Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Читаем ДДУ

Читатели портала «Разумная Недвижимость» периодически обращаются в редакцию с просьбой проанализировать или разъяснить некоторые пункты договора долевого участия. Мы обобщили ряд вопросов и попросили дать разъяснения генерального директора ООО ЮЦ «Партнеръ»Павла Крюкова.

-В договоре не указаны сроки,в которые застройщик обязуется зарегистрировать ДДУ в Росреестре. А толку от незарегистрированного ДДУ ― ноль. Вправе ли я, как дольщик, требовать, чтобы такой срок был прописан?

-Вы вправе предложить застройщику предусмотреть данный срок в тексте договора, однако закон не обязывает застройщика это делать. Поэтому при отсутствии его согласия на изменение данного условия договора, оно останется в редакции застройщика.

Дольщик вправе обратиться в суд с иском об обязании застройщика включить данное условие в текст договора. Но опять же не факт, что суд займет сторону дольщика.

В принципе, отсутствие в договоре срока, в течение которого застройщик обязуется зарегистрировать ДДУ в Росреестре, не критично.

Если в вашем договоре долевого участия данный срок не указан, а застройщик затягивает с регистрацией договора, то необходимо вручить застройщику письменное требование зарегистрировать договор долевого участия и указать срок, в течение которого вы требуете осуществить это действие.

В случае если по истечении установленного вами срока застройщик не совершит действий, необходимых для государственной регистрации, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию договора или о расторжении договора долевого участия.

-В ДДУ имеется следующий пункт: «Цена долевого строительства включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг Застройщика.

Размер вознаграждения за услуги Застройщика определяется по окончании строительства в момент оказания услуги как разница между полученными от участника долевого строительства денежными средствами и расходами по созданию объекта долевого строительства. Моментом оказания услуги является передача готового объекта, которая оформляется Актом приема-передачи объекта долевого строительства».

Таким образом, в момент приемки квартиры стоимость могут увеличить в любом размере, обусловив это «услугами Застройщика»? Или я неправильно понял?

-Нет, вы неправильно истолковали указанный пункт договора.

Данное условие не противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ―Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона № 214-ФЗ «Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика».

Таким образом цена договора может состоять из двух частей: 1) расходы на строительство; 2) вознаграждение застройщика.

В нашем случае, исходя из буквального толкования данного условия договора, следует, что размер вознаграждения застройщика равен сумме, оставшейся у застройщика после оплаты всех расходов, необходимых для создания квартиры.

-Также в договоре написано: «При надлежащем исполнении Участником долевого строительства всех обязательств по настоящему Договору Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течение 10 (десяти) месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долевого строительства по внесению денежных средств, указанных в разделе 4 (в томчисле п. 4.3)».

И далее: «Застройщик не несет ответственности в соответствии с п. 5.2.4 настоящего Договора, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений, при условии наличия факта обращения Застройщика или уполномоченных им лиц в соответствующие организации».

В таком случае получается отказ госорганов от ввода в эксплуатацию также является «действием», хотя факт обращения Застройщика будет. То есть получается, если срок ввода откладывается по причине отказа госорганов, то Застройщик не несет ответственности, несмотря на то,что это происходит по его вине. Насколько законны такие пункты в ДДУ?

И собственно главный вопрос ― насколько правомочны слова о сроке в десятьмесяцев?

-Условие о том, что застройщик не несет ответственности в случае действий или бездействия государственных органов и учреждений, очень часто включается в текст договора долевого участия.

Однако следует помнить, что по общему правилу сторона договора не освобождается от ответственности за неисполнение его условий, если это неисполнение вызвано действиями или бездействием контрагентов стороны.

Полагаю, что данный пункт договора можно будет оспорить в судебном порядке. Поскольку правоотношения, возникшие между застройщиком и государственными органами, не должны негативно сказываться на договорных отношениях застройщика и дольщика.

Что касается правомерности включения в текст договора срока передачи объекта долевого строительства, то Закон № 214-ФЗ это не запрещает.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 8 данного закона «После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока».

Привязка начала течения срока к наступлению какого-либо события (одного или одного из нескольких) законом также не запрещается.

-При этом «Участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией договор на эксплуатацию Квартиры с момента подписания Акта приема-передачи Квартиры». То есть в крайнем случае может сложиться ситуация, при которой дольщик будет оплачивать услуги эксплуатирующей организации в течение 10 месяцев, а квартиру ему не передадут за это время?

-Нет, это исключено.

В соответствии с п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика помещение по акту приема-передачи.

Таким образом, необходимо обращать внимание на дату акта приема-передачи, которую застройщик указывает при подготовке документов для подписания.

Законные основания для оплаты за период, предшествующий моменту передачи квартиры по акту приема-передачи, отсутствуют.

-Ну и вызывает вопрос следующая формулировка: «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой Участнику долевого строительства Квартиры, составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого акта сдачи-приемки помещения в Объекте». Имеет ли право застройщик давать гарантию на сети менее 5 лет? Ведь по 214-му закону гарантийный срок должен составлять не менее 5 лет.

-Данное условие договора не противоречит Закону № 214-ФЗ.

Пятилетний гарантийный срок предусмотрен в отношении объекта долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта (ч.5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В отношении технологического и инженерного оборудования действует ч. 5.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ, предусматривающая, что гарантийный срок на него не может составлять менее трех лет.

Разумная Недвижимость