеко не все имели злой умысел.

—Полагаю, что большая часть их клиентов так или иначе попыталась оценить их надежность, после чего было принято решение о покупке. То есть покупатели прекрасно осознают этот риск, но деваться некуда, потому что бюджет ограничен. В конце концов «надежность» – это эфемерный критерий, который сложно определить, а цена – вполне конкретная характеристика квартиры, видя которую покупатель сразу может сказать: «дорого» или «дешево», - подчеркивает Евгения Акимова.

Кстати, и добросовестные застройщики не застрахованы от финансовых трудностей, особенно в кризисные периоды. Однако вероятность возникновения проблем с такими застройщиками куда ниже. К тому же, "поручительство" со стороны государства и объявление застройщика благонадежным выступает гарантией того, что в случае неисполнения последним своих обязательств перед дольщиками их выполнением займется государство. Сейчас же, к сожалению, нет никаких гарантий того, что компания, ведущая деятельность не один год, сможет выполнить все свои обязательства. СУ-155 – тому пример.

Поэтому сегодняшние клиенты при выборе объекта готовы верить не официальной статистике, а реальной ситуации на объекте.

—Покупатели при выборе жилого комплекса стали обращать внимание на скорость строительства. При этом они интересуются – сданы ли другие корпуса вовремя, были ли жалобы со стороны других дольщиков. Кроме того, клиенты сегодня лояльно относятся к девелоперам, предоставляющим максимальную информацию о ходе строительных работ на площадке. Их не устраивает публикация нескольких фотов в месяц с одного ракурса. Как минимум они хотят видеть камеры на проекте с онлайн-трансляцией, а лучше – посещать площадку на организованных застройщиком экскурсиях, - говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Главный признак ненадёжности

Главным признаком проблем с проектом служит ценовая политика девелопера. Сегодня застройщики предлагают скидки до 10-15%, а в некоторых случаях и более. Однако это лишь свидетельствует о том, что либо жилой комплекс неликвиден с точки зрения его концепции, либо застройщик вел неправильную политику и переоценил объект. И таких примеров на рынке много.

Любой застройщик, по словам Александра Зубца, стремится реализовывать жилье по полной стоимости, однако экономическая ситуация диктует новые правила игры.

—В данном случае уровень дисконтов выступает в роли индикатора, дающего потенциальным покупателям понимание о ситуации в проекте. Соответственно, не стоит делать выбор в пользу проектов с нерыночными скидками. Слишком велик риск того, что застройщик не сможет найти средства на достройку объекта, даже собрав спрос путем предоставления дисконтов. Клиенты прекрасно это понимают и относятся настороженно к очень большим скидкам, - подытожил эксперт.

Еще одним фактором надежности, по мнению генерального директора компании ООО «Ривер Парк» Ларисы Швецовой являются уже реализованные им объекты. Тем не менее, даже если это единственный проект застройщика, то сделать вывод о его надежности можно по уже построенным очередям. Если они сданы вовремя и была реализована озвученная концепция, то, наверняка, и последующие дома также будут завершены в срок.