Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Недействительная сделка: когда сделка становится незаконной?

Юристы, работающие на рынке недвижимости, отмечают, что абсолютно безопасных сделок не бывает. Любые операции с недвижимостью, так или иначе, сопряжены с риском. Один из таких рисков ― признание сделки на вторичном рынке недействительной, осуществленной с нарушением действующего законодательства. Участники такой сделки обязаны возвратить другой стороне все имущество, полученное по сделке, или возместить его стоимость.

Портал «Разумная Недвижимость» совместно с нотариусом Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым подготовил перечень самых распространенных причин для признания сделки недействительной.

Так, самая распространенная недействительная сделка ― операция с недвижимостью, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

В первую очередь здесь фигурируют сделки, заключаемые в простой письменной форме. Схем обмана, которые приводят к подобным сделкам, очень много. Самая простая выглядит так: престарелый владелец квартиры или собственник, имеющий нестабильное психическое состояние, попадает под влияние недобросовестного посредника ― агента по недвижимости. Хозяину квартиры обещают помощь в обмен на деньги или размен квартиры с доплатой, после чего проводят сделку, переоформляя квартиру на подставное лицо. В итоге законного собственника с обещаниями обеспечить собственностью отправляют на улицу или перевозят в деревню, где тот и проживает, пока не найдется добросовестный ничего не знающий покупатель, которого привлек недорогой вариант покупки жилья. В дальнейшем, после обращения собственника в суд и признания сделки недействительной, квартиру придется вернуть, а вот возвращение денег, переданных аферистам, может оказаться сложнейшей задачей.

Не менее распространены случаи, когда под обеспечение договора займа, человек, выдавший займ, переоформляет на себя квартиру должника, стороны устно договариваются о том, что при возврате займа и процентов кредитор вернет жилье обратно. Однако встречаются кредиторы, которые продают оформленное на себя жилье добросовестному покупателю и одновременно требуют возврата денег по займу с должника, отрицая устные договоренности. Судебная практика по таким спорам разная.

Должник, которому удается в суде доказать притворность сделки по продаже жилья истребует свое жилье из незаконного владения собственника. Добросовестный приобретатель имеет лишь право требовать возврата денег от афериста, у которого их, конечно, уже нет.

Нередки случаи банального обмана собственников, когда знакомые люди, злоупотребляя доверием, например предлагая обмен жилья, продают квартиры и исчезают с деньгами. Если в крупных городах такие случаи экзотика, то на уровне регионов, что называется, сплошь и рядом. В этом случае так же, как и в предыдущих, законный собственник имеет право требовать возвращения квартиры, а добросовестному, но неосмотрительному покупателю остается только смириться с потерей денег, так как найти афериста и получить с него деньги будет очень и очень сложно.

Еще одна недействительная сделка ― отсутствие согласия одного из супругов на покупку или продажу жилья. Если квартира приобреталась супругами в браке, то такое имущество ― совместная собственность (50 на 50), вне зависимости от того, на кого из супругов она оформлена и в каких долях. Бывают случаи, когда после развода титульный собственник (указанный в документах) меняет паспорт (штампа о браке и разводе там уже нет) и, исходя из того, что квартира приобреталась на собственные средства, при заключении сделки заявляет, что нет супруга, имеющего право на продаваемый объект. Обделенный супруг может доказать, что это недействительная сделка.

Немало расторгаемых сделок по продаже земельных участков. Например, продавая земельный участок, собственники нередко предпочитают умалчивать о его недостатках: подтоплениях участка в случае паводка, особенностях почвы, вследствие чего новый собственник лишается возможности использовать землю по желаемому назначению. Но закон однозначно требует от продавца указания всех особенностей объекта продажи, которые ему известны, в противном случае покупатель вправе потребовать понижения цены объекта или расторжения договора и возмещения убытков.

По мнению нотариуса Алексея Комарова, обилие недействительных сделок в судебной практике связано с тем, что покупая и продавая жилье по договору в простой письменной форме, стороны редко дочитывают документ до конца. Еще реже они задают вопросы посредникам ― агентам, отвечающим за организацию сделки, полагаясь на юридическую компетентность и добросовестность последних. При возникновении же судебного дела заключенный агентский договор с клиентом, как оказывается, не содержит никаких конкретных обязательств посредника и в результате привлекать к ответственности некого. В то время как сделки с недвижимостью должны тщательно проверяться на всех этапах, а стороны и посредники ― отвечать за соблюдение действующего законодательства.