Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Падение цен на жилье не планируют

Девелоперы уверены, что высокое качество продукта, субсидированная ипотека и падающий объем предложения продолжат толкать цены на жилье вверх. Реалисты закладывают рост 7% в год, оптимисты – 10-15%.

Не нефтью единой жива экономика отчизны. Но от стоимости барреля зависима. Как и благополучие простых россиян. Поэтому цена черного золота, рухнувшая во мраке апрельской ночи до отрицательных значений, стимулировала не здоровый сон, а думы о перспективах развития страны и состоятельности ее граждан. В первую очередь, о стойкости их интереса к недвижимости. Когда тьма рассеялась, нефть перестали предлагать с доплатой, но цену до сих пор выставляют почти как 20 лет назад. В те времена тоже жили. Но домов строили и квартир покупали меньше. А что будет теперь?

«Часть отраслей переживает серьезные сложности, и люди, которые были в них заняты, вряд ли смогут теперь приобрести недвижимость, - дает прогноз директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – Спрос в условиях экономических проблем так или иначе снизится. Это, в свою очередь, приостановит рост цен или даже станет фактором их снижения. Оба эти сценария встречались во время прошлых кризисов».

В пессимистичный сценарий другие эксперты не верят. Так, по ряду причин снижения цен не ожидают в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». «В первом квартале объем предложения на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородов сократился на 15%, а вывод новых проектов уменьшился вдвое, - отмечает руководитель центра Ольга Трошева. – И это при сохранении низких ипотечных ставок и возможности приобрести жилье удаленно, дистанционно подписать договор с застройщиком».

Другие не только не верят, но и демонстрируют завидный оптимизм. Например, исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский считает, что ситуация сегодня существенно отличается от предыдущих кризисов. Дело в том, что в 2008 и в 2014 году предложение было значительно выше спроса, рынок был полон, активно развивались локации вблизи КАД и приграничных районов Ленинградской области. Сегодня же ликвидной недвижимости намного меньше, количество новых проектов сократилось после перехода на новый формат финансирования. «Именно это сужение предложения не даст ценам на первичном рынке упасть, - считает Роман Кучевский. – До конца года цена квадратного метра, по нашим прогнозам, будет только расти».

А руководитель отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров даже знает насколько подорожает метр в его проекте. Основываясь на ценовой динамике прошлых лет, эксперт подсчитал, что стоимость квадрата в комплексе «FoRest Аквилон» к моменту ввода, намеченного на второй квартал 2022, вырастет не менее, чем на 30%. Об этом говорит опыт продаж в другом объекте компании – 4YOU. Там рост составил даже более 30%.

Произошло это, правда, в более благополучные времена, но вера в свой продукт непоколебима. «Гарантированный рост цены квартиры, обусловлен рядом факторов, - объясняет Егор Федоров свою уверенность. – Мы для объектов выбираем локации только с высоким спросом, обеспеченные инфраструктурой и строим их по передовым стандартам качества, наполняя современными опциями комфорта. В апреле мы сохраняем цены на квартиры во всех наших объектах».

По мнению Егора Федорова, к концу года рост цен на квартиры может составить 10-15%. Иначе говоря, цены сохранят динамику благополучных и даже отчасти ажиотажных первых трех месяцев года.

В ГК «Красная стрела» тоже цены не снижают. Но от оптимистичных прогнозов воздерживаются, считая их сегодня излишне самонадеянным. Хотя, и на снижение цен предлагают не надеяться. «Каждый день приносит новые экономические и политические вводные, - говорит директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – Теперь, оказывается, и нефть может иметь отрицательную цену. Квартиры по отрицательной цене продаваться не могут – дом просто не достроится. Так что рассчитывать на снижение цен, о чем так активно пишут некоторые СМИ, не стоит».

Эксперт считает, что застройщики смогут удержать цены, балансируя между падающим платежеспособным спросом и ростом себестоимости строительства. Доводы против снижения цен приводит убедительные. Например, материалы дорожают, объемы строительства сокращаются и все больше застройщиков переходит на банковское финансирование. Это значит, что себестоимость строительства увеличивается на проценты по кредитам. Кроме того, если раньше застройщик на котловане продавал дешевле, чтобы получить бесплатные деньги дольщиков на стройку, то теперь особого смысла в этом нет. Более того, учитывая, что деньги дольщиков, благодаря законодателям, будут заморожены на эскроу-счетах на 2-3 года до окончания строительства, в цену квадрата сразу закладывают реальный процент инфляции. Покупатель теперь, фактически, должен платить банку проценты дважды: не только по ипотеке, но и по кредитам, выданным застройщику на строительство. «В общем, если нужна квартира, ждать лучших времен не стоит, - резюмирует Марина Агеева. – Имеет смысл действовать сейчас».

О такой важной составляющей ценообразования как спрос и его возможном падении в кризис напоминает в компании ЮИТ и ГК «КВС». Так, по мнению руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадима Лаврова, многие девелоперы достаточно оперативно отреагировали на скачкообразный спрос в марте. Поэтому рост среднерыночных цен ускорился. Дальнейшая динамика цен будет во многом определена темпами инфляции, а также спросом, для поддержки которого правительством уже запланирован ряд мер, в том числе и субсидирование ипотечной ставки.

«Думаю, цены на новостройки в ближайшие месяцы будут оставаться стабильными, - говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Предпосылки для их увеличения в условиях падения стоимости нефти и курса рубля, безусловно, есть – мы уже видим удорожание некоторых позиций по комплектующим, материалам, логистике, что сказывается на себестоимости строительства. Однако цены формирует также платежеспособный спрос, а доходы населения сейчас падают. Это сдерживающий фактор для роста цен. Поднимать стоимость на снижающемся рынке – нонсенс. Нашим планом заложен рост за год на 7%».

Такая динамика цен нам кажется наиболее реалистичной. Впрочем, поживем – увидим. По данным «Петербургской Недвижимости» на март, студия класса масс-маркет в Петербурге стоит в среднем 3,5 млн рублей, однокомнатная квартира — 5 млн рублей, двухкомнатная — 7,4 млн рублей, трехкомнатная — 10 млн рублей. Цены на жилье в пригородах ниже: студия — 2,3 млн рублей, однокомнатная квартира — 3,2 млн рублей, двухкомнатная — 4,5 млн рублей, трехкомнатная — 6 млн рублей. Интересно будет вспомнить о них ближе к Новому году, сопоставив с актуальными.