Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

По-прежнему ли ключевым критерием выбора для покупателей является местоположение жилого комплекса и особенности локации (наличие парков, объектов социальной инфраструктуры) или на первый план выходят качественные показатели самого жилья? Какие?

Покупателю сегодня важно все. Нельзя сказать, что люди купят жилье рядом с парком, но пренебрегут хорошей транспортной доступностью. Или с хорошей транспортной доступностью, но без возможности отводить ребенка в детски сад или школу поблизости от дома. Тоже самое можно сказать и о качественных характеристиках жилья. Например, об эргономичных планировках. Покупатель не должен выбирать между хорошими планировочными решениями и наличием социальных объектов, близостью парков, магазинов и прочих объектов инфраструктуры современного мегаполиса. Все эти составляющие должны быть представлены в проекте. Тогда он будет успешным.

Комфортный эконом: как кризис влияет на характеристики жилья?

В наших проектах – никак. Мы по-прежнему выводим на рынок жилые комплексы, рассчитанные на семейных покупателей. Большую долю в которых занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры и нечасто встречающиеся студии у нас довольно просторны. Так, площадь студий составляет 30 кв. метров, однокомнатных квартир – 40. Мы по-прежнему уделяем большое внимание комплексному благоустройству внутренней территории комплексов. В прошлом году даже провели международный конкурс на лучший проект территории между берегом реки Охта и жилым комплексом «Новая Охта». Будем использовать лучшие из представленных работ, когда до этого дойдет.

Must have премиального жилья сегодня и завтра

Престижная локация в центре города, оригинальный архитектурный проект, подземный паркинг, близость зеленых зон и объектов инфраструктуры, удобные планировки, предполагающие возможность перепланировки под нужды покупателя.

Взаимовлияние: как покупательские предпочтения влияют на границы классов жилья?

Нельзя говорить, что возросшие предпочтения покупателей жилья масс-маркет заставили застройщиков сделать его похожим на бизнес-класс. Качество масс-маркете, конечно, растет. И так было бы, если бы мы не совершенствовали жилье всех своих классов. Но мы в равной степени улучшаем проекты и бизнес-класса, и премиум. Поэтому границы классов остаются незыблемы. У нас, например, много покупателей, впервые купивших квартиры в наших проектах еще в начале нулевых, а то и в 90-х годах прошлого века. Сегодня они смотрят на наши новые проекты премиум класса, продают свои старые квартиры и покупают у нас новые. Причина в том, что качество проектов новых жилых комплексов выше, чем 10 и 20 лет назад.

Ожидания покупателей и предложения застройщиков. Правда ли, что клиент начал диктовать условия рынку?

Да, все верно. Хотела бы только уточнить: условия застройщикам диктует рынок.

Однако, не думаю, что это стоит расценивать как проблему. Я считаю, что это нормальное и единственно правильное направление развития рынка. В конце концов, фраза «покупатель всегда прав» возникла не случайно. Для девелоперов такой настрой покупателей жилья является, скорее, достоинством, чем недостатком. Именно благодаря стремлению покупателей жилья выбирать лучшее, у девелоперов есть возможность показать себя с лучшей стороны – конкурировать не ценой квадратного метра, а качеством проекта.

Если говорить о том, какие требования покупатели предъявляют к жилым комплексам, то сегодня они идут много дальше крохотной студии неподалеку от метро. Конечно, хорошая транспортная доступность, как и прежде осталась одним из главных критериев при выборе жилого комплекса. Но вместе с тем, ее неотъемлемыми составляющими являются развитая социально-бытовая инфраструктура проекта и сбалансированная квартирография.

Несмотря на снижающуюся покупательскую способность петербуржцев, мы не считаем возможным выводить на рынок дома с подавляющим большинством маленьких однокомнатных квартир и студий. Разумеется, у нас есть и «единички», а в новом проекте «Цветной город» даже и столь редкие для «Группы ЛСР» студии. Но это довольно просторные для своего формата квартиры. Так, площадь студий составляет 30 кв. метров, однокомнатных квартир – 40. И в общем объеме квартир их доля 60-65%. Больше нельзя.

Замечено, что если на студии и «единички» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Крохотные квартиры сегодня, как правило, приобретают для последующей сдачи в аренду. Благодаря относительно невысоким ценам, такое предложение находит спрос, в основном, у приезжих, а также маргинальных представителей социума.

Избежать этого поможет сбалансированная квартирография, в которой кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и пусть в очень ограниченном количестве даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекут в ваш комплекс семейных покупателей. Практика показывает, что жители с детьми или планирующие детей, в массе своей отличаются добропорядочностью, негативным и даже нетерпимым отношением к асоциальным и криминальным проявлениям соседей.

