Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Премиальное жилье: основные тенденции и прогнозы

Разделение жилья на классы давно стало нормой как для специалистов отрасли, так и для обычного покупателя.

Выводя на рынок новый объект строительные компании практически во всех документах и рекламных вывесках стараются подчеркнуть его принадлежность к тому или иному сегменту.

Однако действительно ли всегда заявленный элиткласс таковым является? И как покупателям отличить бизнес от премиума? На эту тему мы поговорили с экспертами рынка недвижимости Петербурга.

Заявленный уровень

Директор по маркетингу компании «Северный город» (входит в Холдинг RBI) Михаил Гущин считает, что за последние несколько лет полностью сформировалось представление потребителей о каждом конкретном классе – что должен представлять из себя тот или иной продукт. Реализация проекта, не соответствующего заявленному уровню, уже практически невозможна, поскольку он не будет востребован на рынке.

Тем не менее директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко, напротив считает, что жесткой классификации, которая давала бы определение жилью комфорт, бизнес или элит класса не существует. Это миф, придуманный маркетологами.

Классность же жилья в первую очередь определяют местоположение, видовые характеристики и объемы проекта. На основе этих параметров определяют уровень проекта, предположительную стоимость продаж и разрабатывают основные характеристики проекта, которые сформируют его конкурентные преимущества в рамках целевых показателей себестоимости.

—У игроков рынка есть общие ориентиры и понимание основных атрибутов для разных классов. Тем не менее их границы размыты. В результате девелоперы самостоятельно определяют классность проекта, а порой изобретают новые форматы, сознательно смешивая параметры, характеризующие разные классы.
Например, проект «Богемия» от компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» определен девелопером как объект статус класса. В элитном сегменте также появляются подвиды: клубные дома, элитарные проекты, объекты класса de Luxe, - подчёркивает эксперт.

При этом безусловное отличие элиты от бизнес-класса – это внимание к «мелочам».

—Обязательные атрибуты – эксклюзивный дизайн-проект входных групп, натуральные дорогостоящие материалы в отделке, оригинальный ландшафтный дизайн прилегающей территории, качественная квартирография с разделением пространства на хозяйскую и гостевую зоны, - говорит Михаил Гущин.

Элитное жилье: расстановка как в армии

В целом сегмент элитной недвижимости менее всего пострадал от экономических и политических проявлений кризиса. Однако на рынке идет расстановка как в армии: количество сил не уменьшилось, но идет передислокация.

—В центре город замирает. Многие здания, которые раньше были востребованы у покупателей, уже не соответствуют современным представлениям о комфортном жилье.
Устаревшие коммуникации, непонятное соседство, проблемы с парковкой и транспортные заторы – все это снижает популярность центральных районов. Спрос смещается на Петроградскую сторону, Леонтьевский мыс и прилегающие к нему территории, Петровский остров. Более того, именно эти локации сейчас развиваются сильнее всего, - считает генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков.

По словам эксперта, прежде всего, класс недвижимости определяет местоположение. Основные элитные локации нашего города – это Центральный и Петроградский районы, частично Василеостровский и Адмиралтейский.

Однако очень много факторов зависит от отдельных критериев проекта. Как правило, элитный дом расположен недалеко от исторического центра вблизи воды.

А кто клиент?

На сегодня подавляющее большинство покупателей элитной недвижимости в Северной столице – петербуржцы. Такие клиенты знакомы с рынком премиального жилья в городе, они первыми узнают о всех новинках и наиболее актуальных предложениях на нем.

Более того, они готовы вложиться в строящееся жилье и подождать. К примеру, у московских покупателей такой привилегии нет. Переезжая в Петербург, им необходимо как можно быстрее решить квартирный вопрос, поэтому среди москвичей наиболее востребованы квартиры в только что сданных домах и на вторичном рынке.

По мнению г-на Онокова, покупатель стал более рациональным. Он смотрит не только на основные характеристики проекта (локация, виды, сервис), но и на функционал. Именно поэтому девелоперы закладывают в свои проекты сервис, элементы умного дома, инфраструктуру.

