Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и как она соотносится с рыночной?

Фото: AlexanderStein/Pixabay

Начнём с самого начала, определив, что такое кадастровая стоимость. По словам Валерия Бойчука, генерального директора агентства недвижимости «Юрист», члена Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, под кадастровой стоимостью объектов недвижимости понимается стоимость, которая установлена в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, либо определенная в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.1998 №135 (в редакции от 03.07.2016г) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

До 1 декабря 2016 года все владельцы недвижимости должны были заплатить налог по новым правилам. Многие граждане России не согласны с существующей методикой кадастровой оценки объектов недвижимости. По данным Росреестра Российской Федерации за 2016 год поступило около тридцати тысяч заявлений с просьбами пересмотреть результаты кадастровой стоимости. Половина этих заявлений были удовлетворены.

С начала 2017 года начали работать основные положения Федерального закона «О государственной оценке». Что это означает? Прежде всего, введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), которые и будут определять кадастровую стоимость недвижимости.

Таким образом, кадастровая оценка будет проводиться по одной схеме по всей РФ. Это новшество должно сократить или исключить вовсе ошибки и сократить количество обращений о пересмотре величины кадастровой стоимости. При этом новый закон сохраняет возможность оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях при Росреестре или в суде.

Если Вы считаете, что кадастровая стоимость, принадлежащего Вам объекта недвижимости завышена, вы вправе обжаловать результаты кадастровой оценки в региональную комиссию при Росреестре или в суде.

Досудебный порядок урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости введен для упрощения и ускорения процедуры изменения кадастровой стоимости, если она была определена некорректно. Он помогает собственнику реализовать свое право установить более точную, а именно рыночную, стоимость объекта недвижимости. При этом досудебный порядок урегулирования спора необязателен – вы можете сразу обратиться в суд. (ч.1 ст.218, ч.1 ст.245, п.6 ч.2 ст.246 КАС РФ; ч.2,3 ст.24.18 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ).

Вот несколько примеров из практики:

• Пушкинский район Санкт-Петербурга ЖК «Славянка», дом 2012 года постройки, 3 к.кв. общей площадью 80 кв.м. Кадастровая стоимость данного объекта: 5 млн. 601 тыс. 345 рублей. Максимально возможная стоимость по которой ее можно продать – 5 млн. рублей.

• Янино Ленинградской области в одном из жилых комплексов, 2 к.кв. общей площадью 55 кв.м. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости: 1 млн. 850 тыс. 450 рублей. Максимально возможная стоимость по которой ее можно продать – 3 млн. 500 тыс. руб.

• Приморский район Санкт-Петербурга 1 к.кв. общей площадью 31 кв.м., тип дома – панель, 1975 года постройки. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости: 3 млн.102 тыс. 400 рублей. Данную квартиру удалось реализовать за 2 млн. 950 тыс. рублей.

Валерий Бойчук отмечает, что от кадастровой стоимости объекта недвижимости зависит расчет налогообложения при продаже объекта недвижимости, в том числе ежегодная уплата налога на имущество юридических и физических лиц.

Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group, член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Рыночная стоимость жилья формируется такими инструментами как спрос и предложение, а объем ее формируется экономическими законами, которые действуют в настоящее время и в настоящий момент. Она может изменяться в зависимости от валютных колебаний, стоимости нефти или политических изменений, потому что эти факторы сказываются на состоянии экономики».

Как замечает Анастасия Тузова, на рыночную стоимость квартиры может также влиять сезонность и многие другие факторы, которые имеют прямое отношение к рынку недвижимости. Например, объем нового ввода жилья, объем спроса и предложения покупателей. В частности на стоимости скажется престижность района и его транспортная доступность, состояние дома и отношение к старому или новому фонду, состояние инженерных коммуникаций в доме, наличие ремонта в квартире и так далее. Даже наличие консьержа в доме может повысить стоимость.

Кадастровая стоимость более фиксирована. Она учитывает «возраст» постройки, этажность дома, а также на каком этаже находится квартира, наличие инфраструктуры в районе, его социальную однородность и средний уровень дохода жителей и некоторые другие статичные показатели.

Стоит понимать, что не всегда рыночная стоимость будет выше кадастровой, бывают и обратные примеры.