Анжелика Альшаева: квартиру больше не покупают на всю жизнь

После, пожалуй, наиболее серьезного кризиса на рынке недвижимости прошло десять лет. Как с тех пор изменились проекты девелоперов и требования, которые к ним предъявляет покупатель, порталу «Разумная Недвижимость» рассказала генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. 

Помните, каким в 2010 году был первичный рынок?

В то время «КВС» не занималась девелопментом жилья. В 2010 году наша компания строила объекты по госзаказу: школы, детские садики, отделения полиции. Наши первые проекты на первичном рынке жилой недвижимости появились в 2011 году.  Это комплексы «Иван да Марья» и «Гуси-Лебеди».

За это время очень сильно изменились цены. У нас сейчас себестоимость выше, чем средняя цена продажи тогда. Например, в 2010 году квадратный метр в новостройках Петербурга стоил 70 000 рублей. Во Всеволожском районе Ленобласти – вообще 55 000. Сейчас средняя цена квадратного метра – 140 000 рублей.

При этом нужно помнить об инфляции: десять лет назад жизнь была значительно дешевле, а курс евро находился на уровне 40 рублей. Если перевести стоимость жилья в евро, то получится, что сейчас оно стоит даже дешевле. В 2010 году квадратный метр в Петербурге среднем стоил 1750 евро, а в 2020 году — 1550 евро. Расходы застройщиков, конечно же, привязаны к валюте, поэтому за это десятилетие строительный бизнес не стал более прибыльным.

Ставки по ипотеке сейчас в два раза ниже, чем 10 лет назад, и почти все покупки осуществляются на заемные средства. В 2010 году доля покупок в ипотеку на первичном рынке не превышала 30%.

Какая доля ипотеки у вас сейчас?

В октябре – 80%. И останется на этом уровне, пока не отменят господдержку.

Могут ли продажи в ипотеку вырасти до 90-100%?

Конечно. В Европе жилье только так и покупается. За наличные недвижимость там покупают только русские. Процентная ставка крайне низкая: например, в Германии 0,5 или 0,7%. Правда, жилье там стоит дороже, но и зарплаты совсем другие.  

Изменилось ли время, на которое берут кредит? Раньше он в среднем гасился за семь лет. А сейчас?

Думаю, лет десять. У нас не любят быть кому-то должными, а в Европе к этому относятся спокойно – жить в кредит приемлемо. И ипотека – это просто еще один платеж.

Появилось ли отношение к недвижимости как к чему-то временному?

Да. Покупатель на первичном рынке помолодел и стал проще смотреть на приобретение жилья. Теперь же квартира для владельца может стать неактуальной по формату или просто разонравиться.

Как изменилось отношение к планировкам?

В 2010 году на планировку внимание обращали мало, от нее никто ничего особенного не ожидал. Это был рынок продавца, настоящей конкуренции продуктом просто не было. Тогда был довольно большой объем предложения панельных домов. В этих квартирах кухня 10 кв. м – уже достоинство. А сейчас, если планировка не нравится, квартиру не купят. Даже если устраивает место, площадь и цена. Например, тот, кто пришел за европланировками, ни за что на 10-и метровую кухню не согласится. Вот это по-настоящему серьезное изменение. Поэтому компания «КВС» в каждом проекте старается сделать большой выбор планировок, где есть и классические квартиры со стандартными кухнями, и евроквартиры, где кухни-гостиные больше комнат.

Какие планировки пользуются наибольшим спросом?

Евро: кухня-гостиная 18-20 метров, желательно, с двумя окнами. Комнаты тоже должны быть не меньше 11 метров, а лучше – 12. Люди хотят, чтобы и кухни, и комнаты были достаточно просторными.

А разнообразные дополнительные усовершенствования – постирочные, гардеробные и т.д.? Это мода или действительно популярно?

Такая опция уместна в просторных многокомнатных квартирах. Если у вас большая трех- или четырехкомнатная квартира, конечно, в ней найдется место для постирочной. В двухкомнатной квартире потребности в ней нет. Обычно такие помещения встречаются в бизнес-классе. В масс-маркете постирочная – лишняя.

А гардеробные, например, или колясочные, мойки для лап собак? Многие сегодня делают их чуть ли не фишкой проекта.

Мы предусматриваем места под шкаф – специальные ниши в прихожей. Шкаф покупать не надо, достаточно приобрести дверцы и наполнение – полки, перекладину для вешалок. Если площадь и планировка позволяют сделать гардеробную или встроенный шкаф, мы, разумеется, включаем их в проект. Потому что прихожая, в которой помещается только крючок с вешалкой – это плохо. Но длинные узкие коридоры – еще хуже.

В некоторых наших проектах есть места для мытья лап собак. Например, в подъездах дома G9. Будут они и в нашем новом ЖК «Любоград».

Нужны ли теперь студии? В 2010 они были очень популярны, а теперь спрос как будто поубавился. Какими они должны быть, чтобы оставаться востребованными?

Я категорически против проектов, где студий и однокомнатных квартир 80%. У нас доля студий всегда была небольшой. Стараемся не проектировать больше 15%, а то и 10% от общего объема квартир в доме. Не отказываемся от студий совсем, потому что есть люди, которым они нужны. Это подходящее жилье для молодежи, одиноких пенсионеров. Таких квартир не должно быть много, но своим жильцам они должны обеспечивать максимально возможный комфорт. Для этого мы стараемся разработать планировку так, чтобы квартира была не прямоугольной, а скорее квадратной формы. Площадью 23 или 27 кв. м и желательно с двумя окнами, чтобы можно было зонировать площадь.