Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Студии не портят дом, а расширяют ассортимент предложения

Разумеется, только в том случае, если их немного. Дисбаланс в сторону малогабаритных квартир сказывается на комфорте жильцов и снижает заработок инвесторов.

Количество квартир-студий в новостройках Северной столицы снижается. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на студию приходится каждая четвертая квартира на первичном рынке города. В 2017-2018 годах, когда нового жилья выходило много, их доля была заметно больше – 27-28%. Что означает падение доли формата в предложении и будет ли она сокращаться дальше?

По мнению руководителя консалтингового центра Ольги Трошевой, спрос и предложение студий в Петербурге уравновешены и стабильны на протяжении нескольких лет. Однако в пригородах этих квартир становится меньше. Так, по итогам первой половины 2020 года, пригородные новостройки состоят из студий всего на 18%. Эксперт объясняет это сокращением количества проектов, выводимых в продажу на окраинах города.

Есть и другое объяснение. «Из-за большого количества готовых студий в окружении на вторичном рынке некоторые девелоперы сейчас проектирует их в своих новых жилых комплексах немного, - говорит Ольга Трошева. – Кроме того, в условиях снижения активности по пополнению рынка и сохраняющегося интереса покупателей к недвижимости, первыми из предложения вымываются самые доступные квартиры. Это как раз и есть студии в Ленобласти».

Объяснение кажется несколько противоречивым. Ведь если спрос на студии хороший, стоит ли сокращать их долю в квартирографии? Хотя, девелоперы считают, что студий на рынке хватает, и постепенное сокращение их доли в новых проектах происходит неслучайно. «Рынок насытился студиями, - говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. – Мы видим, что спрос на этот формат постепенно снижается. Покупатели все чаще улучшают жилищные условия или покупают семейное жилье. Тем более, планомерное снижение ипотечной ставки этому способствует».

В то же время в отдельных востребованных локациях, например, в районах с развитой инфраструктурой поблизости от станций метро, спрос на студии сохранится. «Как правило, они могут приобретаться в качестве первого жилья для молодых членов семьи, или как инвестиция для сдачи в аренду», - объясняет Дмитрий Ефремов.

Впрочем, в проектах на территории Ленинградской области студии также пока еще есть. «В нашем проекте тоже есть эти небольшие и удобные квартиры, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Немногочисленные, но все еще пользующиеся спросом. Чаще всего их покупают для подросших и начинающих самостоятельную жизнь детей. Инвесторы – еще одна целевая аудитория студий. Многие из них апартаментам по-прежнему предпочитают обычные небольшие квартиры».

О том, что студия – это жилье ненадолго говорят и наблюдения аналитиков ГК «КВС». Ее, как правило, приобретает молодой человек без семьи, родители для детей-студентов, пары без детей или инвесторы для сдачи в аренду. В последующем, с расширением семьи, покупатели смотрят жилье побольше.

«При этом нельзя сказать, что студии – это плохо, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Все зависит от потребностей покупателя, планировки такой квартиры и количества студий в доме. Конечно, если жилой комплекс состоит только из 20-метровых студий и 30-метровых однокомнатных квартир, а на этаже их около 20 штук, очевидно, будущие жильцы столкнуться с проблемой шума, постоянной сменой владельцев, загруженными лифтами и неопрятными подъездами. Однако при правильно сбалансированной квартирографии студии дополняют и расширяют ассортимент предложений».

Нежелание застройщиков мелкой нарезкой превращать свой комплекс в общежитие, кажется, и есть настоящая причина сокращения количества студий в выходящих на рынок проектах. Какую долю студий петербургские девелоперы считают приемлемой?

В проектах Glorax Development студий немного. В жилом комплексе «Английская миля» она составляет 3,5%. Их средняя площадь 26 кв. м. А в жилом комплексе Golden City студии составляют 7,2% при средней площади 28 квадратов. Впрочем, при 3,5% студий в проекте «Английская миля» значительную часть его квартирографии составляют однокомнатные квартиры, в том время как в Golden City преобладают просторные семейные двух и трехкомнатные.

По мнению заместителя генерального директора Glorax Development Александра Андрианова, не стоит приобретать жилье в доме, где под студии отдано более 20% предложения. Эксперт считает, что подобная квартирография отрицательно скажется на комфорте жильцов – перенаселение, частые смены соседей, очереди возле лифтов в часы пик. Инвесторов тоже ничего хорошего в этом доме не ждет. Им придется столкнуться с высокой конкуренцией и вынужденным снижением арендной ставки.

Чуть менее радикальную, но в целом такую же позицию занимают в ГК «КВС». В объектах застройщика доля студий не превышает 20-23%. В объектах бизнес-класса их либо вообще нет, как в Клубном доме Б57, либо это штучные предложения, как в ЖК «Наутилус». В компании объясняют это ориентацией, прежде всего, на клиентов, которые покупают квартиры, чтобы жить в них самим. Поэтому наибольший спрос сосредоточен на одно- и двухкомнатных квартирах. «Мы также выделяем «семейные» секции или целые корпуса, в которых представлены в основном многокомнатные квартиры, - рассказывает Анжелика Альшаева. – Такое решение позволяет в одной парадной или в одном доме собрать жителей со схожими потребностями, исключить возможные конфликты еще на этапе проектирования».