Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Новая история старого Петербурга

Случаи, когда девелоперы берутся за строительство или реконструкцию зданий в историческом центре Петербурга, – единичны. Во многом это связано с текущим законодательством и многочисленными обременениями, сразу ставящими под сомнение экономическую целесообразность таких проектов.

Законодательство Санкт-Петербурга достаточно строго ограничивает строительство в центре, который к тому же находится под охраной ЮНЕСКО. Инвесторы, решившиеся зайти в так называемые охранные зоны, должны кроме собственной выгоды думать и о высотном регламенте, и о максимальном сохранении исторических зданий, и о реакции общественности (достаточно вспомнить ситуацию с Охта-центром, строительство, которого так и не началось).

К слову, пресловутый высотный регламент – это не прихоть нынешних городских властей, а тоже в своем роде историческое наследие. Основание Санкт-Петербурга – явление для своего времени уникальное. Ни одна столица не вырастала столь динамично, Петербург же появился за несколько десятилетий буквально на ровном месте и разительно отличался от других городов своими строгими линиями и выверенной архитектурой. Строительный процесс в Петербурге жестко регулировался еще с петровских времен: строго определялась ширина улиц, разбивка кварталов и даже существовали типовые проекты зданий. Во второй половине ХVIII века закрепился принцип уличной застройки, когда все здания образуют единую фасадную линию, а еще через 100 лет в Петербурге появились высотные ограничения: не больше ширины улицы, не выше 11 саженей (23,5 м) - карниза Зимнего дворца. Но строгий и стройный вид города на Неве – лишь одна сторона медали…

Большинство зданий в охранных зонах давно перешагнули столетний рубеж.

Перекрытия и коммуникации изрядно изношены, лифты там не предусмотрены, место для парковки очень ограничено, при существующей плотности застройки жилые помещения не соответствуют нормам по инсоляции… Совокупность всех этих факторов часто приводит к тому, что инвесторам не выгодно реконструировать старые здания, а проще снести и построить новое с имитацией прежнего фасада. Однако, по мнению экспертов, ценность исторического центра Петербурга – не только и не столько в его внешнем облике, а в его подлинности. Идти по пути сохранения зданий и сооружений – задача нетривиальная, но выполнимая.

Так, например, холдинг RBI (входят компании RBI и «Северный город») своими силами воссоздал нескольких исторически-значимых проектов. Это реконструкция гаража Крюммеля на Большой Посадской улице (сейчас деловой центр KrummelHaus), особняк Голицыной на Шпалерной ул., где располагается ИТАР-ТАСС, газгольдер 19 века на Заозерной улице.

Краснокирпичный газгольдер «Общества освещения газом Санкт-Петербурга»

Фото: RBI

Краснокирпичный газгольдер «Общества освещения газом Санкт-Петербурга»

Фото: RBI

Краснокирпичный газгольдер «Общества освещения газом Санкт-Петербурга»

Фото: RBI

Краснокирпичный газгольдер «Общества освещения газом Санкт-Петербурга»

Фото: RBI

Краснокирпичный газгольдер «Общества освещения газом Санкт-Петербурга»

Фото: RBI

Краснокирпичный газгольдер «Общества освещения газом Санкт-Петербурга» на Заозерной улице, признанный историческим памятником, был построен в 1881 году, и почти за 150 лет своего существования успел побывать и заводом по производству краски и белил, и мебельной фабрикой. За состоянием памятника промышленной архитектуры следили небрежно, и к моменту, когда здание попало в руки к девелоперу, оно требовало серьезной реконструкции. Тем не менее, застройщик пошел на этот шаг.

Безвозвратно утраченные фрагменты кладки (около 10%) воссоздавались с использованием аналогичных исторических кирпичей конца XIX века. Сохраненная кладка прошла механическую и биологическую очистку, было выполнено восстановление цвета и формы кирпичей, расчистка швов. Утраченные фрагменты известняковой облицовки цокольной части воссозданы с использованием точно такого же известняка, добытого в том же карьере, что и 135 лет назад. Также в ходе работ воссозданы исторические дверные и оконные проемы. И наоборот, проемы, прорубленные в стенах газгольдера в 1950-е гг., ликвидированы. Ветхая кровля, не являвшаяся предметом охраны, была демонтирована. Новая купольная кровля, площадью более 1 000 кв. м, спроектирована и выполнена с сохранением ее оригинальной формы. А внутри стен газгольдера, с 5-сантиметровым отступом, сооружены монолитные конструкции автомобильной парковки для владельцев квартир в новом жилом комплексе «Дом у Московского Time».

