Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Квартира, чтобы жить красиво и сразу

Несмотря на кризис и падение продаж, петербургские девелоперы вновь пытаются реализовать проекты премиум класса «под ключ».

Спрос на элитную недвижимость падает, как и на любую другую. По данным Knight Frank St Petersburg, в прошлом году в Петербурге было продано 54 тыс. кв. м жилья класса премиум. По сравнению с 2016 годом спрос сократился на 14%. По словам директора департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерины Немченко, в течение года наибольший интерес покупатели проявляли к предложению в готовых домах и к проектам, находящимся на финальных стадиях строительства. Хорошим вариантом для них, вероятно, стали, два проекта с, можно сказать, новой для городского рынка элитной недвижимости концепцией «под ключ». Это клубный дом Hovard Palace на Фонтанке и жилой комплекс One Trinity Place на набережной Малой Невки.

Догнать Европу

Аналитики компании ProExpert уже успели назвать это европейским трендом, который из жилья класса масс-маркет перемещается в недвижимость самого высокого ценового сегмента. Специалисты ProExpert связывают это с увеличением конкуренции на рынке элитной недвижимости и изменением предпочтений покупателей.

«Если раньше в элитном сегменте традиционно продавались квартиры с черновой отделкой, то сегодня покупатели хотят избежать этой рутины и отдать работу по созданию дизайн-проекта и его реализации в руки профессионалов, – отмечает директор по развитию ProExpert Полина Яковлева. – Либо найти уже готовое решение. Такое поведение покупателей оправдано. Во-первых, работа с дизайнерами, походы по мебельным салонам, личный контроль качества, отнимают ценное время. Во-вторых, прогнозировать бюджет на ремонт и комплектацию квартиры крайне сложно».

Девелоперы, готовые выводить на рынок проекты с концепцией «под ключ», рассматривают два пути. Первый – привлечение к проекту подрядчика, который разрабатывает несколько интерьерных решений для квартир комплекса, и оказывает покупателю услуги подрядчика. Второй вариант – девелопер сам реализует все квартиры «под ключ» и продает готовый продукт.

По мнению Полины Яковлевой, альтернативный вариант, при котором подрядчик или девелопер берет эту работу на себя, имеет большие перспективы. Помимо того, что предложение экономит время покупателя и дает возможность детально просчитать бюджет, проекты «под ключ» еще и создают дополнительное преимущество: комфорт не нарушается строительным шумом, доносящимся из соседней квартиры не один год. «Проекты вроде One Trinity Place формируют новый тренд, поскольку предлагают своим клиентам уже готовое комфортное жилье, с дополнительной инфраструктурой», - считает генеральный директор VIP Flat Леонид Рысев.

Недовольства не избежать

В Европе все жилые дома действительно вводятся в эксплуатацию как минимум с чистовой отделкой. Значительная доля проектов реализуется «под ключ», включая меблировку квартир. Это характерно не только для масс-маркета, но и для жилья высокого ценового сегмента. В России в целом и в Петербурге, в частности, дома и комплексы высоких ценовых сегментов сдаются без отделки.

«Элитные квартиры с готовой отделкой – большая редкость на рынке Петербурга, - отмечает, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова. – Застройщику очень сложно предугадать желание клиента и учесть все возможные нюансы. Обычно девелоперы предпочитают не рисковать и продают квартиры класса премиум без отделки».

Подстраховавшись от того, чтобы разочаровать покупателя не тем цветом обоев или брендом сантехники, девелопер рискует рассердить клиента многолетним грохотом отделочных бригад. Серьезный недостаток новых домов премиум-класса заключается в большом количестве непроданных квартир, остающихся к моменту ввода здания в эксплуатацию. По данным Knight Frank St Petersburg, непроданными остаются около 40-50% площадей. Поэтому в давно заселенном доме еще в течение 3-5 лет производятся отделочные работы. Они нивелируют комфорт даже при соблюдении установленного законом режима их проведения.

В проектах, в которых все отделочные работы выполнены, эти неудобства отсутствуют. А угадывать запросы покупателя – одна из задач застройщика.

