Риэлторские услуги - ответственность, но не гарантии

Потребительский рынок устроен так: заказывая какую-либо услугу, мы хотим быть уверены, что она будет выполнена в полном объеме и в срок. И чем выше сумма оказания услуги, тем больше гарантий хочет получить клиент.

Однако есть такие сферы деятельности, в которых сложно понять, где должна заканчиваться ответственность и какими могут быть гарантии. Одной из таких отраслей является риэлторский бизнес.

Предоставление агентством недвижимости гарантий клиентам - тема на сегодняшний день не новая и злободневная.

По словам заместителя генерального директора ООО «АН «Невский простор» Аллы Шинкевич, каждый второй, из обратившихся в агентство, спрашивает про предоставляемые гарантии.

— Сам вопрос интересный. Почему про гарантии не спрашивают у врача или у адвоката. Какие они гарантии могут предоставить?! Также и риэлтор: он предоставляет гарантии своей качественной и профессиональной работой. Но 100 % гарантии ни один риэлтор предоставить не может, потому что у нас государство само по себе не предоставляет гарантий и не позволяет этого делать риэлторам, - подчеркнула эксперт.

Обезопасить, но не гарантировать

Действительно, предоставление услуг в сфере недвижимости не всегда предсказуемо. Продавцы жилья могут скрыть, что один из собственников находится в местах лишения свободы, сделку могут признать недействительной, если будет доказано, что продавец на момент ее заключения был в невменяемом состоянии. Но есть ли здесь вина риэлтора и агенства?!

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров подчеркнул, что когда мы говорим про гарантии мы попадаем в юридическую плоскость.

— В 2015 году в законодательстве была закреплена дополнительная ответственность за заверение сделок с недвижимостью. Заверения, по сути, это то, что ты заверяешь, значит так должно быть, если будет что-то иначе, ты должен будешь за это ответить. Грубо говоря, ответственность за обман. При этом мы понимаем, что ответственность возникает только в случае вины. В Гражданском кодексе также закреплены понятия вины или грубой неосторожности. Но здесь возникает вопрос: если риэлтор не знал, что один из собственников находится в месте лишения свободы, в чем его вина? В чем смысл деятельности риэлтора, - задается вопросами спикер.

Директор компании "Адвекс на Академической" Сергей Козлов считает, что задача риэлтора - проследить, чтобы сделка прошла согласно закону. Однако в некоторых случаях продавцы сами нарушают закон, не оформляя все документы вовремя. Например, это касается сделок с привлечением материнского капитала.

Агент же по недвижимости в настоящее время предоставляет 3 основных услуги: подбор жилья для покупателя, консультирование клиента, проведение сделки.

— При этом не нужно делать из риэлтора юриста. В крупных агентствах есть свои юридические отделы. Агент должен четко знать два момента: анализ рынка и цены. Риэлтора можно назвать неким модератором сделки. Его основная задача - нахождение компромисса между покупателем и продавцом, который бы удовлетворил обе эти стороны, - комментирует Сергей Козлов.

Но современный рынок - рынок покупателя. И он вправе принять любое решение: доверяет ли он этому агентству или нет. Форс-мажоры случаются и никто от них не застрахован, однако можно максимально обезопасить себя от них знанием всех возможных рисков проведение сделки. Проинформировать о них и должен в первую очередь риэлтор.

Обратиться к риэлтору или сделать самому

Однозначного ответа здесь нет. Доступность информации приводит к тому, что все больше и больше граждан совершают сделки самостоятельно. Но эксперты отрасли советуют, каким бы путем Вы не пошли, лучше перестраховаться и проверить документы у юриста.

— Список необходимых документов для совершения сделки купли-продажи можно найти сейчас на многих ресурсах в сети Интернет. Однако трактуется он по-разному. Список предоставляется, но не анализируется. Если Вы нашли на сайте понравившуюся квартиру, насколько вы уверены, что разберетесь с документами? В настоящее время 70-80 % покупателей ищут квартиру самостоятельно, но по технологии проведения сделки обращаются за помощью в агенство, - подчеркивает Сергей Козлов.

При этом есть и негативные случаи, когда на последнем этапе сделки клиент разрывает договор с агентством. Покупатели так бояться быть обманутыми, что нередко обманывают сами.

Возвращаясь же к вопросу о предоставлении гарантий, эксперты отметили, что 100% гарантий ни одно агенство недвижимости не предоставляет.

Решить проблему может введение обязательного титульного страхования.

Сделки без обмана: рынок ждет законодательных инициатив

Однако подобная мера значительно повысит стоимость сделки, зато гарантий станет больше. По словам Аллы Шинкевич, это оптимальное решение проблемы.

Еще одним выходом из ситуации эксперты рынка видят заимствования опыта из Европы, где все сделки с недвижимостью совершает нотариус, заменяя и юриста и агента, как такового.

— Такой вариант развития событий максимально обезопасит клиента, так как на нотариусе будет лежать полная ответственность. Однако увеличиться время проведения сделки. Она будет оформляться не менее 3 месяцев. В Европе такие сделки проводится от полугода и дольше, - отмечает Алексей Комаров.

При этом Сергей козлов заострил внимание на том, что в законодательстве вообще не закреплено определение профессии риэлтор.

Эксперты выразили общее мнение, что чтобы свести риски к минимуму, необходимо менять правила игры на законодательном уровне. В настоящее же время, пока этого не произошло руководитель эскроу-службы АН "Домплюсофис" Мария Пименова считает, что крупным агентствам стоит задавать курс на качественное оказание услуг и бороться с частными неквалифицированными агентами.

— Сейчас для безопасного проведения сделки, а также минимизации рисков отказа в государственной регистрации перехода права собственности проводится огромная работа, в которой задействовано большое количество специалистов в сфере недвижимости - это принятие закона о регулировании риэлторской деятельности. (здесь мнения могут расходиться, но большинство специалистов все же поддерживают принятие такого закона). Главное, в данном случае, чтобы закон был "пригодным для жизни" и реально регулировал деятельность, - подытожила эксперт.