Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Высоко сижу, далеко гляжу

В 20–30-х годах XX века активно строились 3–5-этажные дома-коммуны, в до- и послевоенное время появились «сталинки» — популярные каменные и кирпичные дома разной этажности (7–9 и даже 12 этажей). Потом были «хрущевки»: типичные пятиэтажки с небольшими помещениями и низкими потолками. Во времена Брежнева появились девятиэтажные дома (например, те же «корабли»).

Но это все история. Прошлое. Сегодня, можно встретить и небольшие камерные пятиэтажки, и частные резиденции, и многоэтажные новостройки, уносящиеся в небо. И если в советское время все было ясно: вождь сказал — страна построила, то от чего зависит высотность в современной России?

Стоит терем-теремок, он не низок, не высок

Высотные дома занимают лидирующие места на рынке недвижимости. Именно они привлекают большое количество потенциальных покупателей. Вроде, чем выше этаж, тем чище воздух. Однако руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» (проект комплексного освоения «Новый Берег») Олег Громков рассказывает: «Есть расхожее мнение, что на уровне выше 20-го этажа воздух значительно чище, но мне не приходилось видеть корректно проведенных сравнительных исследований, дающих однозначное тому подтверждение».

Сегодня на рынке чаще всего строят дома от 16 до 25 этажей. Попадаются и более низкие и высотные варианты. Параметры высоты здания содержатся в Правилах землепользования и застройки. «Все принципы и процедуры в Петербурге и Ленобласти прописаны в законодательных актах, немного отличаются в зависимости от местоположения в городе и области, но общеизвестны и понятны участникам рынка», — отмечает Олег Громков.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» подчеркивает, что в Санкт-Петербурге в рамках ПЗЗ предельная высота зданий установлена на уровне 120 м (около 40 этажей). Однако она установлена для намывных территорий Финского залива и Красносельского района. «Нормы по высотности определены в РНГП Ленинградской области и делятся на 3 зоны, в каждой из которых установлена предельная высота строящихся жилых зданий, а также процентное соотношение зданий разной этажности. Так, в зоне А (зона интенсивной урбанизации — 30–50 км от Петербурга) запрещено строить дома выше 16 этажей, в зоне В (территория вне райцентров и поселков городского типа) строительство высотных домов вовсе запрещено», — сетует Арсений Васильев.

Моя любовь живет на 25-м этаже…

Стоит отметить, что в последнее время цены на землю заметно выросли и уже инженерно подготовленные пятна под строительство найти можно с трудом. Именно поэтому в последнее время хотят строить выше стандартных 16 этажей. Здания с такой высотностью быстрее окупят затраты на оборудование: скоростные лифты, противопожарную безопасность, водоснабжение и проч. По расчетам, усиление фундамента двадцатипятиэжного дома выше процентов на 20–30, чем, например, 12-этажного. Еще на 30% дороже строительство 36-этажного здания.

Дома все выше, дома все круче, они уходят под самые тучи…

Тем не менее к появлению в Петербурге жилых комплексов в 25 этажей уже все привыкли. Что мешает поднять выше? Удорожание строительства и градостроительные ограничения. И все же амбиции и надежда инвесторов не умирают. Есть примеры: «Князь Александр Невский» (компания «Росстройинвест»). Как отмечают в самой организации, если здание выше 100 метров — согласовывать высотность нужно в Москве. А высота ЖК «Князь Александр Невский» — 99,9 метров (35 этажей) (согласование высотности было осуществлено в далеком 2006 году. — Примеч. автора).

Начальник продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова рассказывает, что высотность определяется на стадии предпроектных разработок. «Если застройщик имеет основания для изменения допустимой высотности для своего проекта, он готовит обоснование данного решения, которое выносится на Совет депутатов Муниципального образования. При положительном решении поправки в РНГП выносятся на Градостроительный совет.»

Как отмечает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, высотный регламент в Санкт-Петербурге зависит от близости к историческому центру города. «Если непосредственно в центре минимальная высота составляет около 25 метров, в районе Лахты она уже около 100 метров, и это не предел. Что касается Ленинградской области, то в ряде мест высотные ограничения в принципе отсутствуют. Чаще всего высота зависит от экономических показателей реализуемого проекта, но в некоторых случаях, например, строительство Газпромом «Лахта-центра» — это еще и вопрос престижа. Если высота здания не превышает показатели, указанные в регламенте, то отдельного согласования не требуется. По закону, если согласование проекта уже получено, застройщик не имеет право снижать высоту, которая ранее была одобрена», — отмечает Леонид Сандалов.

Плюс на минус = этаж

У высотных зданий, отмечают эксперты, есть свои преимущества и недостатки. Ко вторым относятся перегрев крыши на последних этажах, повышенная скорость ветра. Если сломается лифт, то подниматься пешком на 25-й этаж малоприятно. Есть и преимущества: чистый воздух, отсутствие сырости, тишина, обилие света и видовые панорамы из окон.

Еще один минус высоких этажей — цена. Однако не всегда есть четкая зависимость. Олег Громков: «Иногда цены на 8–10 этаже могут быть выше, чем на 14-м, но ниже, чем на 22–25 этажах. Конкретные отклонения от средней цены зависят в первую очередь от видовых характеристик. Квартира выше 20-го этажа в Приморском районе даже с отдаленным видом на залив, конечно, будет стоить заметно дороже аналогичной без него, но в то же время вид с большой высоты на КАД и промзону Парнас не создает заметной добавленной стоимости».

Мировые и российские тенденции

«Пентоминиум» — самый высокий жилой дом в мире (Дубай). Его высота — 516 м, 120 этажей.

Самое высокое здание в России — «Меркурий Сити Тауэр» (Москва). Высота — 338,8 м, 75 этажей.

Cамый высокий жилой дом в Петербурге — ЖК «Князь Александр Невский», высота — 124 м, 36 этажей.

Разумная Недвижимость