Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Спутники из спальных районов

Фото: urbanus-spb.ru

Завуалированные под благозвучные названия девелоперские проекты не меняют свою суть. Как правило, это большие спальные районы с транспортными проблемами, дефицитом социальных объектов и высокой плотностью застройки.

Строящиеся вокруг Петербурга крупные жилые комплексы принято называть городами-спутниками. Некоторые из них так называют сами девелоперы. Делается это исключительно в целях продвижения, поскольку спутниками они не являются. Суть реализуемых вокруг города гигантских проектов заключается в строительстве колоссального количества жилья. Задача создать независимое муниципальное образование, в котором люди могут жить, не сообщаясь с городом в поиске работы, или хотя бы социальных или коммерческих услуг, застройщиками не ставится. Во-первых, потому что девелоперской компании такой объем работ не под силу. Во-вторых, Градостроительный кодекс не регламентирует строительство городов. Он позволяет подготовить лишь планировки территорий для городского квартала.

«Разработать городской генплан в частном порядке девелопер не может – это компетенция органов государственного аппарата, - говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских. – Ни один частный девелопер с этим не справиться, это задача государственного уровня. Даже для строительства маленького города необходимы колоссальные ресурсы и профессионалы разных направлений. Девелоперы называют так свои проекты лишь для громких заявлений в прессе».

Должна быть работа

Понятие «город-спутник» сегодня никак не регламентировано. Тем не менее, микрорайон отличается от города юридическими основами самоуправления. Микрорайон – муниципальное образование, а город-спутник – городское поселение. Еще одно отличие спутника от микрорайона заключается в наличии централизованных инженерных систем. Микрорайон входит в структуру городского поселения, у которого есть муниципальные образования, обслуживающие общие сети. Например, у города Пушкин есть центральный водоканал, который обслуживает общие сети в том числе, микрорайона Славянка. Среди градостроительных признаков города-спутника можно также отметить ориентацию транспортной политики на маятниковую миграцию между ним и материнским городом. Кроме того, все города-спутники обладают определенной функцией для материнского города – транзитной как Тосно, жилой как Всеволожск, курортной как Зеленогорск.

По мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, отличие города-спутника от просто крупного проекта за границами Петербурга, состоит в том, что в первом предполагается наличие рабочих мест. При этом город-спутник должен находиться в отдалении от Петербурга, а не у его границ. «Нельзя назвать городами-спутниками известные поселки Кудрово и Мурино, популярные у покупателей жилья, - говорит эксперт. - Они являются продолжением города. Кудрово находится в пределах КАД, а Мурино – сразу за ним. Так что по концепции это просто два новых спальных района, их отличие только в том, что они находятся на территории Ленобласти».

Наличие мест приложения труда в сформированных в советское время спутниках заметно снижало ежедневные маятниковые потоки в Ленинград и обратно. И сегодня в них есть больницы, поликлиники, роддома, детские сады, школы, технические училища и даже ВУЗы или их филиалы. «А новые кварталы – пока просто переуплотненные спальные районы, - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. – Новым кварталам массовой жилой застройки помимо статуса – а некоторые из них еще вполне деревни – не хватает таких важных атрибутов города как развитой инфраструктуры и мест приложения труда».

Не до сателлитов

Можно удивляться тому, что подобные проекты вообще получали разрешение на строительство. Ведь очевидно, что жизнь в новых микрорайонах не будет комфортной. Впрочем, сегодня ситуация меняется к лучшему. Не так давно обременения застройщиков по строительству социальной и транспортной инфраструктуры не существовало. Но в 2012 году губернатор Петербурга заявил о том, что строительство социальных объектов в новых районах полностью ложится на плечи застройщиков.

«Многих оно шокировало, - вспоминает Александр Кириятских. – Но было совершенно верным решением в том случае, если государство сможет правильно оперировать им дальше. Разрешения на строительство, которые не предусматривают достаточные условия для создания комфортной жилой среды – это вина обеих сторон. Хотя, в большей части, они входит в сферу ответственности государства. Ведь территориальным планированием занимаются государственные институты. В том числе, Комитет по градостроительству и архитектуре. Существуют также структуры, которые занимаются транспортным сообщением, социальными объектами и прочим. Именно они должны защищать интересы потенциальных жителей новых кварталов».

Сегодня разрешение на строительство невозможно получить, не соблюдя обязательные параметры городской застройки: дороги, подъезды, пожарные проезды, социальные объекты, сети и т.д. Однако городами-спутниками новые кварталы это не сделает. Впрочем, и не до них сегодня.

Необходимость их жителей большинство своих потребностей удовлетворять за пределами района проживания создает мощную нагрузку на транспортную систему. Причем такой плюс новых районов перед сложившимися «городами-спутниками» как близость к КАД и городу, в значительной степени нивелируется плохой, а местами отвратительной, реализацией этого достоинства. Даже это небольшое расстояние зачастую приходится преодолевать через пробки, где стоит также, преподносимый как альтернатива частному, общественный транспорт.

По мнению Игоря Кокорева, показателен реализуемый при участии города проект «Северная долина». По крайней мере, был решен вопрос общественного транспорта благодаря наличию станции метро. А вот другие проекты при участии города – «Балтийская жемчужина» и «Юнтолово» – оказались лишены линии скоростного трамвая, хотя планы по ее строительству были. «Частные» проекты КОТ, некоторые из которых вполне могут войти в 100 крупнейших городов России, создавались по довольно безответственному принципу, - говорит Игорь Кокорев. –

Главное было принять нужные документы, дававшие возможность начать массовую застройку вчерашних полей».

Нельзя сказать, что застройщики для исправления ситуации совсем ничего не делают. Так, Setl City старается улучшить транспортную ситуацию в Мурино, где строится вторая очередь комплекса GreenЛандия, и облегчить жителям въезд в город. Это дает надежду, что ситуация с транспортной доступностью Мурино в будущем изменится в лучшую сторону. Проектирование развязки с КАД и выезда под магистралью в Выборгский район Петербурга уже завершено. Оно было осуществлено управляющей компанией «Мурино» на средства застройщиков, которые работают в западном Мурино. Теперь нужно организовать выезд в город под КАД, построить развязку с этой дорогой и транспортно-пересадочного узла.

Внимание уделяется и устройству инфраструктуры микрорайонов. «В комплексе GreenЛандия, как в и микрорайоне «Семь столиц», большое внимание уделено строительству объектов социальной инфраструктуры, - говорит Ольга Трошева. - Возведен стадион с ограждением для игры в футбол и баскетбол, площадки для игры в волейбол и бадминтон, а также участок для игры в настольный теннис с двумя теннисными столами. Уже введены в эксплуатацию детские сады, строится школа».

Пора вернуть эту землю

Активизировавшийся редевелопмент промзон в черте Петербурга говорит о том, что строительство крупных спальных районов вокруг города, тупиковый путь. Спрос на жилье там падает быстрее, чем в обжитых районах города.

«Я считаю, что сегодня существуют гораздо более важные задачи, чем строительство городов-спутников, - говорит Александр Кириятских. – Внутри города и его уж существующих спутников есть огромное количество проблем с экологией, транспортной доступностью, удаленностью соцобъектов, инженерными сетями. Для решения этих проблем существует достаточно ресурсов и мощностей, но используются они не всегда эффективно. Все это негативно влияет на экономику города. Важно реанимировать уже существующие территории, обеспечить их всем необходимым для успешного развития. Потенциал для этого у них есть».