Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Защита дольщиков: на чьей стороне закон в период кризиса?

На сегодняшний день крайне сложно предугадать, кто из застройщиков не справится с кризисом и будет допускать нарушение сроков строительства или заморозит возведение объектов, а кто адаптируется к измененной ситуации.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказал о том, какие механизмы государственного регулирования позволяют участникам долевого строительства вернуть свои деньги в случае заморозки стройки или банкротства застройщика.

Могут ли сегодня дольщики получить неустойку с застройщика, задерживающего сроки сдачи объекта?

Если застройщик не передает квартиру в срок, то по 214-ФЗ он обязан направить уведомление дольщику с предложением об изменении договора. Если дополнительное соглашение об изменении срока подписано, то получить с застройщика неустойку и возмещение убытков уже невозможно.

Срок передачи объекта застройщиком и ответственность за нарушение срока строительства учитывается судами всегда. В судебной практике сегодня изобилие решений о взыскании с застройщика неустойки и причиненных убытков, в том числе и морального вреда, и пусть заявления истцов не удовлетворяются полностью, суд уменьшает неустойку (по ст. 333 ГК РФ) в среднем на 20–40 процентов от заявленного, тем не менее, взысканные суммы бывают внушительны и доходят до миллионов рублей.

Получается, что взыскать неустойку в случае нарушения сроков строительства возможно. А на что по закону могут рассчитывать дольщики, если застройщик разорился и не может достроить объект?

Здесь есть несколько вариантов развития событий. Статья №9 214-ФЗ — это защита дольщиков, она позволяет дольщику, не подписавшему дополнительное соглашение при нарушении сроков строительства на период более двух месяцев, во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть внесенные по договору средства, выплатить неустойку и возместить причиненный вред.

Если же застройщик банкрот и денег у него нет, то по 122-ФЗ с момента заключения ДДУ защита дольщиков обеспечивается залогом на то, что уже фактический построено, в том числе и на земельный участок, арендованный или купленный застройщиком. Однако получить в собственность на основании оформленного залога даже построенную квартиру не всегда возможно, например если дом не введен в эксплуатацию и с дольщиком не подписан акт передачи квартиры. При рассмотрении вопроса о передачи в собственность дольщикам того, что построено, суд исходит из различных обстоятельств дела о банкротстве. В этом случае возможно, что фактически построенный дом не будет передан дольщикам, а будет реализован. Полученные от продажи деньги распределят между дольщиками, понятно, что суммы окажутся меньше вложенных.

Обязательное страхование ответственности застройщика защищает дольщиков в сложившейся ситуации?

Действительно, законом установлены повышенные гарантии для дольщиков в виде обязательного страхования или получения поручительства банка застройщиком. Таким образом, вопрос с возмещением убытков дольщикам при банкротстве застройщика должен был быть решен. Однако, по факту, он решен не полностью. Обязательства по страхованию или оформлению поручения банка застройщиком возникают только в том случае, если первый договор ДДУ на объект с застройщиком был заключен после 01.01.2014. В противном случае застройщику выполнять условия федерального закона не нужно. Поэтому сегодня застрахованных объектов на рынке единицы.

Возможно ли, что в сложившейся экономической ситуации изменится порядок привлечения застройщика к ответственности?

Из позиции Верховного Суда следует, что чрезвычайность — это исключительность, выход за пределы нормального, обыденного, необычайность для конкретных условий, то, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено. С моей точки зрения, трактовать сегодняшнее экономическое состояние страны как чрезвычайное нельзя, поэтому менять порядок ответственности застройщика суды не станут, во всяком случае пока.

Разумная Недвижимость