Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Жить стало лучше, веселее, дороже, безопаснее

За безопасность надо платить. Сейчас это делают все – от застройщиков, до покупателей жилья. Первые – недополученной маржой из-за сокращающихся проектов, вторые – растущей ценой квадрата.

Минувшее десятилетие стало на рынке жилья временем борьбы за безопасные отношения между покупателем и продавцом. С переменным поначалу успехом, но обязательными финансовыми издержками. Например, по закону о страховании гражданской ответственности застройщика, девелоперы должны выплачивать страховые взносы в размере 2% от каждого заключенного договора долевого участия. В начале 2013 года, незадолго до принятия документа, эксперты говорили, что стоимость жилья может подорожать на 4-6%.

«Для московских девелоперов это вылилось в менее существенную сумму, чем для небольших региональных, - вспоминает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев. – Для дольщиков такие меры становятся гарантией, что вложенные в недвижимость средства не пропадут, если застройщик не завершит строительство. Безусловно, эта мера полезна для уменьшения количества обманутых вкладчиков, но пока несовершенна. К примеру, после банкротства компании «Урбан Групп» в 2018 году 17 тысяч покупателей не получили свое жилье. Фонд защиты прав дольщиков гарантирует окончание строительства, но пока процесс не завершен».

Некоторые эксперты считают, что неудачи возникли по объективным причинам. «На самом деле страхование ответственности застройщика показало свою неэффективность, из-за чего в середине 2010-х гг. начались перманентные реформы долевого строительства, - говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Фактически все расходы на страхование были вложены в конечную стоимость квадратных метров, проданных в этот период. Теперь эти платежи трансформировались во взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства, которые выплачиваются с каждого ДДУ».

С первого июля 2019 года застройщиков обязали брать деньги на строительство в банках, а не у покупателей и опасность контактов дольщиков с девелоперами оказалась побеждена. «Операции на первичном рынке недвижимости в последнее время становились все более безопасными, - отмечает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Однако пребывать в абсолютной уверенности, завершит ли девелопер проект, у дольщиков не было. Случаи банкротств строительных компаний по самым разным причинам и в минувшие десять лет были не так уж редки. Теперь, какой бы форс-мажор не произошел у застройщика, дольщик от его последствий не пострадает».

Приобретение жилья стало абсолютно безопасным, за что, понятно, надо доплачивать. Покупателю – возросшей ценой квадратного метра. Застройщику – сокращением количества покупателей, поскольку не всем новые цены по карману, а значит, количеством проектов и маржой. Например, по прогнозам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем предложения до конца года в Петербурге и Ленинградской области снизится по сравнению с прошлым годом на 30%.

Количество проектов сокращается не только из-за боязни застройщиков начинать новые при падающей покупательной возможности населения. Многие бы и рады, да не на что. «Мы допускаем, что для многих застройщиков давление на себестоимость из-за перехода на банковское финансирование могло быть значительным, - говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Но проблема не только в стоимости, но и в самом получении кредита. Не каждому застройщику банк с легкостью открывает кредитную линию. Прежде чем идти в банк, нужно подготовить проектную документацию и разработать концепцию комплекса, а это уже значительные затраты. Затем банк стремится договориться с застройщиком о минимальной цене реализации, ведь он заинтересован в том, чтобы счета эскроу быстрее заполнялись, снижая его инвестиционные риски. Девелопер же понимает, что уменьшение цены – это уменьшение его дохода. Происходит своеобразный клинч».

С покупателями сложнее. Им придется платить за падение объема предложения, поскольку оно влечет рост стоимости квадрата. Девелоперы на работу по новым правилам переходят постепенно, поэтому резкого подорожания жилья не наблюдается.

По данным УК «Развитие», доля новостроек, реализуемых с использованием эскроу-счетов, в массовом сегменте Москвы за год возросла с 11% до 59%. Цены при этом тоже не стоят на месте. Но их принято списывать на растущий спрос и вымывание предложения, а не переходом на проектное финансирование.

«В целом, рост стоимости недвижимости связан со множеством факторов, и введение новых регулирующих и законодательных мер только одна из причин, - говорит генеральный директор компании «Бронка Девелопмент» Андрей Вересов. – Только с начала года рост стоимости на рынке недвижимости бизнес и премиум-класса составил в среднем 9-12%. Это связано с ростом строительной готовности реализуемых проектов, а также отсутствием нового предложения на фоне стабильного спроса. Рост цен также является результатом вымывания предложений в проектах».

Ну да, предложение вымывается, потому что нового нет. Что такое «вымывание»? Это когда приобретенные квартиры не компенсируются новым предложением. А нового предложения нет, потому что кто-то из застройщиков не хочет начинать проект, боясь не продать, а кому-то просто не дают кредит. Вот цены и растут. Особенно удачно на вымываемое предложение наложилась поддержанная государством ипотека под 6,5%. Она тоже толкает спрос вверх и дает возможность поднимать цены.

По мнению вице-президента компании ЮИТ Владимира Шабанова, затраты застройщиков после перехода на проектное финансирование выросли, но у всех по-разному. Они зависят от того, под какой процент девелопер получает проектное финансирование, и под какой процент может привлекать деньги на покупку земельного участка без разрешения на строительство. Разброс может быть от 5 до 20%.

«Стоимость квартир несущественно изменилась для проектов, реализуемых по старым правилам, - в пределах инфляции, - отмечает Владимир Шабанов. – А для проектов, осуществляемых уже по новым правилам, долгое время не было возможности увеличивать цену квартир из-за ограниченного спроса. Однако, это был отложенный рост, который реализуется сейчас и продолжится в дальнейшем, если не будут приняты изменения, позволяющие раскрывать счета эскроу поэтапно».

Каким он будет? «У каждого застройщика цифры будут свои, поскольку изменение процентной нагрузки по-разному влияет на конечную стоимость недвижимости, - говорит вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. – Это зависит от класса недвижимости, то есть ее рыночной стоимости, от тактики девелопера при продаже: продавать дешевле и быстрее, либо сдерживать продажи до достижения более высокой степени готовности, и т.п. Если говорить о Группе RBI, увеличение прогнозной процентной нагрузки составило от 3 000 до 8 000 руб. на 1 кв. метр продаваемой площади, или на 3-6% от цены, в зависимости от проекта. Важно отметить, что это все-таки прогноз, ведь проекты, перешедшие на эскроу-счета, находятся еще в стадии реализации».