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»): «Случаи, когда девелоперы берутся за реконструкцию исторических зданий и сооружений, – единичны. Во многом это связано с текущим законодательством и многочисленными обременениями, сразу ставящими под сомнение экономическую целесообразность таких проектов. У нашей компании есть положительный опыт – реконструкция гаража Крюммеля на Большой Посадской улице (сейчас деловой центр KrummelHaus), особняк Голицыной на Шпалерной ул., где располагается ИТАР-ТАСС. Это очень интересные, достойные проекты, но они разовые. А для города крайне важно, чтобы их были сотни».

Как отмечает Эдуард Тиктинский, проекты реконструкции обычно не приносят прибыли девелоперам. Благодаря тому, что в газгольдере разместится многоуровневый паркинг, компании удастся возместить только небольшую часть затрат на его реконструкцию – около 7-8%.

«В другом проекте, «Доме на излучине Невы», где мы восстанавливали водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки, технические характеристики и габариты башни не позволили приспособить ее к новому использованию. Выгоду она принесла, скорее, нематериальную: восстановленный памятник задал эффектную стилистику всему нашему проекту на Свердловской набережной в духе промышленного модерна начала XX века».

В 2013 году, перед началом жилого строительства на этом участке, водонапорную башню высотой около 30 м и весом более 1,5 тыс. тонн, пересадили на новое свайное основание. Глубина каждой из 16 свай составила до 50 метров. Были проведены работы по восстановлению и усилению перекрытий, лестниц, восстановлена утраченная кровля башни, стены в нижней части укреплены металлическими бандажами. Кирпичный фасад в верхней части был отреставрирован (проведена очистка, шлифовка, частичная замена утраченных фрагментов), в нижней части – выровнен и оштукатурен. Вставлены новые деревянные окна, заложены оконные и дверные проемы, не являющиеся историческими. По внешнему периметру башни появилось около 70 исторических чугунных колонн.

Водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки

Фото: RBI

Водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки

Фото: RBI

Водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки

Фото: RBI

Водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1900 года постройки

Фото: RBI

Последний из анонсированных и самый масштабный проект с участием холдинга RBI – реновация «Сестрорецкого курорта», которая стартует в 2017 году. Холдинг RBI намерен осуществить реконструкцию трех зданий общей площадью более 40 тыс. кв. м на территории 52,4 тыс. кв. м.: двух объектов номерного фонда и ныне практически утраченного Лесного корпуса (в прошлом – «Лесной павильон» или «Сан-Ремо»), построенного в конце XIX – начале XX веков. Воссоздание корпуса будет вестись по историческим чертежам и фотографиям.

«Для нас это крайне интересная задача. Нас вдохновляет возможность реализовать красивую историю, воссоздать один из самых знаменитых курортов страны. Как премиальный и инновационный девелопер, RBI с удовольствием поддержал идею «Сестрорецкого курорта», – комментирует президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Ещё один девелопер, который известен ответственным отношением к культурному наследию, – компания «ЮИТ Санкт-Петербург».

В рамках строительства премиального ЖК «Смольный проспект» девелопер осуществил уникальный ремонт трёх исторических домов, построенных в конце XIX – начале XX веков. В ходе капремонта несущие конструкции старинных зданий были сохранены и укреплены. Фундаменты домов усилены с помощью вертикальных и наклонных буровых свай. Для укрепления капитальных стен зданий, представляющих собой историческую кирпичную кладку, «ЮИТ», как и RBI, применял бандажи.

ЮИТ полностью сохранил исторический внешний облик зданий и их объёмные параметры. В ходе работ восстановлены оригинальные фасады зданий, в том числе расстекловка окон. Конструкция обновленной кровли повторяет профиль и высотные отметки исторической кровли.

Описанные проекты дают историческим объектам Северной столицы второе рождение. Благодаря тактичному отношению девелоперов к традициям петербургской архитектуры прошлое и настоящее соседствуют мирно и гармонично, образуя качественно новый уровень комфортной жилой среды в исторически ценных локациях.