Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Кому архитектура и трава, кому – личная душевая кабина

Низкое качество девелоперских проектов, проблема которого неоднократно поднималась в проекте «Рейтинг локаций», заключается в нежелании части застройщиков вкладываться в создание нормального жилья. Гораздо проще вместо реальных улучшений сделать малозначимые, объяснить, как много комфорта они приносят и попросить за них заплатить.

В последние годы конкуренция на рынке новостроек поднялась до невиданных прежде высот. Отметив, что покупатели стали придирчивы и избирательны, застройщики пустили в ход новации. Однообразные в общем-то, но по мысли девелоперов, существенно повышающие привлекательность и стоимость жилья. Ударить решили в санитарно-гигиеническом направлении. Предварительно, конечно, убедившись, что внешность домов радует глаз, мест для парковки – в изобилии, детские площадки – шикарные, разъехаться во дворах с легкостью могут два карьерных экскаватора и от зелени там рябит в глазах. А вот нужников не хватает. И их стали добавлять.

«Главные» нужды потребителя

Довольно быстро абсолютной нормой в квартире стали несколько санузлов. Считается, что даже евродвушка лучше, если их в ней два. А если классическая трешка, то без трех унитазов точно не обойтись. Один для детей, второй для родителей, третий – общественный, для гостей, которые в эти дома приходят, видимо, часто, толпами, всегда мучаются животами и могут не добежать. Сначала в хронической диарее девелоперы стали подозревать жильцов комплексов премиум и бизнес-класса. Однако очень быстро распространили свои догадки и на покупателей квартир класса масс-маркет. В результате, двух клозетов теперь не найти разве что в двадцатиметровой студии.

Следующим этапом повышения комфорта стала борьба за чистоту и личную гигиену каждого жильца. Стало очевидно, что одной ванной в квартире недостаточно. Поэтому одиночество унитазов в санузлах-дублерах все чаще скрашивают душевые кабины. Вероятно, по мысли застройщиков, синхронное намыливание спин должно добавлять семьям мощное единение.

Наивно полагать, что грязь на этом была побеждена. Последовательность борьбы с ней потребовала введения отдельных помещений для стирки белья. Ну разве можно поставить стиральную машину в одной из ванных или на кухне? Конечно, нет. Иначе жилец рискует испытать эстетический шок и впасть в депрессию. Хотя, казалось бы, большее уныние должен вызвать подсчет площади, которую занимают все эти помещения в далеких от дворцовой роскоши и размаха квартирах. Ведь вряд ли большая часть жизни их хозяев проходит на унитазе или в душе. А трусы, даже, парадно-выходные, хоть и оскорбятся, что от ежедневных трудов их отмывают не в постирочной, а на кухне или в ванной, но в конце концов простят.

«В действительности, это обычные маркетинговые уловки застройщика, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Они должны объяснить покупателю, почему квартира стоит, например, на треть дороже, чем в жилом комплексе такого же класса по соседству. Хотя, покупатель сам прекрасно может определить место под стиральную машину. Он будет гладить белье там, где ему удобно, а не там, где заботливый застройщик отвел для этого три квадратных метра площади. Хоть на кухне. Или в гостиной, чтобы, параллельно просматривать любимый сериал. А если не будет постирочной, я уверен, покупатель не растеряется и установит стиральную машину на кухне или в ванной».

Возможно, есть инфантилы, не возражающие, чтобы все решали за них. Но большинство все же предпочитают делать это самостоятельно. Неслучайно, так популярны перепланировки квартир, приобретенных как на вторичном, так и на первичном рынках. «Покупатели хотят создавать свое собственное жилое пространство, - отмечает руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР» Оксана Андросова. – Это означает, что в доме должно быть запроектировано много разных, в том числе уникальных, квартир. Или конструктив должен позволять делать перепланировки без колоссальных изменений инженерии».

Ну, допустим, все это неплохо и пусть будет. И постирочные, и ванные, ждущие за каждой второй дверью, и предметы из санфаянса в радиусе трех шагов из любой точки квартиры. Но что с ними, что без них, человейники остаются человейниками. Вплотную посаженными друг к другу и размалеванными в стиле вырви глаз однообразными многоэтажными бетонными коробками.

Свет и правильные пропорции

По данным «Группы ЛСР», покупатели ценят совсем другие вещи. «У нас есть принципы проектирования, от которых мы стараемся не отходить на протяжении уже многих лет, - рассказывает Оксана Андросова. – Огромное внимание мы уделяем архитектуре дома, так как исследования показали, что покупатели оценивают и ценят, в первую очередь, место и внешний вид дома. Некоторые принципы с годами не изменились, другие – корректируются вслед за вкусами покупателей».