«Отдельные эксперты высказывают сомнения в возможности угадать предпочтения покупателей и предложить планировочные решения, материалы и дизайн-проекты, которые понравятся покупателям и не потребуют переделки, - говорит Екатерина Немченко. – Но именно в этом и заключается профессионализм девелопера, занимающегося элитной недвижимостью. Он должен создать продукт, разработать проект и построить дом с высочайшим качеством исполнения. Так, чтобы ни у кого не было сомнений и желания, что-либо переделывать. Мы наблюдаем устойчивый тренд в сторону появления именно таких проектов».

По мнению Екатерины Немченко, появление проектов с полной отделкой в верхнем ценовом сегменте – безусловно, влияние мировой практики, московского опыта и интереса целевой аудитории к подобному предложению. А угадать запросы покупателя не так уж сложно. Как правило, в дорогих объектах, в квартирах которых выполняются отделочные работы, девелопер предлагает покупателю на выбор дизайн-проект, цвета отделочных материалов, оборудование для кухни и т.д. Унификация в отделке существует, но с некоторой вариативностью. А индивидуальность пространству покупатель сможет придать за счет мебели, светильников, текстиля и декора.

Кому это нужно

Среди целевой аудитории премиум-сегмента, действительно, есть люди, которым удобнее приобрести квартиру, уже готовую к проживанию. По мнению заместителя генерального директора агентства «Недвижимость в Петербурге» Ирины Гудкиной, среди них те, кто живет в другом городе и не имеет возможности заниматься отделкой и связей, чтобы найти специалистов, которым можно доверять. Это также те, кто покупают квартиру, чтобы сдавать ее. А если арендаторам чего не хватит – они это купят. Или доделают. Или перекрасят.

Такую квартиру купят также те, кто готов заплатить за интерьер конкретную сумму. Они знают, что за квартиру с отделкой и мебелью они отдадут именно ту сумму, которая указана в договоре. В случае покупки квартиры без отделки, цена ремонта и обстановки точно не известна. Это знают все, кто хоть раз делал ремонт. Наконец, среди покупателей подготовленного для въезда премиума те, для кого муки выбора и творчества отвратительны, раздражительны и обременительны. Однако нежелающим «помучиться» нужно быть готовым к тому, что стоимость квартиры может подскочить на 40-80%.

По словам директора по маркетингу RBI Михаила Гущина, его компания тоже рассматривает возможность предложить полную отделку в одном из своих проектов элитного сегмента, который выйдет на рынок в этом году.

«Проекты, рассчитанные на такую аудиторию, найдут своего покупателя, - говорит директор по маркетингу RBI Михаил Гущин. – Некоторым покупателям просто не нужны лишние хлопоты. А уникальный дизайн-проект для них не так уж и важен. Другие не живут в Петербурге постоянно, а приезжают сюда периодически – у них нет возможности заниматься отделкой самостоятельно. Но надо понимать, что уровень отделки должен соответствовать высоким запросам искушенной целевой аудитории. Все должно быть на уровне лучших европейских гостиниц или жилых комплексов – дизайн-проект, материалы, исполнение».

Попытка № 2

Насколько удачными окажутся проекты премиум-класса с отделкой, покажет время. Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева, кажется, откровенно сомневается в том, что они смогут стать трендом.

«Hovard Palace и One Trinity Place сложно представить как успешные кейсы, которые могут сформировать новую тенденцию, - говорит Катерина Соболева. – Если мы сравним предложения на европейском рынке и в России, то в первую очередь придется обратить внимание на то, что в Европе гораздо больше квартир, выставленных на продажу с полной отделкой и меблировкой. Но качество и дизайн в этой сфере у зарубежных коллег развит лучше. При этом говорить о том, что эта функция увеличит популярность проекта в России – достаточно сложно. Ведь чаще всего клиенты предпочитают индивидуальный дизайн. Застройщики, используя такую опцию как отделка, пытаются получить дополнительный заработок. Ну, и выдержать конкуренцию, которая становится все более жесткой».

Кстати, на петербургском рынке проекты класса премиум с отделкой и меблировкой появляются не впервые. «Леонтьевский мыс» начал продавать квартиры с отделкой и мебелью еще в 2007 году», - говорит Ирина Гудкина.

«В жилом комплексе «Леонтьевский мыс» предлагались квартиры с интерьерами от всемирно известного дизайнера, Кавалера ордена Почетного легиона Филиппа Старка, - вспоминает Евгения Литвинова. – По данным СМИ, цены на подобную недвижимость возрастали в два раза, а отделка обошлась покупателям в 6-7 тыс. евро за квадратный метр».