Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Апартаменты: стабильный доход без забот

На прошедшей с 1 по 3 апреля «Ярмарке недвижимости» портал «Разумная Недвижимость» провёл семинар «Апартаменты: стабильный доход без забот». Что собой представляет рынок апартаментов в Санкт-Петербурге, и будет ли он развиваться? Каковы нюансы приобретения и проживания в такой недвижимости? Какова роль управляющих компаний? Можно ли купить апартаменты в ипотеку? На какую доходность может рассчитывать инвестор при перепродаже и при сдаче в аренду подобных помещений? На эти и другие вопросы ответили ведущие эксперты по недвижимости.

От «Москвы» до самых до окраин

Специалист по недвижимости высшей категории АН «Адвекс» Полина Глазкова подготовила общий обзор рынка апартаментов. По её словам, апартаменты в нашем городе представлены в основном эконом- и бизнес-классом. «Элитка» тоже есть (например, объекты «Талион групп» на Крестовском острове), но она пока не так востребована.

Эксперт назвала самые известные городские апартаменты. В их числе – лофт-квартал «Docklands» на Васильевском острове, «Елагин-апарт» на Крестовском острове, Prime Residence в Центральном районе, апарт-отель «YES» в Выборгском районе, «Москва» и «SALUT!» в Московском районе. Купить помещения в этих проектах можно заметно дешевле, чем жильё такой же площади и аналогичного класса – «вилка» составляет от 10% до 35%. И благодаря этому апартаменты стали чаще привлекать как частных покупателей, так и инвесторов.

Портрет покупателя апартаментов сегодня таков: прежде всего, это инвесторы, которые хотят получать пассивный доход, также это лица, желающие получить недвижимость с определённым спектром услуг (к примеру, химчистка, прачечная, ресторан, фитнес-центр) и наконец, это люди, которые живут на два города. Есть ещё такая категория покупателей, которые уже имеют недвижимость и там прописаны, но им удобнее проживать в другом районе города. Если раньше апартаменты воспринимались исключительно как вариант для сдачи в посуточную аренду, то сейчас они рассматриваются и для долгосрочного проживания, в том числе с семьёй.

Плюсы и минусы апартаментов

По словам руководителя отдела продаж компании «Атлант» (проект «Елагин-апарт») Аллы Калакаускас, термин «апартаменты» в законе не прописан. Поэтому покупатель должен понимать, что он приобретает коммерческое помещение, при этом в нём можно либо проживать самому, либо сдавать в аренду.

Главное преимущество апартаментов – это их стоимость, которая на 20-30% ниже, чем в близлежащих жилых домах. Многие апарт-отели также могут похвастаться хорошим месторасположением и отсутствием плотной застройки. Это не создаёт большой конкуренции для собственника, как для сдачи, так и для дальнейшей продажи. Кроме того, большинство апартаментов «ведут» управляющие компании, которые предлагают собственникам программы доходности и полный комплекс услуг по обслуживанию.

Что касается минусов таких объектов – это слабая законодательная база. Например, пока неизвестно, какой налог будут платить жильцы апартаментов. Отсутствие постоянной регистрации также отпугивает молодые семьи с детьми, которых надо устраивать в детский сад или школу.

– Если говорить о конкретном проекте «Елагин-апарт», то апартаменты здесь покупают как для инвестиций, так и для жизни. Мы не предлагаем программ доходности, поэтому каждый инвестор, купивший у нас помещение, будет сдавать его самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. И это будет несложно, хотя бы потому, что объект расположен в удачной локации: на Крестовском острове, рядом – метро и ЦПКиО. Дом рассчитан всего на 377 апартаментов, к тому же район очень привлекателен для будущих сотрудников «Газпром Сити», – прокомментировала эксперт.

«Под крылом» управляющей компании

Как мы упомянули, многие апартаменты находятся под опекой профессиональных управляющих компаний.

