Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Окраины Петербурга не хотят возвращать себе рабочий статус

Новостройки давно принимает окраина города, но новые офисные центры туда не спешат. Девелоперов смущает слабое развитие транспортной сети в этих местах и возможный отказ сотрудников компаний-арендаторов проводить в дороге на работу больше часа.

Бурный рост офисных площадей в Петербурге прекратился несколько лет назад. По данным Knight Frank St Petersburg, за последние пять лет объем ввода новых офисов в эксплуатацию уменьшался в среднем на 20% ежегодно. С тех пор на рынок выводятся преимущественно бизнес-центры класса В. Их едва хватает. «На рынке наблюдается дефицит высококачественных офисных площадей, - отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. – В 2019 года их доля снизилась примерно на 1,7 п. п.».

Рынок продолжает расти …

В последовавшую после кризиса 2008 года пятилетку рынок рас по инерции. По данным компании IPG.Estate, в 2009 году объем высококачественных офисных площадей составлял 1,1 млн кв. м. В этом же году были введены рекордные 230 тыс. кв. м площадей. Строить их начали годом, а то и двумя-тремя раньше, когда рынок был на подъеме и спрос на коммерческую недвижимость рос. Но уже в 2010, как только стало очевидно, что конъюнктура изменилась, объемы ввода стали падать.

Тем не менее, в 2013 году девелоперы установили новый рекорд, введя 290 тыс. кв. м офисов. А к кризису 2015 года рынок пришел с показателем в 2,2 млн кв. м, за 6 лет увеличившись в объемах в два раза. Новый заметный спад спекулятивного ввода рынок ощутил уже в 2017 году, когда появилось всего 120 тыс. кв. м офисов. Но рекордно низкий показатель ввода был зафиксирован в 2018 году, когда рынок пополнили всего 16,2 тыс. кв. м.

По наблюдениям управляющего партнера IPG.Estate Ивана Починщикова, сегодня рынок оживает вновь. Объем высококачественных офисных площадей в Петербурге составляет 2,69 млн кв. м. Из них 44% относится к классу А, остальные 56% - классу В или В+. «Мы прогнозируем, что в 2020 году на рынке появится порядка 130 тыс. кв. м, из которых 76% придется на класс В или В+, на долю класса А – 24%», - отмечает эксперт.

Появляющиеся новые объекты отличаются завидной центростремительностью. «Не знаю ни одного крупного успешного проекта в сфере офисной недвижимости в Петербурге, который был бы реализован совсем рядом с КАД, кроме Пулково», - разводит руками генеральный директор «КВС. Управление Недвижимостью» Дмитрий Беляев.

… неподалеку от центра

С появлением новых проектов, возникающих все дальше от исторического центра города, децентрализация деловой зоны все-таки началась. Но развивается очень медленно. По данным IPG.Estate, сегодня в Центральном, Петроградском и Московском районах все еще сосредоточено 55,8% высококачественной офисной недвижимости.

Более того, их реализация поблизости от центральной части города, поблизости от таких транспортных артерий как Невский и Заневский проспекты, Московское шоссе продолжается. «Основные сделки купли-продажи проводят с активами, расположенным в центральных районах, - говорит Иван Починщиков. – Это бизнес-центр «Невский, 38», активы на Большой Морской, выставлен на продажу актив банка «ФК Открытие» на Малой Конюшенной улице, 16/26. В скором времени «Группа ЛСР» запустит бизнес-центр премиум-класса прямо в сердце Петербурга с адресом Невский проспект, 1».

За пределами исторического центра, в первую очередь, развиваются районы серого пояса. В этих местах обычно есть все, что нужно для успешной реализации проекта: транспорт, инженерная инфраструктура, сравнительно невысокая стоимость земли или объектов под реконструкцию. Кроме того, они находятся недалеко от центра города, и одновременно – от мест проживания большей части петербуржцев.

