Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Побыстрее купить и не торопиться открыть

Успешной работе магазина или сервисного предприятия в новом квартале очень поможет правильно угаданное время открытия, сэкономленные на отделочных работах деньги и отсутствие конкурентов.

Площадь под коммерцию застройщик рассчитывает на основании собственных представлений о том, какого ритейлера куда лучше посадить. «Размеры помещений зависят от их предполагаемого назначения, - говорит директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. – Например, в кварталах «Светлый мир» помещения на первых этажах жилых домов изначально были рассчитаны на продуктовые магазины, аптеки и организации сферы услуг. Есть также большие помещения со свободной планировкой, панорамным остеклением и отличным видом. Они идеально подходят для размещения ресторанов или фитнес-центров».

Количество нежилых помещений в новостройках определяется индивидуально, по совокупности ряда факторов. К сожалению, эти факторы не всегда включают рыночный анализ, что позже приводит к пустующим помещениям или частой ротации арендаторов. Успешно работать они не могут из-за недостатка спроса или вынуждены конкурировать с арендаторами соседних помещений.

«Крупные девелоперы склонны полагаться на ретроспективный опыт других проектов, - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. Игорь Кокорев. – Однако опыт отдельной компании не всегда оказывается релевантен конкретному новому проекту. Поэтому ошибки нередки даже у опытных игроков. Основных ошибок две. Или помещений слишком мало, и квартиры на первых этажах начинают переоборудовать под торговлю. Или, напротив, помещений слишком много, и они простаивают без покупателя или арендатора».

По данным Becar Asset Management group, самые ходовые площади – 50-100 кв. м. Если здание и локацией позволяет размещение продуктового магазина или крупного ритейлера, застройщик оставляет площадь 300-600 кв. м. Остатки нарезаются в зависимости от конфигурации помещений, несущих стен, возможности сделать дополнительные выходы, провести коммуникаций и стояки.

«В помещении должно быть минимум два входа, а если его площадь больше 150 метров – три и более, - комментирует генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Хорошо, если рядом есть дополнительная парковка для клиентов и сотрудников. Наибольшим спросом пользуются помещения без отделки, со свободной планировкой и минимальным количеством несущих стен. Чтобы помещение было востребованным, оно должно отвечать ряду требований. Помимо удачного расположения, которое для каждого вида бизнеса – свое, это витринные окна, выделенные места для рекламных конструкций, входы на уровне земли без лестниц и пандусов, высокие потолки – от 3,3 метров, достаточная электрическая мощность».

В компании «Строительный трест» отмечают, что кроме свободной планировки и отдельного входа, проектируемое помещение должно обладать индивидуальными вентиляционными каналами и максимально возможным количеством окон, поскольку инсоляция важна для ряда лицензируемых видов использования. Высота потолка должна быть, если и не 3,3 м, то не менее 2,8 м, а электрическая мощность – не менее 100 Вт на кв. метр.

Если купить помещение на ранних этапах строительства дома, его подготовка к дальнейшему использованию обойдется дешевле. По словам директора департамента управления проектами Glorax Development Андрея Лопатина, на начальных этапах строительства клиент может приобрести помещение, обозначив его будущую функцию и запросив, например, дополнительные мощности, расширение площади за счет объединения нескольких помещений, особую разводку коммуникаций. «Когда приобретаешь недвижимость после ввода дома в эксплуатацию, сделать все это сложнее и дороже», - отмечает эксперт.

По данным компании «Метриум», большинство помещений не получают специфического предустановленного оборудования, поэтому инвестор их может объединять или дробить. В редких случаях назначение помещения все же предопределено. Например, для ресторанов и крупных продуктовых магазинов по нормам требуется отдельная подъездная площадка для погрузки и разгрузки машин. В высоколиквидных и привлекательных для инвесторов жилых комплексах застройщики стремятся заранее договориться о том, какие там будут коммерческие услуги, чтобы избежать избытка аптек и дефицита салонов красоты. Впрочем, такие случаи относительно редки, и невидимая рука рынка сама со временем успешно регулирует спектр коммерческих услуг в жилом комплексе. Она же определяет время открытия магазина или салона.

Момент, когда пора предлагать свои услуги жильцам дома зависит от специфики товаров или услуг. В первые несколько недель после ввода комплекса в эксплуатацию появляются аптеки. Потом – небольшие продуктовые магазины, точки продажи хозтоваров и стройматериалов. Затем, в течение первого года, открываются кондитерские, булочные, алкомаркеты и т.п. Кафе и рестораны, как правило, готовы к приему гостей не раньше, чем через год-полтора после ввода комплекса в эксплуатацию. В последнюю очередь открываются образовательные центры, фитнес-клубы, различные секции и школы йоги и т.п.

«Таким объектам нужен постоянный и плотный поток клиентов, а он появляется только спустя значительное время после завершения квартирных ремонтов и заселения комплекса, - говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. – К тому же, владельцам кафе и ресторанов нужно точно понимать своих потенциальных клиентов, их интересы и социальный портрет, чтобы адаптировать бизнес под их запросы».