Строить в долг не страшнее, чем покупать

Проектное финансирование мало повлияло на стоимость жилья и не ухудшило возможности для инвесторов. Единственное, на что сетуют девелоперы – нерасторопность банков, которые пока не адаптировались к работе с застройщиками.

Почти полтора года прошло с момента обязательного перехода девелоперских компаний на работу по эскроу счетам. По данным вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Линченко, доля объектов, строящихся по системе эскроу-счетов в нашем городе сейчас составляет 25%. На них приходится около 4 млн кв. м жилья. Однако застройщики уже успели оценить новую схеме, ее влияние на цены и доступность требующихся для работы кредитных средств.

Почти как раньше  

Переход на новую схему финансирования проектов ведет к росту себестоимости, что соответственно отражается и на конечной цене продукта. «Однако квартиру у надежного застройщика можно приобретать по любой из действующих схем, в том числе, если цель покупки – приумножить деньги, - считает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Константин Гриценко. – Утверждение, что эскроу не дает застройщику возможности повышать цены так, как это происходит с долевыми проектами спорное. Пока нет факта реализации проекта от нуля до ввода по этой схеме. Динамика стоимости квартир зависит и от других факторов, в том числе объема спроса. Если спрос на проект высокий и проект пользуется популярностью у покупателей, он интенсивно растет в цене».

Цены растут действительно интенсивно. Настолько, что не сильно разнятся со стоимостью жилья в проектах, достраиваемых по старой схеме. По словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, «КВС» успешно перешла на эскроу-счета. Большинство строящихся объектов продается по этой схеме: «Ясно.Янино», «Новое Сертолово» и клубный дом «Б57». По старым правилам реализуются только квартиры в ЖК «Континенты». «Для большинства покупателей схема, по которой они приобретают жилье, не имеет значения, несмотря на дополнительную гарантию надежности, которую обеспечивают эскроу-счета, - говорит Анжелика Альшаева. – Стоимость квартир, реализуемых по старой и новой схеме, уже практически не отличается. Рынок выровнял цены».

Подросли одинаково

Цены рынок выровнял благодаря ипотеке с субсидируемой государством ставкой, поднявшей спрос. Во второй половине 2020 года, отмечают в компании «Петрополь», по мере вымывания из предложения старых проектов в высокой стадии готовности, у покупателей повысился интерес к новым проектам, которые выходили на рынок уже с эскроу счетами. «Повышенный, а благодаря льготной ипотеке зачастую и ажиотажный, спрос позволил застройщикам поднять цены и компенсировать издержки, связанные с эскроу счетами, сохранить и даже преумножить свою маржу», - говорит генеральный директор «Петрополь» Марк Лернер.

Тем не менее, у застройщиков появилась дополнительная процентная нагрузка в себестоимости строительства, и они вынуждены ее учитывать в ценообразовании. «Пока можно отметить, что новые проекты с эскроу счетами выводятся на рынок по стоимости, не сильно уступающей в соседних, достраивающихся по-старому ценам, а иногда и превосходят их, - сравнивает Марк Лернер. – По моему, в 25% приросте цен в 2020 году половина – это заслуга перехода на эскроу счета».

Влияние эскроу счетов на себестоимость, пусть и не такое большое, отмечают и в Группе RBI. Впрочем, эта компания с проектным финансирование работает не первый год. По старой схеме застройщик сегодня реализует только проект Ultra City, который к первому июля прошлого года был готов на 30%. Остальные объекты – Futurist, «Болконский», ARTSTUDIO Moskovsky и «Созидатели» – компания реализует с привлечением эскроу-счетов. «Специальной разницы в стоимости в связи с эскроу мы не закладываем, - говорит вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. - Соответственно и ощутимой разницы в темпах продаж, связанной со схемой эскроу, не видим».

Проектное финансирование Группа RBI получали задолго до введения эскроу и стоимость заемных денег для них не поменялась. Но так как сумма заимствований возросла в 2-2,5 раза по сравнению со схемой финансирования проектов без эскроу-счетов, то абсолютная процентная нагрузка в структуре себестоимости выросла. «Эскроу счета теперь добавляют дополнительные 5-7% к себестоимости проектов, - говорит Алексей Ефремов. – Они также увеличили транзакционные издержки на взаимодействие между банком и заемщиком, поскольку каждый платеж является выборкой кредитных средств и требует представления соответствующего пакета документов».

Дают опытным

Если у застройщика, как у RBI, был соответствующий опыт и раньше, получить проектное финансирование снова для него не проблема. Остальным банкиры тоже не отказывают. Однако, по словам коммерческого директора компании Glorax Development Руслана Сырцова, девелоперы должны подтвердить свою надежность и соответствовать высоким требованиям банков в части прозрачности бизнес-процессов и финансовой устойчивости. Процент и лимиты меняются в зависимости от стадии реализации и количества открытых эскроу-счетов. «В целом переход на проектное финансирование привел к ужесточению требований банков к выдаче кредитов и удлинению финансового цикла застройщиков», - рассказал Руслан Сырцов.

В УК «Новоселье» отмечают долгое время, требующееся для обработки документов и принятия решения о выдачи кредита. «Я бы не сказал, что получить проектное финансирование очень трудно, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Во всяком случае, для нашей компании. Возможно, потому что УК «Новоселье» строит жилье давно, успешно и наш проект хорошо известен рынке. Основная сложность – в скорости получения разнообразных согласований в банке. Думаю, что это болезнь роста и со временем она пройдет».

По словам вице-президента компании ЮИТ Владимира Шабанов, процесс получения проектного финансирования не прост и не унифицирован. Каждый банк требует свой перечень документации, причем еще и по своему шаблону. «Процесс занимает достаточно много времени – как на подготовку комплекта документации, так и на его рассмотрение банком, что необходимо учитывать в графике реализации проекта, - говорит Владимир Шабанов. – Впрочем, мы пока с проблемами при получении проектного финансирования не сталкивались».