Между серым поясом и КАД выделяются Московский район с кластерами на площади Конституции и в локации станций метро «Электросила» - «Московская», а также район станции метро «Ладожская». «Интересный потенциал для развития деловой недвижимости сохраняется у приморских территорий Васильевского острова, - рассуждает Игорь Кокорев. – Для его реализации положительным фактором могло бы стать открытие запланированных станций метро».

Новые проекты появляются и в проверенных локациях, где уже сложилась деловая активность. Например, в кластере, который сформировали именно девелоперы – в зоне Пулково и Московском районе: бизнес-центры «Премьер Лига», «Атлас Сити», «Авиор Тауэр», «Собрание». В Калининском районе развивается бизнес-парк «Полюстрово». В Красногвардейском – деловая активность сконцентрирована в зоне станции метро «Ладожская»: «Заневский каскад», «Русские самоцветы».

Распространять свои проекты еще дальше от центра девелоперы не спешат. «Объекты высококлассной офисной недвижимости у КАД до сих пор в значимом объеме представлены только в Пулково, - отмечает Игорь Кокорев. – Другая потенциально перспективная локация – район станций метро «Пролетарская» - «Обухово» развивается медленно. Учитывая высокую значимость метро для сотрудников компаний-арендаторов, вероятность активного развития новых районов высококлассной офисной недвижимости у КАД в обозримой перспективе невелика».

В IPG.Estate тоже не уверены в скорой востребованности окраин для строительства бизнес-центров. «Сомневаюсь, что в ближайшей перспективе, девелоперы офисной недвижимости проявят интерес к окраинам города, - говорит Иван Починщиков. – Спрос на объекты на окраинах города если и есть, то от единичных компаний. Кроме того, не стоит забывать про серый пояс. Девелоперу его локация, инженерная подготовка, развитая транспортная и коммерческая инфраструктура намного интереснее».

Комфорт сотрудников превыше всего

Несмотря на состояние рынка, поведение девелоперов и десятки других факторов, основным требованием арендаторов к бизнес-центрам остается локация. Центральные районы – исторически сложившиеся деловые зоны с развитой наземной и подземной транспортной сетью. Пересадочные узлы станций метро располагаются в центральной части города, позволяя сотрудникам добраться из любой точки Петербурга за примерно одинаковый промежуток времени. Поэтому основная часть компаний, привлеченная возможностью комфортно выстраивать бизнес процессы и сообщение между клиентами и партнерами, оседает в центральной части города.

Центральные районы располагают также максимально развитой коммерческой инфраструктурой: точки питания разного ценового сегмента – от столовых до дорогих ресторанов, магазины и т.д. Поэтому арендаторы боятся уезжать на окраину города, рискуя растерять ценные кадры.

«Сотрудники, проживающие на севере города, не обрадуются переезду офиса на юг, - говорит Иван Починщиков. – Поскольку время поездки на работу может возрасти до 1,5-2 часа, а сама дорога состоять из несколько пересадок: метро, общественный транспорт и шаттл, организованный собственником бизнес-центра или компанией. Эти люди просто найдут работу ближе к дому. Ритм жизни Петербурга, несмотря на статус второго делового центра России, отличается от московского. Мы не готовы часами стоять в пробках и тратить на проезд до работы более 1 часа».

В отличие от Петербурга, на московских окраинах действительно много успешных проектов. Впрочем, классическими бизнес-центрами их не назовешь. «Это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, совмещающие офисы со складами и торговой функцией, - объясняет разницу Дмитрий Беляев. – Там, в этих МФК, уже начинают размещать детские сады. Возможно, это происходит потому, что в Москве другие расстояния, и столица больше, чем Петербург, стоит в пробках. У нас же пока мало кто готов вкладывать деньги в такие комплексные проекты, обслуживающие удаленные районы. Рентабельность офисной недвижимости невысока. Локальные офисные центры – да, будут. Но не А и не В-класса. Можно построить бизнес-центр в Мурино, и, более того, он заполнится. Но там будут низкие ставки. А значит, возврат инвестиций ждать придется очень долго».