Личный
кабинет

17 апреля

23:09

Строить в долг не страшнее, чем покупать

Статья. 14.12.2020
Картинка к статье: Строить в долг не страшнее, чем покупать

Проектное финансирование мало повлияло на стоимость жилья и не ухудшило возможности для инвесторов. Единственное, на что сетуют девелоперы – нерасторопность банков, которые пока не адаптировались к работе с застройщиками.

Почти полтора года прошло с момента обязательного перехода девелоперских компаний на работу по эскроу счетам. По данным вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Линченко, доля объектов, строящихся по системе эскроу-счетов в нашем городе сейчас составляет 25%. На них приходится около 4 млн кв. м жилья. Однако застройщики уже успели оценить новую схеме, ее влияние на цены и доступность требующихся для работы кредитных средств.

Почти как раньше  

Переход на новую схему финансирования проектов ведет к росту себестоимости, что соответственно отражается и на конечной цене продукта. «Однако квартиру у надежного застройщика можно приобретать по любой из действующих схем, в том числе, если цель покупки – приумножить деньги, - считает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Константин Гриценко. – Утверждение, что эскроу не дает застройщику возможности повышать цены так, как это происходит с долевыми проектами спорное. Пока нет факта реализации проекта от нуля до ввода по этой схеме. Динамика стоимости квартир зависит и от других факторов, в том числе объема спроса. Если спрос на проект высокий и проект пользуется популярностью у покупателей, он интенсивно растет в цене».

Цены растут действительно интенсивно. Настолько, что не сильно разнятся со стоимостью жилья в проектах, достраиваемых по старой схеме. По словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, «КВС» успешно перешла на эскроу-счета. Большинство строящихся объектов продается по этой схеме: «Ясно.Янино», «Новое Сертолово» и клубный дом «Б57». По старым правилам реализуются только квартиры в ЖК «Континенты». «Для большинства покупателей схема, по которой они приобретают жилье, не имеет значения, несмотря на дополнительную гарантию надежности, которую обеспечивают эскроу-счета, - говорит Анжелика Альшаева. – Стоимость квартир, реализуемых по старой и новой схеме, уже практически не отличается. Рынок выровнял цены».

Подросли одинаково

Цены рынок выровнял благодаря ипотеке с субсидируемой государством ставкой, поднявшей спрос. Во второй половине 2020 года, отмечают в компании «Петрополь», по мере вымывания из предложения старых проектов в высокой стадии готовности, у покупателей повысился интерес к новым проектам, которые выходили на рынок уже с эскроу счетами. «Повышенный, а благодаря льготной ипотеке зачастую и ажиотажный, спрос позволил застройщикам поднять цены и компенсировать издержки, связанные с эскроу счетами, сохранить и даже преумножить свою маржу», - говорит генеральный директор «Петрополь» Марк Лернер.

Тем не менее, у застройщиков появилась дополнительная процентная нагрузка в себестоимости строительства, и они вынуждены ее учитывать в ценообразовании. «Пока можно отметить, что новые проекты с эскроу счетами выводятся на рынок по стоимости, не сильно уступающей в соседних, достраивающихся по-старому ценам, а иногда и превосходят их, - сравнивает Марк Лернер. – По моему, в 25% приросте цен в 2020 году половина – это заслуга перехода на эскроу счета».

Влияние эскроу счетов на себестоимость, пусть и не такое большое, отмечают и в Группе RBI. Впрочем, эта компания с проектным финансирование работает не первый год. По старой схеме застройщик сегодня реализует только проект Ultra City, который к первому июля прошлого года был готов на 30%. Остальные объекты – Futurist, «Болконский», ARTSTUDIO Moskovsky и «Созидатели» – компания реализует с привлечением эскроу-счетов. «Специальной разницы в стоимости в связи с эскроу мы не закладываем, - говорит вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. - Соответственно и ощутимой разницы в темпах продаж, связанной со схемой эскроу, не видим».

Проектное финансирование Группа RBI получали задолго до введения эскроу и стоимость заемных денег для них не поменялась. Но так как сумма заимствований возросла в 2-2,5 раза по сравнению со схемой финансирования проектов без эскроу-счетов, то абсолютная процентная нагрузка в структуре себестоимости выросла. «Эскроу счета теперь добавляют дополнительные 5-7% к себестоимости проектов, - говорит Алексей Ефремов. – Они также увеличили транзакционные издержки на взаимодействие между банком и заемщиком, поскольку каждый платеж является выборкой кредитных средств и требует представления соответствующего пакета документов».

Дают опытным

Если у застройщика, как у RBI, был соответствующий опыт и раньше, получить проектное финансирование снова для него не проблема. Остальным банкиры тоже не отказывают. Однако, по словам коммерческого директора компании Glorax Development Руслана Сырцова, девелоперы должны подтвердить свою надежность и соответствовать высоким требованиям банков в части прозрачности бизнес-процессов и финансовой устойчивости. Процент и лимиты меняются в зависимости от стадии реализации и количества открытых эскроу-счетов. «В целом переход на проектное финансирование привел к ужесточению требований банков к выдаче кредитов и удлинению финансового цикла застройщиков», - рассказал Руслан Сырцов.

В УК «Новоселье» отмечают долгое время, требующееся для обработки документов и принятия решения о выдачи кредита. «Я бы не сказал, что получить проектное финансирование очень трудно, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Во всяком случае, для нашей компании. Возможно, потому что УК «Новоселье» строит жилье давно, успешно и наш проект хорошо известен рынке. Основная сложность – в скорости получения разнообразных согласований в банке. Думаю, что это болезнь роста и со временем она пройдет».

По словам вице-президента компании ЮИТ Владимира Шабанов, процесс получения проектного финансирования не прост и не унифицирован. Каждый банк требует свой перечень документации, причем еще и по своему шаблону. «Процесс занимает достаточно много времени – как на подготовку комплекта документации, так и на его рассмотрение банком, что необходимо учитывать в графике реализации проекта, - говорит Владимир Шабанов. – Впрочем, мы пока с проблемами при получении проектного финансирования не сталкивались».


Статья входит в тему месяца "Итоги 2020 года на рынке недвижимости"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18