Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Как продать квартиру, приобретённую с участием материнского капитала

Причины, по которым владельцы квартиры, купленной с участием материнского капитала, решают её продать, могут быть разными: желание купить более просторное жильё, необходимость сменить район проживания или переехать в другую местность и так далее.

Вариантов продажи подобного жилья не так много. По сути, их всего два: реализуется либо квартира, которая уже оформлена на всех членов семьи (включая обоих супругов и детей), либо квартира, которая оформлена только на родителей, а доля детей в договоре ещё не выделена (такое тоже возможно, так как на выделение доли ребёнку дается полгода).

О втором способе мы ещё поговорим, а сегодня эксперты расскажут, как грамотно продать квартиру с уже выделенной ребёнку долей, чтобы не нарушить закон и не ущемить права несовершеннолетнего сособственника.

Знать закон

Обязательным условием использования сертификата на материнский капитал является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи.

—При покупке квартиры с привлечением маткапитала квартира оформляется на всех членов семьи, включая обоих супругов и детей. При этом на каждого, в том числе на ребёнка, выделяется отдельная доля. Поэтому при продаже такой квартиры необходимо взаимное согласие родителей и детей, – говорит директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская.

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных законодательных норм (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также ст. 21 закона об опеке) содержат требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей. Интерес госслужащих к судьбе жилых помещений, на покупку которых была выделена субсидия, зиждется на желании избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности.

Получить разрешение

Поскольку несовершеннолетние дети не имеют права самостоятельно принимать решения о распоряжении своим имуществом, то чтобы не ущемить права детей, родители должны обратиться в органы опеки и получить разрешение на продажу доли ребенка. Для этого им необходимо предоставить необходимые документы:

• заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала;

• оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);

• ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;

• справка об оценочной стоимости жилья;

• документы на квартиру;

• справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

—Опекунскому совету нужно представить обоснование для продажи старой квартиры и приобретения новой. Совет может разрешить такую продажу, если в новом объекте доля ребёнка будет равнозначной или большей. То есть если не будет ухудшения условий проживания детей, не достигших совершеннолетнего возраста, – комментирует руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» (застройщик ЖК «Зеленоградский») Оксана Сторожук.

Соблюсти интересы ребёнка

Все факторы, говорящие о нарушении интересов детей, служат законным основанием для отказа в выдаче разрешения. По словам Оксаны Сторожук, порой препятствия возникают, если новый объект покупки не соответствует нужным требованиям: жильё имеет меньшую площадь, находится в худшем районе и прочее.

Однако без разрешения опеки при продаже жилья, купленного за маткапитал, не обойтись. Более того, необходимо предоставить обоснование явных достоинств новой квартиры. Потребуется аргументировать, чем она превосходит имеющееся помещение: комфорт, площадь, близость к метро и школе, другие показатели.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает слова коллеги:

—Важно, чтобы планируемая сделка подразумевала улучшение условий проживания, то есть дети обязательно должны получить как минимум аналогичную, а лучше – большую площадь в собственность.

Впрочем, в некоторых случаях обмен на жилое помещение с меньшей площадью всё же возможен. Например, когда ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении, либо если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

По сути, основное условие сделок по реализации квартир, приобретённых с участием семейного капитала, сводится к следующему: главное – предоставить детям аналогичные или лучшие условия проживания в новой квартире.