Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Минусы жилья со свободной планировкой

Фото: jarmoluk / Pixabay

Квартиры со свободными планировками имеют много преимуществ, о которых мы недавно рассказывали. Однако и недостатков у такого формата хватает. Поговорим о них подробнее.

Затратное предприятие
Один из главных недостатков таких квартир – необходимость вкладывать дополнительные средства и время в проведение ремонта и обустройство.

– Свободная планировка подразумевает высокие расходы на ремонт. В последнее время стоимость строительных материалов серьёзно выросла, поэтому строительство стен и отделка помещений стали особенно дорогими мероприятиями. Средняя цена ремонта в расчёте на квадратный метр в Москве составляет 20-25 тыс. рублей за кв. м. При площади 30 кв. м (стандартная «однушка») такой ремонт обойдется в 750 тыс. рублей, что составляет немалую долю от общей стоимости квартиры, – комментирует управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец отмечает, что сегодня как никогда любой клиент ищет способ сэкономить. Поэтому наиболее популярны квартиры, во-первых, с минимальной стоимостью, а во-вторых, с отделкой. Оба критерия явно не в пользу свободных планировок.

– Если год назад многие покупатели были готовы дополнительно потратить миллион рублей на ремонт квартиры, то сегодня большинство хотели бы заплатить один раз и получить готовый продукт. Ведь ремонт – чрезвычайно затратное предприятие. Свободные же планировки подразумевают пространство без стен. Соответственно, у покупателей априори возникают дополнительные затраты на возведение межкомнатных перегородок. О ремонте от застройщика тоже не может идти речь. Поэтому свободные планировки сегодня менее востребованы чем, к примеру, в докризисный период 3-4 года назад, – рассказывает эксперт.

Кстати, несмотря на высокие затраты на ремонт, в престижных сегментах жилья покупатели по-прежнему делают выбор в пользу реализации своих дизайнерских идей, и незначительное удорожание их не пугает, отмечает руководитель пресс-службы TEKTA GROUP Елена Андронова.

Сложности согласования
Следующим минусом квартир со свободной планировкой является необходимость согласовывать чуть ли не каждое действие собственника.

– Понятие свободная планировка – весьма условное. Фактически каждый шаг владелец должен согласовывать с жилинспекцией. После завершения ремонта проводятся новые обмеры БТИ и составляется акт о завершённом переустройстве. Однако есть исключение из правил. Как правило, несмотря на то, что при свободной планировке застройщик не возводит перегородки, по полу в один-два ряда выкладываются кирпичи, обозначающие условные параметры помещений. Если покупатель решит не передвигать границы, то ему не придётся ничего согласовывать, – продолжает Александр Зубец.

По его словам, многие люди даже не догадываются о том, что перенесённая ими на 10 см стена считается перепланировкой. Обычно это становится «открытием» при продаже квартиры, когда банк не даёт кредит на приобретение квартиры с неузаконенной планировкой. В самых «тяжёлых» случаях, когда собственник переносит «мокрую зону» – санузел или ванную, ему придётся и вовсе платить штраф и возвращать старые границы помещения.

Начальник отдела создания продукта ГК «А101» Мария Букаева также подчёркивает, что «мокрые зоны» всегда будут ограничениями при перепланировке:

– Их запрещено перемещать, а любые изменения требуют согласований на базе разработанной сертифицированной компанией проектной документации. Однако расширение, изменение конфигураций помещений с «мокрыми зонами» возможно за счёт «нежилых» помещений квартиры (коридоров), которые потребуют обязательной дополнительной гидроизоляции. Также нельзя демонтировать несущие пилоны, что может нарушить стабильность конструкции дома. Зато пилоны довольно эффектно можно обыграть в дизайне интерьера.

В любом случае, прежде чем переносить стены, стоит уточнить, насколько правомерны ваши действия. И будьте готовы к дополнительным расходам. По подсчётам Марии Литинецкой, только на утверждение проекта в среднем потребуется порядка 100 тысяч рублей и примерно 3 месяца ожидания.

Трудности при продаже
Как показывает практика, многие собственники не считают нужным узаконить произведённые в помещении изменения. В принципе, если квартира со свободной планировкой покупается «раз и навсегда», то несогласованная планировка может не стать проблемой для собственника при отсутствии претензий со стороны соседей. Однако если нужно будет срочно продать эту квартиру, могут возникнуть большие вопросы.

– Мало кто из покупателей захочет брать на себя ответственность по пересогласованию проекта. Поэтому для успешной продажи такой недвижимости, скорее всего, придётся делать значительный дисконт, – отмечает генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

По словам эксперта, порой ситуации бывают вовсе абсурдными. Вот какой пример она привела. В плане БТИ, который получил новосёл, площадь квартиры за исключением «мокрых зон» была отмечена как единая жилая зона. Проблема в том, что по закону, санузел нельзя расширять за счёт жилой площади. Но никто не запрещает это делать за счёт коридора. В итоге собственник фактически лишился возможности для «дизайнерских маневров», поскольку, согласно плану, в квартире нет нежилых помещений – коридоров, благодаря которым во многом дизайнеры воплощают идеи.

– В таких случаях приходится брать дополнительные планы квартиры у застройщика, чтобы доказать правомерность перепланировки и расширения кухни или ванной. К запретам перепланировки также относится перенос вентиляционных коробов, установка отопления на балконах и прочее. Поэтому перед тем, как строить стены, уточните, не придётся ли потом их сносить по решению суда из-за жалоб соседей, – рекомендует Лариса Швецова.

Таким образом, перефразируя пословицу «любишь кататься – люби и саночки возить», скажем так: любишь свободу – будь готов за это заплатить!