Итак, пристрастия покупателей все-таки меняются. Но даже став другими, они, как ни странно, мало касаются пропускной способности санузлов. По воспоминаниям Оксаны Андросовой, в конце девяностых Петербург накрыл бум двухэтажных квартир. Вызван он был гигантским количеством коммуналок, из которых хотелось переехать в отдельную квартиру. Желательно – большую и эксклюзивную. Поэтому в первом доме «Группы ЛСР», на набережной Грибоедова, 85, были двух- и даже трехуровневые квартиры. При этом комнаты в лицевой части здания имели пятиметровые потолки, а со двора – более низкие. В этом лабиринте ступеней и разных уровней можно было заблудиться, но покупатели были довольны.

В нулевые в моду вошли дома из стекла и бетона. Популярным стало витражное остекление. Однако жить с панорамными окнами оказалось холодно. «Все-таки в нашем климате нужна защищенность и основательность, необходимо ощущение тепла и комфорта, - объясняет Оксана Адросова. – Сейчас мы понимаем, что для открытия вида, для связи пространства внутри дома и окружения достаточно большого окна – широкого и с низким подоконником. Сегодня у покупателей стало больше требований к пространству вне квартиры. Его создает ухоженный двор, вход в парадную, лифты, светлые холлы. В квартирах – большие окна, правильные пропорции комнат и удобные планировки».

Деревья, газоны и цветники

Важное место в иерархии покупательских ценностей занимает зелень. «Наличие зеленых зон рядом с жилым комплексом – это всегда преимущество, - говорит генеральный директор компании «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков. – При прочих равных близость парка может стать решающим фактором для человека, выбирающего из нескольких новостроек. Если поблизости нет парка или лесного массива, важно, чтобы застройщик позаботился о создании благоустроенной территории с большим количеством зеленых насаждений внутри комплекса. Людям важно видеть под окнами деревья, газоны и цветники».

Анализируя продажи в своих проектах «Георг Ландрин» и «Новый Петергоф», маркетологи компании заметили, что близость парков к комплексам напрямую сказывается на желании покупателей платить. Оба проекта реализуются вблизи парков. Так, «Новый Петергоф» – в Петергофе, рядом с Александрийским парком. Через него можно выйти к заливу и к Нижнему парку с фонтанами. Западнее – Луговой парк с прудами и речками. «Георг Ландрин» строится в Петербурге рядом с парком Лесотехнической академии. По данным Евгения Жукова, такое соседство повышает ценность недвижимости как минимум на 10% от средней цены в сегменте.

Да и в «Группе ЛСР» об этом, кажется, знают. Вероятно, поэтому, когда взялись за строительство комплекса «Смольный парк», сделали все возможное, чтобы сохранить как можно больше росших на участке деревьев. «Мы разработали несколько проектов, прежде чем поняли, что центральное место в комплексе должны занять не дома, а парковая зона, - говорит Оксана Андросова. – В результате смогли разместить здания так, чтобы из окон каждого корпуса открывались виды на Неву и Смольный собор. И одновременно сохранить парковую аллею и все взрослые здоровые деревья».

 Было бы желание

На первый взгляд, сравнение может показаться некорректным, ведь масс-маркет сравнивается с бизнес- и премиум-классом, у которых возможности якобы другие. Но посмотрите на «Ренессанс» от AAG. Стереотипы он рушит безжалостно. Цены как в масс-маркет, а архитектура даст фору многим комплексам высоких ценовых сегментов. Значит, затраты на архитекторов, разрабатывающих такой проект, можно отбить и в комфорт-классе. И не только на архитекторов.

 «Ренессанс» строится в неоклассическом стиле. Красота этой архитектуры – в деталях, которых едва ли не больше, чем в настоящей классике. Они требуют дополнительных трат. И – о, чудо! – эти вложения окупаются! Высота потолков в квартирах – 2,9-3,3 м, что принято подавать как запредельный шик, характерный для элитного жилья. Во дворе сад с высокоствольными деревьями, спортивная и пара детских площадок, под ними паркинг. На территории комплекса детский сад на 200 малышей, в который они при необходимости смогут отправляться сами, при этом оставаясь в полной безопасности.

Увы, такие проекты единичны. Вместо реальных улучшений большинство застройщиков предпочитает увеличивать количество фановых труб и плодить никому не нужные «фишки», не забывая брать за них деньги.

Много комфорта, низкое качество, нужды потребителя, правильные пропорции, стоимость жилья, евродвушка, борьба за чистоту, маркетинговые уловки, место под стиральную машину, гладить белье, жилое пространство, светлые холлы, большие окна, ценность недвижимости, парковая зона