Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Новый вид девелоперского бизнеса

В Петербурге развивается новый вид девелоперского бизнеса – технопарки. «Разумная Недвижимость» попросила профессиональных участников рынка рассказать подробнее об особенностях инвестиций в такие объекты.

Востребованный бизнес

Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров по поводу появления данного направления высказывается однозначно: «Наконец-то!». И добавляет, что спрос на такую услугу – гигантский.

– Технопарк – это большая, в сотню га, территория промышленного назначения с подведёнными коммуникациями. Она поделена на участки, к которым подводится необходимое число коммуникаций, дороги, осуществляется единое обслуживание и охрана. Это напоминает коттеджный посёлок, только для небольших промышленных производств, – разъясняет эксперт.

Можно, конечно, считать технопарками территории старых заводов, где обосновались нынешние мелкие производства, но это не совсем верно. Во-первых, освоение этих территорий осуществлялось стихийно, по мере приватизации и перепродаж частей заводских площадей, что чревато конфликтами между арендаторами и собственниками. Во-вторых, и помещения, и коммуникации, и транспортная инфраструктура на таких территориях, как правило, морально устарели, и реновировать их – себе дороже. В-третьих, городские власти намерены наказывать владельцев таких объектов за нецелевое использование площадей.

Нюансы инвестирования

Сложно ли инвестировать в технопарки? Несомненно, да. Такие объекты требуют от девелопера гораздо большего «погружения», знания специальных вопросов – технических, финансовых, правовых. Одним из важнейших нюансов является то, что технопарки – единственный на сегодня день тип производственно-технологической инфраструктуры, развитие которого происходит с привлечением бюджетных средств.

– Технопарк – более сложный объект, чем, к примеру, бизнес-центр. Инвестиции в офисное здание проще и понятнее. При возведении технопарка инвестору гарантировано придется решать больше технических вопросов, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

– Если говорить о технопарке как о формате недвижимости, то это самодостаточная площадка, которая предлагает компаниям полный цикл организации и развития – от оформления до выхода в большой бизнес. Здесь присутствует всё сразу: офисы, склады, производство и исследовательские лаборатории, иными словами, это вариация многофункционального комплекса. И в этом главное отличие технопарка от других форматов коммерческой недвижимости, – комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Авентин» (член АРСП) Светлана Алиева.

По словам эксперта, по своей организационно-экономической форме технопарк представляет собой акционерное общество, учредителями которого обычно являются

• владельцы помещений;
• банк, выдавший начальный капитал на обустройство;
• местные власти, заинтересованные в инновационном развитии субъекта РФ.

Такой состав учредителей облегчает решение финансовых проблем технопарка, обеспечивает (через совет директоров) контроль эффективности его деятельности, общественную поддержку и баланс интересов учредителей.

Управление технопарком осуществляет специализированная компания, которая старается заполнить технопарк арендаторами, желательно на базе долгосрочных договоров. Показательный пример создания и эксплуатации такого парка – общественно-деловая территория «Треугольник», расположенная между станциями метро «Балтийская» и «Нарвская», которой управляет УК «Музей».

Светлана Алиева делится некоторыми нюансами работы УК:

– Чтобы привлечь арендаторов, необходим парк с «якорным» арендатором. Правда, минус этой модели в том, что он может поглотить мелких арендаторов. Либо необходимо обеспечить арендаторов услугами профессиональной компании, то есть оказывать помощь в становлении бизнеса. Недостаток данной модели – удержать вместе разные производства непросто.

Индустриальные парки

Особого внимания заслуживает анализ ситуации, сложившейся с крупными технопарками – их ещё называют индустриальными.

По оценке специалистов IPG.Estate, сегодня в Петербурге и пригородах реализуются 12 индустриальных парков с общим объёмом площадей порядка 1000 га. К наиболее известным и крупным относятся: «Марьино» от банковской группы ВТБ, Greenstate от финского застройщика YIT, «Дони-Верево» от «Старт Девелопмент», «Приневский», «Кола» от «Теллус-Групп», «Всеволожский» от «Мегаполис Девелопмент», а также «Уткина заводь», «Мариенбург» и «Федоровское».

Согласно данным компании, небольшие индустриальные парки площадью до 30 га с нарезкой участков от 0,7 до 1,5 га гораздо больше интересуют арендаторов, чем крупные. Уровень заполнения в таких парках может составлять 70-75%. А вот в крупных парках площадью от 50 га резидентов значительно меньше.

Чаще всего арендаторами индустриальных парков становятся машиностроительные компании, фармацевтические производства, производители оборудования, автозапчастей и продуктов питания, химические предприятия, торговые и логистические фирмы. При этом практически все индустриальные парки универсальны и рады резидентам из любой отрасли.

По словам директора отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филиппа Чайки, индустриальные парки – перспективный сегмент, но есть ряд факторов, сдерживающих его рост. В числе этих факторов – немаленькая стоимость инженерно подготовленных участков с инфраструктурой и необходимость перевода производства за город. В настоящее время ряд промышленных предприятий рассматривают для себя возможность переезда в индустриальные парки, но этот процесс происходит медленно.