– Мы занимаемся эксплуатацией и обслуживанием апартаментов. Кроме того, мы помогаем собственникам сдать апартаменты в аренду. Наши клиенты могут жить в любом регионе России и даже за границей, и при этом стабильно получать пассивный доход, – комментирует генеральный директор «МТЛ-Апарт» (управляющая компания апарт-отеля «SALUT!» и комплекса апартаментов «Avenue-Apart) Светлана Сердюкова.

Апартаменты можно сдать в долго-, средне- или краткосрочную аренду, для чего собственник заключает с управляющей компанией агентский договор. «МТЛ-Апарт» берёт за свои услуги 10% от стоимости аренды, при этом УК не только находит арендаторов, но ещё и следит за тем, чтобы они не нарушали правила проживания и исправно оплачивали арендные и коммунальные платежи.

Эксперт привела примеры стоимости аренды апартаментов в апарт-отеле «SALUT!»: студия – 26 тысяч в месяц, «однушка» – 32 тысячи, «двушка» – 37-40 тысяч. Что касается посуточной аренды, то она зависит от сезона. В средний сезон, студию можно сдать за 2600 рублей в сутки, однокомнатные апартаменты – за 3500, двухкомнатные – за 4000 рублей. В этом совсем ещё новом апарт-отеле УК уже сдала в аренду более 85% помещений.

Ипотека – не проблема

Многие инвесторы используют при покупке недвижимости ипотеку. Сегодня проблем с кредитованием апартаментов нет, утверждает гендиректор ипотечного брокера «Банк Жилищных решений» Роман Корников.

– Для потенциальных покупателей апартаментов есть несколько хороших новостей. Во-первых, структура сделки при покупке апартаментов такая же, как если бы вы покупали обычную квартиру. Во-вторых, требования к клиентам со стороны банка опять-таки аналогичны. В-третьих, сегодня на рынке уже более 15 вменяемых игроков, готовых дать ипотеку на апартаменты, и эти банки закрывают порядка 87% спроса на покупку такого жилья, – комментирует эксперт.

Что касается ставок на такую ипотеку, то для готовых апартаментов они составляют от 13,5% до 16% годовых, в зависимости от формы подтверждения дохода, суммы первоначального взноса и срока кредитования. Для новостроек ставки колеблются от 10,8% до 15,75% годовых. В среднем ставки на апартаменты начинаются от 13%, и это всего на 0,5-1% выше, чем на покупку обычного строящегося жилья (если исключить господдержку).

Более того, если вы покупаете апартаменты для перепродажи, у банков отработаны такие схемы выкупа залогового жилья. Вам помогут найти покупателя, часть вырученных денег вы отправляете на погашение долга, оставшуюся сумму берёте себе.

Инвестиции в будущее

Руководитель отдела аналитики и PR E3 Investment Константин Сергеев рассказал об основных тенденциях развития рынка апартаментов. С точки зрения городского планирования вся территория Санкт-Петербурга поделена на зоны: жилищное строительство, рекреационные зоны, общественно-деловое строительство. И апартаменты, по сути, представляют собой жильё, построенное на земле для коммерческих помещений.

– Жилищное строительство сейчас намного выгоднее, чем коммерческое. Между тем, владельцы коммерческих земель хотят получать больше прибыли, поэтому вместо бизнес-центров они строят апартаменты. За последние два года доля апартаментов в центральных районах достигла 27% таких территорий, в спальных районах – пока 2%. Что касается распределения проектов по классам, то 36% апартаментов относятся к комфорт-классу, 64% – бизнес и элит, – рассказал эксперт.

Инвестиции в апартаменты, по словам Константина Сергеева, приносят неплохую прибыль. Так, доходность при сдаче апартаментов в аренду составляет примерно 15% (для сравнения, у квартир – 5-7%), при перепродаже – доходит до 25%. Рынок апартаментов будет развиваться, доля такой недвижимости на рынке Петербурга будет увеличиваться – это объективная реальность, подытожил эксперт.