Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Три посткризисных вектора покупательских предпочтений

Фото: razned.ru

Любой профессионал согласится – сейчас «рынок покупателя», а не продавца. И граждане, решившие улучшить жилищные условия, делают это без лишней спешки. Кроме того, сегодня покупатели руководствуются правилами, на которые при «рынке продавца» у них элементарно не хватило бы денег.

От окраин к центру

Эта тенденция ярко обозначилась, прежде всего, в прошлом и позапрошлом годах на рынке недвижимости московского региона. Благодаря общему снижению цен на новостройки сократился разрыв между стоимостью квартиры в области и на границах столицы.

Следствием стала покупательская миграция из окраин. Она оказалась настолько сильна, что ряд объектов в не престижных областных центрах МО стоит уже полтора года наполовину нераспроданными.

С отставанием в полгода похожая картина стала складываться в Петербурге и Ленобласти. Как рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая, на рынке сегодня наблюдается отток покупателей с границ города в более близкие к центру районы. «Спрос на рынке, в целом, все более тяготеет к районам сложившейся городской застройки, - эту тенденцию мы отмечаем уже года два», - уточняет специалист.

По ее словам преимущественная часть покупателей уже знает минусы проектов на землях где-то за КАДом, когда, при относительно невысокой стоимости покупки, люди получают невысокое качество жизни и минимально развитую инфраструктуру.

К явным минусам уровня «жесткого» эконом-класса, строящихся на окраинах, относятся плотная застройка с квартирами «окна в окна», со стоянками для машин вместо скверов и т.д. «Хорошо известно, что людям приходится часами стоять в пробках, чтобы выехать утром из таких КОТов-«муравейников» - резюмирует эксперт.

Эта тенденция была бы еще более замета, если бы началось полномасштабное освоение «серого пояса» Петербурга. Но пока в данной сфере преобладают точечные решения.

«Дефицит свободной земли под застройку в Санкт-Петербурге неизбежно влечет необходимость освоения «серого пояса», - говорит , первый заместитель генерального директора ГК «КВС» Владимир Владимирович Трекин. - Однако активное освоение промзон тормозит ряд проблем, с которым компаниям приходится сталкиваться при реализации проектов редевелопмента».

От котлована к последнему этажу

До кризиса большинство покупателей ориентировалось на приобретение квартиры на ранних стадиях строительства. Во-первых, такая покупка обходилась ощутимо дешевле. Во-вторых, порядка 20-30% квартир выкупалось частными инвесторами, при этом разбирались самые ходовые варианты. То есть, если собираешься купить ликвидную квартиру – поспеши.

В кризис частные инвесторы ушли с рынка, а покупатели «для себя», опасаясь банкротств застройщиков, переориентировались на покупку жилья на стадиях, близких к сдаче.

Сейчас кризис, похоже, уходит в прошлое. Однако возвращаться к приобретению на стадии котлована, или даже забора, клиенты не спешат. Директор по маркетингу и продажам финского концерна EKE Ирина Зеренкова констатирует, что даже изменения 214-ФЗ оказались не способны вернуть покупателей на начало строительства.

«Поздние» покупки более удобны, как минимум, можно проверить качество строительства. А сократившаяся разница в цене на различных стадиях компенсируется тем, что отпадает необходимость надолго, пока приобретенная квартира не будет достроена, арендовать временное жилье.

Со своей стороны начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова отмечает, что этот тренд лишний раз ударил по некрупным игрокам строительного рынка. Поскольку дольщики не спешат с покупкой, строительные компании вынуждены искать другие варианты финансирования строек на старте.

Из квартир в апартаменты

Общепризнано, что среднестатистический покупатель молодеет. Прежде граждане «выходили» на первую в своей жизни покупку жилья, женившись. Сегодня обычным делом стало отселение от родителей.

А для одинокого молодого человека не столь важны такие инфраструктурные показатели, как близость детсада, школы и даже поликлиники. Соответственно, проживание в апартаментах не сулит никаких неудобств. И они становятся все более востребованы именно молодыми покупателями. «В последние год-два появился и стал востребован такой формат, как апартаменты кофморт-класса», - рассказывает директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина.

По ее словам, фактор, способствующий развитию рынка апартаментов, состоит в том, что в привлекательных локациях остается меньше свободных участков под жилое строительство. Но это одновременно и ограничивает рост доли апартаментов: будь нехватка участков, на которых возможно строительство жилья, более ощутимой, формат апартаментов мог бы получить еще более широкое распространение.

Любопытно, что рост популярности апартаментов является фактором, формирующим еще одну тенденцию.

Казалось бы, рынок уже «наелся» студиями и однушками, и, как минимум, должна расти доля двушек. Но этого не происходит. «Процент студий и однокомнатных квартир на петербургском первичном рынке продолжит расти в связи с увеличением на рынке предложения по апартаментам»», - говорит Ирина Зеренкова.

«Думаю, если в продажах доля студий и однушек и изменится, то незначительно - сократится количество трехкомнатных квартир. На рынок вышел целый ряд проектов, где «трешек» почти нет», - со своей стороны подсказывает директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева.

Напомним, по общим оценкам сегодня в продажах приблизительно студии и однокомнатные квартиры занимают 45%, двухкомнатные квартиры занимают 30% рынка, трешки – 20%.