—Наиболее востребованным форматом жилья до сих пор остаются квартиры с двумя или тремя спальнями. Также востребованы и более дорогие и эксклюзивные планировки: квартиры с террасами, пентхаусы, с собственным лифтом из паркинга в квартиру, двухуровневые. Пик спроса на такие квартиры обычно наблюдается в самом начале и на финальной стадии строительства. Одни покупатели опасаются того, что «уйдет» лучший для них вариант и приобретают его в момент открытия продаж, другие – хотят увидеть готовый результат, - подчеркивает Игорь Оноков.

Инвестиционных сделок на рынке премиального жилья по-прежнему крайне мало. Интересную тенденцию в сегменте премиального жилья отметил г-н Гущин.

—Интересная тенденция – повышенное внимание покупателей к планировочным решениям: клиенты, которые приобретают уже не первую квартиру в своей жизни, больше не хотят заниматься перепланировками, они стремятся сразу получить проект, не нуждающийся в доработке.

В глазах покупателей продуманные планировки становятся важным конкурентным преимуществом жилого комплекса. Кроме того, увеличивается спрос на просторные квартиры для многодетных семей, с 3-4 детьми – с большим количеством спален и несколькими санузлами, - говорит собеседник издания.

К вопросу о цене

Цена объектов премиального жилья практически не изменилась за последний год. Сейчас средняя стоимость квадратного метра элитного жилья составляет около 350 тыс. руб. за кв. м. Однако максимальная отметка может достигать 900 тыс. рублей и выше за квадрат. В этом случае параметры, влияющие на стоимость элитного жилья очень индивидуальны.

—Это и виды, удаленность от исторического центра города, площадь квартиры и пр. Как правило, квартира с видом на воду на 15-20% выше, по сравнению с видом, к примеру, на внутренний двор в том же объекте. Ожидать каких-то кардинальных перемен на рынке до конца года не стоит.
Началась череда выборов, и каких-то катаклизмов на рынке недвижимости не должно произойти. Сейчас не время для экспериментов. Рост будет плавным, без резких скачков, - рассказывает Игорь Оноков.

Определяем класс жилья: как не ошибиться с выбором

Для того чтобы систематизировать существующее разнообразие, в Knight Frank разработана собственная система классификации, позволяющая не обращать внимание на маркетинговые задумки девелопера, а определять классность проекта исходя из его основных характеристик. Данной системой может воспользоваться покупатель, сомневающийся в классе объекта и его цене.

Екатерина Немченко рассказала, что согласно этой классификации, выделены жилье класса А (элитное), класса В (бизнес класс) и класс С (эконом). Внутри этих классов также есть подклассы.

Например, жилье класса А содержит подклассы – элита А и элита А+. К первому относят престижные зоны исторического центра, ко второму – проекты в самых дефицитных локациях центра города, соседствующие с объектами, создающими видовую ценность жилью.

Так, например, элитный комплекс Royal Park, строящийся на Петровском острове, относят к подклассу А+ потому как он обладает всеми атрибутами элитной недвижимости: малоэтажный, с подземным паркингом, с закрытой охраняемой территорией, расположенный в непосредственной близости от центра города, проект имеет великолепные видовые характеристики на воду и исторические доминанты города, променадную набережную и собственную бухту.

Класс В подразделяется на «бизнес» и «бизнес лайт». Еще три года назад на рынке преобладали объекты подкласса «бизнес». Однако ситуация изменилась, и сейчас значительная доля предложения (74%) приходится на квартиры в объектах подкласса «бизнес лайт», которые отличаются квартирографией и рядом качественных параметров.

Например, средняя площадь квартиры в таких домах на 15 кв. м меньше по сравнению с подклассом «бизнес», а доля квартир с 1 и 2 спальнями больше на 5-10%. Проекты подкласса «бизнес лайт» – это масштабные комплексы, представляющие собой редевелопмент бывших промышленных территорий, например, ”Самоцветы”, «Европа сити», «Московские ворота» и др. Как следствие, такие квартиры стали более доступны для конечного покупателя по абсолютной стоимости.

—Покупателю следует обращать внимание на характеристики объекта: этажность, высоту потолков, применяемые в строительстве и отделке материалы, размер и качество оформления входных групп, размер и качество окон, инфраструктуру проекта, благоустройство прилегающей территории, обеспечение машиноместами в паркинге. Именно эти параметры после местоположения и видовых характеристик формируют статус и класс проекта, - подытожила Екатерина Немченко.