Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Что застройщики думают об эскроу-счетах

Введение эскроу-счетов – одна из наиболее обсуждаемых тем на строительном рынке.
«Разумная Недвижимость» спросила застройщиков, применяют ли они сейчас данную схему и будут ли работать по ней, если банки выдвинут им такие условия.
Девелоперы также раскрыли плюсы и минусы эскроу-счетов и высказали мнение о том, насколько этот механизм будет распространён.

Неподходящая ситуация

Большинство опрошенных нами застройщиков в данный момент с эскроу-счетами дел не имеют.

—Эскроу-счета – это некий аналог аккредитива. Какие-либо действия с денежными средствами, депонированными на таких счетах, могут производиться только в случае фактического наступления заранее зафиксированных событий. Наша компания сейчас по такой схеме не работает, – говорит генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев.

KASKAD Family также в настоящий момент не использует схему со счетами эскроу.

—Это обусловлено текущей ситуацией на рынке недвижимости: снижением реальных доходов населения, высокой стоимостью привлечения инвестиций, повышенными требованиями к застройщикам со стороны регулирующих органов. В этой связи отсутствие возможности использования денежных средств дольщиков при схеме со счетами эскроу будет оказывать давление на себестоимость квадратного метра строящейся недвижимости, так как в большинстве случаев застройщику понадобятся заёмные средства, – поясняет старший юрисконсульт компании Наталья Дубина.

Обходятся без эскроу и в Veren Group. По словам заместителя генерального директора компании Андрея Обойдихина, в целом такую схему нельзя назвать широко распространённой на рынке.

—Возможно, ситуация изменится после вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Хотя на данный момент законодатели не утвердили эскроу-счета в качестве обязательных, банки всё же получили дополнительный инструмент влияния на застройщиков и возможность навязать услугу, если компания кредитуется целевым образом, – комментирует эксперт.

Запланированное взаимодействие

Нововведения в 214-ФЗ, касающиеся эскроу-счетов, вступят в законную силу 1 июля 2017 года. Именно с этого периода девелоперы рассматривают возможность перехода на данную схему работы.

—В это время в нашем ЖК «Пироговская Ривьера» в Подмосковье будет строиться вторая очередь жилых домов, и мы планируем работать в соответствии с актуальным федеральным законодательством. Если говорить о распространении такой схемы на рынке, то она станет общей деловой практикой для всех строительных компаний, которые продают квартиры по ДДУ, – говорит Сергей Ильясаев.

Итак, поправки в федеральный закон об эскроу-счетах заработают только через 7 месяцев. Однако уже сегодня известно, как планируется взаимодействие всех трёх сторон: банка, девелопера и клиента.

—Дольщик переводит на эскроу-счет сумму, равную стоимости квартиры по договору долевого участия. Одновременно банк предоставляет девелоперу целевой кредит, на который ведётся строительство объекта. Для всех операций застройщика открывается отдельный счёт. Банк контролирует ход реализации проекта и расходование целевых средств застройщиком, одновременно собирая на эскроу-счетах деньги дольщиков. Через 6 месяцев после завершения строительства, ввода здания в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства дольщикам, банк переводит застройщику средства дольщиков с эскроу-счетов или направляет их на оплату обязательств по покрытию целевого кредита, – описывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Разумный механизм

Практика эскроу-счетов давно используется за рубежом, и многие отечественные эксперты считают их вполне разумным механизмом.

—По сути, между дольщиком и девелопером появится посредник с широкими полномочиями – банк. Он, с одной стороны, защитит участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, а с другой – откроет перед компаниями новый канал для кредитования проекта. У многих покупателей недвижимости, которые сомневаются, стоит ли участвовать в долевом строительстве, появится дополнительный стимул, ведь теперь в защите их интересов будет принимать участие банк, – подчёркивает Мария Литинецкая.

Наталья Дубина в качестве положительных сторон использования счетов эскроу отмечает повышение привлекательности продукта для конечного потребителя, а также возможное появление более гибких схем кредитования проектов.

По мнению Сергея Ильясаева, модель привлечения денежных средств с использованием эскроу-счетов вводится, прежде всего, в интересах дольщиков. Средства, которые покупатели жилья заплатят застройщикам, будут храниться на специальных счетах. Если какая-то строительная компания не выполнит свои обязательства, граждане смогут вернуть вложенные средства в полном объёме.

Сомнительная востребованность

Есть в применении эскроу-счетов и свои нюансы, которые настораживают участников рынка.

Так, по словам Марии Литинецкой, для эффективной реализации схемы с эскроу-счетами понадобится время. И не факт, что сами банки готовы к нововведениям, поскольку они должны будут значительно расширить штат для адекватной и своевременной оценки хода строительства каждого проекта, с которым работает кредитор.

Наталья Дубина называет явную отрицательную сторону нововведений – появление в структуре себестоимости квадратного метра дополнительного фактора в виде банковских услуг и, как следствие, возможное увеличение стоимости объектов недвижимости.

—Эффективность схемы расчётов с использованием счетов эскроу будет определяться, в первую очередь, ценовой политикой банка по кредитованию застройщика. Учитывая, что, скорее всего, подавляющее большинство банков не сможет предложить условия по кредитам, сопоставимые со стоимостью привлечения и использования застройщиком денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, востребованность данного инструмента вызывает сомнения, – комментирует эксперт.

Отметим, что по новому законодательству в случае привлечения застройщиком кредитных средств для строительства, необходимость обязательного использования схемы со счетами эскроу будет определяться решением банка в каждом конкретном случае.