Покупателей жилья не только хотят жить в комфортной, доброжелательной среде, но также поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Чтобы удовлетворять эти требования, застройщик должен озаботится приглашением операторов сетевых фитнесс-центров, крупных сетевых ретейлеров, бутиков, рестораторов.

При этом важно создать хорошие условия для тех, кто откроет в жилом комплексе магазин или ресторан, поскольку многие из них особо щепетильны в выборе места. Им важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Поэтому, особое внимание следует уделить встроенным помещениям еще на стадии проектирования. В проект нужно закладывать высокие потолки на первых этажах, большие окна для витрин и т.д.

Создав хорошие условия для арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости, рано почивать на лаврах. Весьма вероятно, застройщику придется самостоятельно контролировать заполнение нежилых помещений. Мы, в частности собираемся отказаться от практики продажи всех нежилых помещений, которые только есть в возводимых нами домах. Предполагаю, что продаваться будет лишь часть из них. Другую часть мы оставим за собой для того, чтобы самостоятельно сдавать помещения в аренду для минимизации возможного дисбаланса. Например, если мы увидим, что не хватает магазинов одежды, то предложим открыть такой магазин на принадлежащих нам площадях. Возможно, даже по меньшей, чем средняя, в этом месте арендной ставке. Это также может быть ресторан или аптека – любое предприятие торговли, общепита или услуг, дефицит которых очевиден.

Ключевым критерием выбора жилья для российских покупателей по сию пору, к сожалению, является его цена. Посмотрите на новостройки у КАДа. Неудобно, далеко, неэргономично. Но дешево. Не выгодно, а именно дешево. Конечно, хлебнув всех «прелестей» такой жизни, и поняв, что, когда в доме сдается и продается больше половины квартир, жилье нельзя выгодно ни сдать, ни продать, люди меньше вкладываются в Закадье, и в этом случае начинают учитываться такие критерии, как хорошая локация и развитая инфраструктура. Вот именно в такой последовательности. Квартирография, планировки, разумеется, тоже учитываются, но сейчас, как правило, в любом комплексе есть примерно одинаковый набор квартир и планировок, всегда есть из чего выбрать. А вот расположение дома, равно как и детский садик во дворе, - это почти константы.

Мы за два года кризиса ввели в эксплуатацию 30 домов, что много больше чем в «междукризисье». Разумеется, не благодаря и даже не вопреки, как хотелось бы, кризису. Просто все наши объекты накануне последнего кризиса уже находились в достаточно высокой степени готовности и поменять там что-то в характеристиках жилья уже технически было невозможно. Сейчас из сегмента комфортный эконом у нас осталось только два объекта «Лондон Парк» на пр. Просвещения и «Маршал» на пр. Блюхера. Они тоже почти готовы, «Лондон Парк» будет введен в начале, а «Маршал» - во втором квартале следующего года.

Расположение, близкое к центру, малое количество квартир, высокие потолки, свободные планировки, виды, наличие петнхаусов/террас, подземный паркинг с лифтом, красивые входные группы, охраняемый закрытый периметр, наличие внутренней инфраструктуры (детские зоны, зеленые зоны отдыха, конференц-зона и т.п.), качество материалов и, в целом, грамотные, эстетически выверенные архитектурные решения и современные технологии. Как видите, много обязательного. И наверняка это список не полный и будет дополняться еще.

То, что раньше считалось экономом, теперь и не знаешь как назвать. Конечно, границы сдвинулись. Такого сегмента, как комфорт, раньше вообще не было. Вы вот употребляете такое понятие как «комфортный эконом». Это говорит о том, что четких критериев для сегментации жилья у нас по- прежнему не существует, это во многом маркетинг, чем сущностные характеристики, «комфорт по цене эконома» и тому подобное. Хотя все примерно понимают, что в доме комфорт класса хорошо бы посадить консъержа, например.

Это должно быть так. Спрос определяет предложение, а не наоборот. Сейчас рынок становится все более клиентоориентированным, это правда. И это хорошо. Главное, научиться этот спрос грамотно отслеживать и предлагать покупателям то, что они могут и хотят. Так, 15 лет назад мы первыми вывели на рынок квартиры студии под лозунгом «квартира по цене комнаты», и не прошло и года, как такие квартиры появились в портфеле практически у всех застройщиков. Потому что на тот момент это было самым востребованным. Сейчас ситуация поменялась. Однушки и студи по-прежнему пользуются спросом, но уже не таким высоким, больше стали покупать двушки и трешки. В бизнес классе, например, обозначилась четкая тенденция – интерес к многокомнатным квартирам, чтобы было от пяти комнат и больше.