Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Апартаменты и студии: успех поневоле

Российский рынок жилья пополняется новыми форматами не так активно, как западный. Тем не менее, новинки все чаще оказываются наиболее успешными форматами – так случилось с квартирами-студиями и апартаментами.

Студия: прозрачная жизнь

Историю такого формата, как квартира-студия в мире принято возводить к известному дому Фарнсуорт в Чикаго. Архитектор Людвиг Мис ван дер Роэ создал здание, состоящее целиком из одной большой комнаты. Это экстравагантное и концептуальное решение очень быстро пришлось по вкусу коммерсантам от недвижимости.

В России объединять жилое пространство с кухней начали еще в 90-х, однако полноценно формат студий заявил о себе на рынке лет 15 назад. «Именно мы вывели на рынок формат квартир-студий в 2001 году, так что им сейчас как раз 15 лет исполняется, - говорит директор по развитию компании Л1 Надеждой Калашниковой. - Но тогда это было, скорее, вынужденное решение. Нам досталось общежитие, с которым было необходимо что-то делать. Отсюда и родился знаменитый слоган «квартира по цене комнаты», и оказалось, что это самое востребованное предложение».

Выбранное по необходимости планировочное решение в итоге полностью изменило рынок. Сейчас студии – это наиболее ликвидный товар на рынке жилья. Главным его признаком является способ разбивки пространства без внутренних перегородок – только за счет разноуровневых потолков, цветовых ширм, различных напольных покрытий и интерьерных элементов, вроде барных стоек.

При этом площадь квартиры не является таким уж ключевым критерием. Конечно, как правило, речь идет о небольших площадях, порядка 30 квадратных метров. Этим и объясняется популярность такого формата среди студентов и молодых пар – их устраивает стоимость аренды и покупки компактных квартир. Однако на западе, к примеру, студиями называют в том числе и двухуровневые квартиры, куда большей площади, но по-прежнему без перегородок.

Сейчас любой российский застройщик, если речь не идет о проектах премиум-класса, предусматривает в своих комплексах значительную долю площадей именно под студии. Иногда на них приходится более 50% всех квартир в доме – в основном это относится к сегменту эконом-класс. В проектах комфорт-класса такая квартира может стоить от полутора миллионов рублей, при этом квадратный метр зачастую дороже, чем в трехкомнатных квартирах того же дома.

Апартаменты: от элиты к народу

Апартаменты появились в наиболее привлекательных локациях Москвы и Петербурга и сначала рассматривались в качестве элитного жилья. Однако постепенно этот формат перешел в другие сегменты.

Интересно, что и это ноу-хау оказалось в какой-то мере единственно возможным решением. Правда, боролись застройщики не с особенностями планировки, как в случае со студиями, а с требованиями Градплана, который во многих привлекательных с коммерческой точки зрения местах не позволяет сроить жилые дома.

«Апартаменты появились не потому, что кто-то изучал рынок, и его осенила идея нового успешного формата, - рассказывает Надежда Калашникова. - Здесь опять же все произошло вынужденно, а потом стало преподноситься как ноу-хау девелоперов. Это прекрасный пример того, каким образом можно подстроиться под Градплан с его жестким зонированием. Там, где по закону нельзя строить жилье, строят апартаменты».

Кроме того, после кризиса 2008 года резко упал спрос на офисную недвижимость, и уже запущенные проекты пришлось оптимизировать, придумывая для них новое назначение. Сейчас примерно то же самое происходит с торговыми комплексами.

Так и вышло, что на этих участках стала появляться формально нежилая недвижимость, что-то вроде гостиничных номеров разной «звездности» с собственной кухней. О плюсах и минусах такого формата недвижимости в последнее время говорят довольно много.

С одной стороны, это отличное вложение для инвесторов, особенно если речь идет о локациях в центре города. Цены на них ниже, чем на квартиры – к тому же здесь можно регистрировать юридические лица. Кроме того, апартаменты подходят тем покупателям, для которых это не единственное жилье. Дело в том, что постоянную регистрацию оформить здесь нельзя, да и обеспечение социальной инфраструктурой застройщик брать на себя не обязан. Среди минусов также более высокие ставка налога на недвижимость и платежи по ЖКХ, «нежилищные» СНиПы и возможные сюрпризы (компании в качестве соседей и др.)

Как бы то ни было, студии и апартаменты нашли своего покупателя и в последние годы активно развиваются. Впрочем, если Градплан с его ограничениями по категориям строительства оказался застройщикам по зубам, то следующие инициативы чиновников могут стать для отрасли серьезным ударом. В частности, о том, как строители оценивают новшества в ФЗ-214, считайте в наших ближайших материалах.