Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Ставка аренды офисов повысилась на 6%

Площадь офисов в Петербурге растет. Однако, несмотря на увеличение количества высококлассных бизнес-центров, город не может избавиться от дисбаланса спроса и предложения. Вакантных площадей по-прежнему немного и ставка аренды идет вверх.

В 2019 в Петербурге открылись 18 новых высококлассных офисных центров. По данным Colliers International, их общая арендопригодная площадь составила 129,7 тыс. кв. м. При этом 124,5 тыс. кв. м или 96% объема введенных площадей пришлось на спекулятивные, построенные не под конкретного заказчика, объекты. В 2018 таких площадей было лишь 23 тыс. кв. м или 11% от ввода.

Наибольший объем нового предложения (30 тыс. кв. м) сконцентрирован в Приморском районе. Однако распределение площадей в высококлассных бизнес-центрах за год не изменилось. Лидируют по-прежнему Центральный, Московский, Петроградский и Приморский районы. При этом 44% площадей приходится на Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы.

Хотя почти половина офисных площадей все еще расположена в центре города, можно порадоваться ослаблению действующих на девелоперов центростремительных сил. Как отмечают в Colliers International, сегодня больше всего офисов строится в Московском (29%) и Приморском районах (24%). Это говорит о том, что процесс равномерного распределения бизнес-центров по территории города продолжается. А значит, все меньшему количеству белых воротничков придется каждое утро устремляться в центр Петербурга, а вечером – обратно, еще больше перегружая и без того не справляющуюся с потоками транспортную сеть города.

«Вероятнее всего, с открытием «Лахта Центра» в Приморском районе будет формироваться новый деловой центр, - прогнозирует перспективы развития места генеральный директор «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев. – Мы заметим значительный рост строительства офисных зданий класса А в этой локации».

Хуже другое. Объем поглощения офисных площадей, как и прежде, очень высок. В прошлом году он, по данным Colliers International, составил 131,4 кв. м. Впрочем, можно считать, что это издержки 2018 года. Если в прошлом году из вышедших на рынок без малого 130 тыс. кв. м 125 тыс. кв. м было спекулятивным, то в позапрошлом таковыми стали лишь 23 тыс. кв. м. Остальные 179 тыс. кв. м, среди которых оказался и «Лахта Центр», строились под конкретного заказчика и заполнялись без вывода на рынок.

Заполняемость новых бизнес-центров уже в 2019 году составила в среднем 66%. Чаще всего у арендаторов были востребованы офисы площадью 100, 250 и 500 кв. м. На них пришлось 48% общего числа сделок. Крупные арендаторы испытывали проблемы с поиском подходящего офиса из-за их дефицита. Так, к концу 2019 вакантные офисы были рассредоточены в 160 бизнес-центрах города. Но две трети из них могли предложить не более 1 тыс. кв. м. Остальные площади были заняты.

Дефицит площадей для крупных арендаторов привел к росту ставок аренды. За год средневзвешенная ставка в классе А выросла на 5,6%, достигнув 1 659 руб. за кв. м в месяц, включая OPEX, но без НДС. В бизнес-центрах класса B средняя ставка выросла на 3,3% – до 1 076 руб. за кв. м в месяц. Сильнее всего – на 10% – средние ставки выросли в Адмиралтейском и Петроградском районах.

«Объем спекулятивных офисов в Северной столице вырос, однако дисбаланс спроса и предложения еще слишком велик, - отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. – Количество свободных офисов в городе находится на рекордно низком уровне, а спрос напоминает сдерживаемую пружину. Все это стало предпосылками для восстановления офисного девелопмента в Петербурге».

В частности, в прошлом году объявлено о старте строительства новых очередей в проектах «Невская ратуша», Pulkovo Star, «Технополис Пулково», Trinity Place, бизнес-парк «Полюстрово» и «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». Предложение в результате их ввода сможет увеличиться на 540 тыс. кв. м. Уже в следующем году должно быть введено в эксплуатацию 144 тыс. кв. м офисных площадей, 106,9 тыс. из которых являются спекулятивными. Половина из них расположена в Центральном и Адмиралтейском районах.

Модным направлением в офисном девелопменте в последние годы стали коворкинги. По данным Colliers International, всего их в нашем городе 29. В 2019 суммарная площадь этих офисов увеличилось на 4,42 тыс. кв. м и теперь составляет 23 тыс. кв. м. По сравнению с классическими бизнес-центрами, это немного – 0,7% от общего объема высококачественных офисных площадей. В прошлом году аренда фиксированного рабочего места в среднем обходилась в 12,33 тыс. рублей в месяц. За год она выросла на 8%. Рабочее место без привязки стоило почти на треть дешевле – 8,66 тыс. рублей в месяц и за год подорожало на 5%.

Не радует расположение. Большая часть коворкингов находится в центре города – в Центральном (35%) и Петроградском (22%). На третьем месте – Выборгский район (19%). В первой половине текущего года отрыв периферийных районов города от центральных вырастет: на рынок выйдет крупной проект сегмента – PAGE. Его площадь составит 4 тыс. кв. м, а местом расположения станет Аптекарская набережная.

По наблюдениям Colliers International, все большее внимание на коворкинги обращают крупные компании из банковской и ай-ти сферы. Они могут арендовать для своих сотрудников два десятка мест и больше. А в некоторых крупных офисных пространствах корпоративные клиенты составляют уже половину арендаторов. Иногда их доля достигает 60%.

В «КВС. Управление недвижимостью» прогнозируют, что адаптация коворкингов для работы с крупными компаниями станет трендом на ближайшие несколько лет. «В ближайшие годы коворкинги будут открываться больших бизнес-центрах, - говорит Дмитрий Беляев. – Они станут важной частью инфраструктуры бизнес-центра, предоставляющего полный спектр услуг своим клиентам. Эти пространства будут работать преимущественно для арендаторов офисов. Крупные арендаторы постоянно нуждаются в дополнительном рабочем пространстве для временных проектных групп и сотрудников. И конечно, удобнее всего арендовать такое пространство рядом с основным офисом».