Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Вадим Лавров: 25-и этажные корпуса из четырех секций можно называть каменными джунглями

Как долго будет понижаться средняя этажность городской застройки и какие проекты лучше всего удовлетворяют покупательский спрос «Разумной Недвижимости» рассказал руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадим Лавров.

Благодаря действующим нормативам средняя этажность жилых домов должна начать снижаться. Насколько удастся ее снизить в новых проектах девелоперов Петербурга и Ленинградской области в течение ближайших 10 лет?

Значимым событием в деле регулирования высотности застройки в Санкт-Петербурге стало вступление в силу в июле 2017 года изменений в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Оно установило максимальную высоту застройки не более 40 метров. При этом для каждой территории действуют свои правила, которые могут значительно понижать предельную отметку. Вместе с тем, существуют и процедуры, позволяющие повысить высотность застройки, в том числе и более 40 метров.

В целом действительно можно говорить о том, что процесс снижения средней этажности в новостройках Санкт-Петербурга уже начался. Однако в течение ближайших лет не стоит ожидать резких изменений в данном показателе. Связано это с тем, что предложение на рынке будет продолжать пополняться высотными новостройками, разрешения на строительство, которых были получены до вступления в силу изменений ПЗЗ. Это особенно характерно для проектов комплексного освоения территорий.

Как на появление альтернативы небоскребам-человейникам реагирует спрос?

Мало- и средне-этажные жилые дома и ранее составляли немалую долю в общем объеме предложения и пользовались устойчивым спросом. Поэтому не совсем правильно говорить о появлении альтернативы сейчас. Скорее речь идет о поступательном росте доли таких проектов в предложении и перестроении спроса.

Можно отметить, что за последние 10-15 лет сознание потребителей сформировало стереотип, связанный с высотными проектами. Довольно часто их называют «муравейниками» и т.п. Однако подобное восприятие связано, скорее, с появившейся и активно развивавшейся в это время плотной высотной застройкой целых микрорайонов в рамках проектов КОТ. Их архитектурный облик зачастую сформирован одними лишь протяженными 25-и этажными корпусами из четырех и более секций. Такие проекты, наверное, по праву можно называть каменными джунглями. Вместе с тем, существует целый ряд примеров, когда высотные здания, в частности башенного типа, в качестве доминант гармонично вписаны в окружающую средне-этажную застройку.

Отличаются ли покупатели квартир в высотках от клиентов, предпочитающих жить в 9-12 этажных домах?

Если говорить о профиле покупателей квартир в высотках и средне-этажных домах в рамках одной локации или даже одного жилого комплекса (не в проектах уплотнительной застройки), то это примерно одна и та же аудитория, просто с разными предпочтениями. Для кого-то важны панорамный вид из окна, более низкий уровень шума с улицы, более чистый воздух и большая естественная освещенность квартиры на верхних этажах высотки. А кто-то выбирает средне-этажные дома из-за, как правило, меньшего количества квартир в секции и, как следствие, – меньшего потока жителей и нагрузки на лифтовое оборудование, а также более свободных парковок на прилегающей территории.

Некоторые застройщики жилья класса масс-маркет, особенно при комплексном освоении территории, практикуют разновысотную застройку в одном проекте. Например, подавляющий объем жилья приходится на 12-и этажные здания. Тут же, рядом с ними строятся 9-и этажные дома, 6-и этажные и даже 3-х этажные сити-виллы. Насколько оправдана такая широкая диверсификация продукта? Сильно разнятся цены в этих домах?

Разновысотная застройка в одном проекте может быть продиктована не только и не столько желанием девелопера диверсифицировать свой продукт, а, например, соблюдением требований инсоляции жилых помещений.

Вместе с тем разумная диверсификация предложения позволяет, как правило, в более полном объеме удовлетворить многообразие покупательского спроса. Ситуация с разницей цен в корпусах с разной этажностью индивидуальна для каждого девелопера, в зависимости от методологии ценообразования. Однако общая логика такова, что квартиры на низких и средних этажах в высотных зданиях должны стоить несколько дешевле подобных квартир на аналогичных этажах в средне-этажных домах. Высокие этажи в высотках и средне-этажных домах могут быть сопоставимы в цене или несколько дороже в высотках. Здесь ценообразование во многом зависит уже от месторасположения и видовых характеристик.

Насколько гармоничными получаются проекты с диверсифицированным продуктом? Не возникает ли в них проблем, вызванных социальной неоднородностью?

В Санкт-Петербурге есть ряд удачных примеров реализации подобных проектов, в том числе и проектов КОТ. Например, жилой комплекс комфорт класса «Новоорловский» компании ЮИТ. Архитектурная концепция «Новоорловского» в стиле неоклассики разработана бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. Главное отличие проекта – комплексный подход к застройке. Семи- и девятиэтажные корпуса внутри кварталов и точечные высотные здания по периметру формируют гармоничное пространство, в центре которого на широкой пешеходной улице будут располагаться магазины и кафе. На общей территории комплекса находится большое количество детских игровых площадок, площадок для занятий спортом, комфортных мест для отдыха жителей. Предусмотрены велодорожки и велопарковки.

Изначально проектом комплекса «Новоорловский» были предусмотрены все необходимые объекты социальной инфраструктуры . Второго сентября 2019 года торжественно открыта современная общеобразовательная школа на 825 учащихся с большим, хорошо оборудованным стадионом, спроектированная и построенная ЮИТ по индивидуальном проекту. Школа создана по соглашению с городом за счет средств ЮИТ и безвозмездно передается в собственность городу. Кроме того, на участках, переданных ЮИТ в дар городу, Комитетом по строительству возводятся два детских сада на 140 мест каждый.

Таким образом, благодаря продуманному мастер-плану удалось создать современную жилую среду, в которой одинаково востребованы и успешно сочетаются преимущества средне-этажной и высотной застройки, имеются все необходимые элементы для комфортной жизни.