Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Павел Крюков: «Дольщик может взыскать с девелопера неустойку за нарушение сроков передачи квартиры»

С принятием ФЗ № 214 обманутых дольщиков стало меньше. Это факт. Однако сроки срывов ввода дома в эксплуатацию — явление до сих пор нередкое на рынке недвижимости Петербурга, и о слове «недострой» многие знают не понаслышке. О том, как действовать дольщику, если сроки передачи квартир покупателям срываются или вовсе строительство жилого комплекса замораживается, рассказал генеральный директор ООО ЮЦ «Партнеръ» Павел Крюков.

— Павел, есть ли сейчас какие-нибудь риски при покупке квартиры? Многие до сих пор боятся, что компания-застройщик может заморозить стройку, не выполнив своих обязательств…

— Приобретение квартиры в строящемся доме всегда связано с определенными рисками, последствием наступления которых могут стать существенные финансовые потери. Так, например, покупатель квартиры в строящемся доме может столкнуться с заморозкой строительства или существенным нарушением сроков сдачи дома в эксплуатацию. Построенная квартира может отличаться от характеристик, указанных в договоре (площадь, планировка, расположение), или качество строительства может оказаться несоответствующим тому, на что рассчитывает покупатель.

Также известны случаи, когда застройщик по тем или иным причинам пытается расторгнуть заключенный договор или оказывается банкротом, неспособным ни достроить квартиру, ни возвратить вам деньги. Нередки и случаи двойных продаж. Полностью избавиться от указанных рисков невозможно, ведь строительство дома — сложная многоэтапная процедура, сопровождаемая взаимодействием застройщика с чиновниками, банками и другими лицами, вследствие чего даже застройщик не в силах влиять на те или иные обстоятельства.

— По каким признакам можно отнести объект к «группе риска»?

— К основным признакам, по которым объект можно отнести к «группе риска», относятся следующие: существенное нарушение сроков сдачи объекта (очень медленные темпы строительства) или отсутствие строительной деятельности на объекте (можно определить, посетив объект); срок разрешения на строительство подходит к концу (есть вероятность, что он не будет продлен); при строительстве допущены отступления от проектной документации, или документация, в соответствие с которой ведется строительство дома, выполнена с нарушением градостроительных норм и правил; имеется спор в суде, связанный с правами застройщика на строительство данного объекта или земельный участок, на котором расположен объект; застройщик имеет сомнительную репутацию или работает на рынке не так давно; вам предлагают заключить сомнительный договор.

— Почему могут заморозить строительство дома?

Строительство дома может быть заморожено в связи с финансовыми трудностями застройщика. Также причиной могут стать проблемы с оформлением необходимых документов, сопровождающих ход строительства, или судебные разбирательства в отношении объекта. Строительство может быть заморожено и в связи с нарушениями, допущенными в ходе строительства.

— Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?

— В первую очередь необходимо приложить все усилия и минимизировать вероятность наступления такой ситуации. Выбрать надежного застройщика, привлечь профессионального юриста для экспертизы документов на объект застройки. Если сроки застройщиком нарушаются, рекомендуем незамедлительно обращаться к нему в письменном виде за разъяснениями. Если же строительство приостановлено, то можно потребовать расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств и убытков, связанных с нарушением этих сроков, а также штрафных санкций. Можно ограничиться одними лишь штрафными санкциями. Однако если вы понимаете, что при расторжении договора вероятность возврата денежных средств мала, то можно попробовать зарегистрировать право на долю в объекте незавершенного строительства.

— Может ли дольщик взыскать с девелопера неустойку?

— Закон № 214-ФЗ предусматривает право гражданина взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры дольщику. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере. Если речь идет о договорах, не регулируемых вышеназванным законом, то к ним применяется норма, закрепляющая право на взыскание процентов, определяемых исходя из 1/360 ставки рефинансирования. Помимо неустойки можно потребовать от застройщика компенсации морального вреда, а также расходов на оплату услуг профессионального юриста, который сопровождал дело в суде.

— Как действовать дольщику, если сроки строительства ЖК срываются?

— Необходимо в первую очередь понять, чем обусловлен данный срыв, и решить — ждать окончания строительства или расторгнуть договор с застройщиком и попытаться возвратить уплаченные деньги. В любом случае, рекомендуем письменно обратиться к застройщику за разъяснениями. Если дом строится по закону № 214-ФЗ, но при этом сроки окончания строительства не выдерживаются, то застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения планового срока окончания строительства направить дольщику информацию об этом и предложение об изменении договора. Такое изменение возможно только по взаимному согласию дольщика и застройщика.

— Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?

— Дольщикам следует обратиться в Комитет по строительству с письменным запросом о причинах прекращения строительства либо нарушения сроков сдачи дома. Тем самым будет получена объективная информации, которая поможет принять вам решение — ждать окончания строительства или расторгать договор. Кроме того, можно привлечь застройщика к ответственности за нарушения требований закона № 214-ФЗ, предусматривающего обязанность уведомлять дольщика в случае нарушения установленных договором сроков.

— Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?

В случае нарушения застройщиком сроков по передаче квартиры более чем на 2 месяца дольщик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств. Данный отказ необходимо оформить в письменном виде и вручить застройщику, либо направить его почтой по адресу, указанному в договоре долевого участия. При этом крайне важно обеспечить себя соответствующими доказательствами того, что односторонний отказ направлялся — потребовать от застройщика поставить отметку о получении уведомления об отказе от исполнения договора на втором экземпляре (если отказ вручался застройщику), либо сохранить почтовую квитанцию об отправке и опись (при отправке отказа по почте). Застройщик обязан возвратить деньги в течение 20 рабочих дней с момента получения данного уведомления и уплатить проценты за период со дня внесения денежных средств по договору долевого участия и по день их возврата дольщику. Если же строительство дома вообще приостановилось и имеются основания считать, что в предусмотренный договором срок объект не будет построен, то дольщик вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора. В этом случае денежные средства подлежат возврату в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. Проценты взыскиваются в аналогичном размере.

— А если квартира была куплена по иным схемам — например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?

При покупке квартиры по другим схемам денежные средства также можно вернуть, но риск невозврата выше, чем при долевом участии. Так, если в случае с долевым участием процедура возврата четко регламентирована законом № 214-ФЗ, то при заключении иных сделок необходимо руководствоваться условиями договора и положениями Гражданского кодекса РФ. В большинстве случаев, чтобы вернуть деньги, покупателю придется обращаться в суд.

Разумная Недвижимость