Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Без денег дома строят, а не покупают

Падение платёжеспособности и возможности взять кредит на покупку загородного дома приводит к почти полной замене традиционных домовладений участками без подряда.

Объём предложения в посёлках с участками без подряда растёт. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за год предложение в них увеличилось на 11,2%. За то же время в проектах с готовыми и строящимися коттеджами предложение снизилось на 4,4%. В посёлках смешанной застройки, где можно приобрести как участки с подрядом, так и без, предложение также снизилось на 11%.

- В структуре нового предложения всё большую долю занимают участки без подряда, - отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. - Если в 2012-2013 годах на них приходилось 62-67% нового предложения, то в 2017 году - уже более 80%.

Покупателей стало больше

К концу первого квартала 2018 года продажи велись в 181 коттеджном посёлке с участками без подряда (58% от проектов в открытой продаже). Объём предложения лотов без подряда составляет 64% от общего объёма предложения. А если учесть лоты в проектах смешанной застройки, то их доля возрастает до 94%.

Директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» (компания - член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области) Сергей Балуев также отмечает, что позиции посёлков с участками без подряда за последний год укрепились. Желающих их приобрести становится всё больше.

- Растёт спрос, появляется больше предложений, - говорит Сергей Балуев. - Наша компания в 2018 году запустила в продажу четыре новых очереди. В планах - старт нового проекта. Высококачественных предложений от надёжных девелоперов не так много. А клиенты стали разборчивее. Многие не готовы рисковать и вкладывать деньги в сомнительные проекты.

Впрочем, выбирают участки без подряда, похоже, не от хорошей жизни.

- Основные продажи участков без подряда происходят в сегменте эконом-класса, - говорит директор компании «АДВЕКС - Загородная недвижимость» Станислав Азацкий (компания - член Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области). - В основном, они приобретаются для самостоятельного строительства загородного отдыха. Этот формат позволяет покупателю сэкономить средства на строительстве и растянуть затраты во времени.

Структура продаж на рынке загородной недвижимости по типам лотов по-прежнему соответствует структуре предложения. По данным «Петербургской Недвижимости», в первом квартале текущего года, как и в целом за 2017 год, большая часть сделок пришлась на покупку земельных участков без подряда. Так, за 2017 год было реализовано свыше 4,2 тысяч участков или 92% от сделок в коттеджных посёлках. Основной объём сделок по участкам без подряда приходится на ценовые группы до 100 тысяч рублей или 100-300 тысяч рублей за сотку.

Роста цен не ожидается

Количество всех лотов в реализуемых проектах к количеству непроданных сегодня сохраняется на стабильном уровне - 52%. Правда, бывали времена, когда продажи участков и домовладений шли веселее. Более успешными были, например, 2012-2013 годы. Тогда уровень соотношения объема рынка и объема предложения был выше и составлял 56-60%. Однако и сегодня он далёк от затоваривания.

- О перенасыщении рынка говорить нельзя, - комментирует Ольга Трошева. - Профессиональные девелоперы чаще предлагают инженерно-подготовленные проекты, а также внедряют в цепочку операций по сделке кредитных менеджеров по ипотеке.

Другие делают ставку на создание комфорта для покупателей.

- Мы настроены на длительные партнёрские отношения с клиентами, - говорит Сергей Балуев. - В реализации этой миссии нам помогает управляющая компания. Она берёт на себя управление посёлком и создаёт комфортные условия для жизни в нём. Это история про любовь: с первого взгляда и на всю жизнь!

Подобные меры по стимулированию продаж уже стали тенденцией. И, по мнению экспертов, благотворно сказываются на рынке. «У девелоперов с проектами в высокой стадии готовности (в инженерной составляющей) и поддержкой ипотечного кредитования - хороший уровень сделок, несмотря на сезонность, - говорит Ольга Трошева. - В то же время рынок очищается от проектов с невнятной концепцией и длительными сроками реализации. Это способствует оздоровлению загородного рынка».

Сергей Балуев уверен, что посёлки с участками без подряда будут популярны еще несколько лет.

- Посёлки с участками без подряда будут актуальны ближайшие 5-7 лет точно, - говорит эксперт. – Они стали популярны в условиях общего падения доходов населения. Как следствие, большинству тех, кто мечтает о загородной жизни, не под силу сразу купить участок с домом. Нет инструментов финансирования домов на стадии строительства. Кроме того, в этом сегменте загородных участков без подряда крайне мало предложений, соответствующих требованиям клиентов.

Станислав Азацкий также считает, что ещё длительное время спросом будут пользоваться недорогие участки без подряда. Хотя покупать их, как и всю загородную недвижимость, будут меньше. Количество выводимых на рынок проектов сокращалось последние 2-3 года и будет уменьшаться дальше. Роста спроса как на готовые дома, на участки с подрядом, а также и участки без подряда ожидать не стоит. Как и увеличения цен на них.

- Для реализации уже выведенных проектов потребуется снижение цены, предложение дополнительных опций и прочих привлекающих покупателя условий, - говорит Станислав Азацкий.

Поселки с подрядом спасет ипотека

Несмотря на высокую популярность поселков с участками без подряда, проекты с организованной застройки тоже развиваются. А успешные девелоперы – «Русь: Новые территории», Jensen Group – заявляют новые проекты.

Аналитики «Петербургской Недвижимости» отмечают наметившийся в 1 квартале 2018 рост спроса на дома бизнес-класса (12-20 млн рублей). Преимущественно за счет продаж в новых проектах он вырос в 2,5 раза. При этом заметно снизился спрос в категории наиболее доступных предложений (до 6 млн рублей).

- Это может быть связано с вымыванием наиболее ликвидного предложения и усилением конкуренции со стороны малоэтажного квартирного жилья в данной ценовой категории, - считает Ольга Трошева.

Появляются и мультиформатные проекты, ориентированные на разные группы покупателей. Например, в начале года компания «Росинжиниринг» открыла продажи в комплексе «Образ жизни» вблизи курорта «Охта-Парк». Там сочетается как традиционные форматы загородного жилья (коттеджи, таунхаусы), так и новый для областного рынка сегмент апартаментов в малоэтажном квартирном жилье.

- Заинтересованность покупателя в данном проекте подтверждена высокими темпами сделок в первые месяцы продаж, - отмечает Ольга Трошева.

Сергей Балуев скептически относится к проектам с готовыми домами, считая, что, несмотря на наличие спроса, готового предложения нет.

- Как раз из-за отсутствия инструментов финансирования покупки строящихся домов, таких как ипотека под залог не построенного или строящегося дома, - говорит Сергей Балуев. – Если же девелопер будет вкладывать собственные средства в строительство домов или привлекать заёмные, то предложение станет неконкурентоспособным.

Вместе с тем, в компании «ФАКТ» не исключают выхода на рынок готовых коттеджных посёлков. «Со своей стороны мы внимательно смотрим в данном направлении, и планируем тестировать формат, - отмечает Сергей Балуев. - Но для развития централизованного загородного домостроения нужно найти эффективные инструменты работы со строителями и покупателями.