Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Алексей Комаров: «Банкам не выгодно, чтобы хранителями арестованных квартир выступали сами должники»

С 1 июля 2014 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ. Согласно законодательным нововведениям теперь изъять квартиру у заемщика, вовремя не вернувшего кредит, стало проще. О том, чем грозят данные инициативы гражданам, выплачивающим ипотеку, наш разговор с нотариусом Санкт-Петербурга Алексеем Викторовичем Комаровым.

― Алексей Викторович, расскажите, пожалуйста, что сулят принятые поправки заемщику?

― С 1 июля 2014 года, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданам, то взыскание банка на него может быть обращено не только по решению суда, но и во внесудебном порядке, при условии заключения соглашения с должником об обращении взыскания во внесудебном порядке. Тем неплатежеспособным заемщикам, кто намеренно затягивал судебный процесс, это грозит тем, что банки при реализации имущества смогут действовать более оперативно. Но эти поправки позволят также добросовестным ипотечникам, не способным погашать платежи, реализовать имущество в более короткие сроки и тем самым сократить период пользования заемными средствами и начисления процентов.

― Может ли должник по ипотеке проживать в арестованной квартире?

― В силу действующего законодательства, даже если квартира находится под арестом, право собственности должника сохраняется. Если должник не уклоняется при совершении исполнительных действий пристава и добровольно принимает обязательство обеспечить сохранность данного имущества, он может продолжать проживать в квартире до государственной регистрации прекращения права собственности. Многие заемщики-должники умышленно затягивают сроки реализации заложенных квартир, скрываясь от приставов, и вместо положенных 2 месяцев сроки исполнительного производства увеличиваются до 2 лет. В связи с этим банкам не выгодно, чтобы хранителями арестованных квартир выступали сами должники. Рассматриваемый сейчас законопроект предоставит право банкам выступать хранителями находящихся под залогом квартир, после того как на них наложен арест. Эти изменения уменьшат возможности граждан пользоваться заложенным жильем, и чаще всего граждане будут выселяться из ипотечных квартир сразу после наложения ареста.

― С какого момента банк может изъять квартиру?

― Если период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца; в случае нарушения сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

― Возможна ли отсрочка продажи залога?

― Граждане могут заявить об отсрочке исполнения обязательства, о рассрочке выплаты долга, о заключении с взыскателем мирового соглашения. Как правило, за отсрочкой обращаются граждане, у которых квартира является единственным жильем, имеющие несовершеннолетних детей. И суды могут пойти навстречу таким должникам. В любом случае, такие вопросы решаются в индивидуальном порядке. Однако при реализации заложенного имущества наличие несовершеннолетних детей не является уважительной причиной для отсрочки, и должнику в такой просьбе может быть отказано.

― С какого момента дольщик считается должником по ипотеке?

― Дольщик, заключая договор с застройщиком с привлечением ипотечных средств, еще не приобретает право собственности. В связи с этим возникает вопрос, какое право и в какой момент дольщик передает в залог банку. При заключении договора участия в долевом строительстве у дольщика возникает право залога на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства. В момент регистрации договора регистрируется право залога земельного участка, которое дольщик передает в залог банку. После регистрации права собственности залог земельного участка прекращается и возникает залог квартиры.

Право обращения на заложенное имущество возникает у кредитора в том числе и при систематическом нарушении сроков внесения платежей при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже несмотря на незначительность каждой просрочки.

― Может ли быть изъята квартира, если она единственная?

― Ст. 464 ГПК РФ исчерпывающим образом определяет перечень имущества, находящегося в собственности должника, на которое не может быть обращено взыскание. В указанный перечень среди прочего имущества попадает и «жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Из этого следует, что установленное ограничение на изъятие имущества допустимо по любым основаниям за исключением одного ― если помещение является предметом ипотеки. Следовательно, обращение взыскания на единственную квартиру возможно в соответствии с правилами, установленными законом.

― Если гражданин не может больше выплачивать ипотеку по тем или иным причинам, что он должен сделать?

― Все зависит от того, какие причины, не позволяющие обслуживать задолженность, возникли. Если причины носят временный характер, есть смысл поговорить с банком о реструктуризации кредита (изменения графика выплат). Конечно, разговор с банком нужно начинать до того, как вы допустили просрочку. Некоторые банки с пониманием относятся к подобным предложениям и имеют заранее выработанные предложения. Если вы потеряли постоянный источник дохода и ваша ситуация не позволяет вам рассчитывать на погашение кредита, выход только один ― продавать жилье. Поскольку жилье находится в залоге, чего многие покупатели недвижимости опасаются, и проведение сделки придется согласовывать с банком, это, несомненно, затянет время оформления. В интересах должника как можно скорее известить банк о невозможности дальнейшей оплаты кредита и готовности добровольно реализовать недвижимость.

― Если человек не может выплачивать ипотеку по объективным причинам, к примеру по состоянию здоровья, что делать в таком случае? И каковы будут действия банков?

― Сегодня для получения ипотечного кредита многие банки не требуют в обязательном порядке заключения заемщиком договора страхования жизни, здоровья, потери трудоспособности. Это сокращает расходы заемщиков при оформлении кредита, но приводит к тому, что при наступлении, например, болезни, не позволяющей заемщику продолжать погашать кредит, требование банка будет удовлетворено не за счет страховой выплаты, а за счет реализации заложенного имущества.

Разумная Недвижимость