Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Новостройки с начинкой

Развитие придомовой инфраструктуры сейчас является одним из основных факторов, которые влияют на покупательский спрос в различных новостройках.

На рынке не осталось компаний, которые бы в качестве жилых комплексов просто сдавали кирпичные коробки, поделенные на квартиры и снабженные необходимыми коммуникациями. Частично на это влияет законодательство, однако в основном – законы рынка.

Обязательный набор

Со школами и детсадами власти и застройщики разобрались уже давно – по крайней мере, по основным вопросам. Конечно, продолжают меняться нормативы, а в ряде случаев, как например в ситуации с «Реновацией СПб», компании приходится брать на себя социальные обязательства, о которых изначально речь не шла.

Однако основной принцип не оспаривается: хочешь заселить жилой комплекс людьми – изволь построить необходимое количество объектов социальной инфраструктуры (тем более, что поправки в 214-й ФЗ позволяют направлять на эти цели средства дольщиков).

Другое дело, дополнительная начинка квартала. В зависимости от класса жилья она может быть более или менее эксклюзивной. Разумеется, можно разместить на цокольном этаже закрытый спа-салон или автомойку только для жильцов дома, однако подобные предложения характерны для относительно дорогого жилья. В основном же застройщики исходят из собственных представлений о стандартном наборе услуг для жильцов.

«Девелоперы проводят исследования потребительских предпочтений, чтобы отражать в своих проектах пожелания будущих покупателей в том числе и по наличию объектов инфраструктуры в жилом комплексе или квартале, - рассказывает Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».

—Согласно исследованиям потребностей жителей Санкт-Петербурга в объектах бытовой инфраструктуры, расположенных в границах жилых комплексов, которые проводила группа компаний «Пионер», TOP-5 магазинов и предприятий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, таков: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет; аптека; детский развивающий центр, детский сад; школа; отделение банка, банкомат».

Встроенный комфорт

О том, что именно разместится во встроенных помещениях на первом этаже, застройщики думают еще на стадии проектирования. При этом идут консультации с брокерами коммерческой недвижимости, которые позволяют определить оптимальные габариты и планировку этих помещений.

Думать приходится не только о статистически наиболее прибыльных предприятиях сферы услуг. Хороший застройщик помнит, что основными потребителями станут покупатели квартир, которым предстоит жить в непосредственном соседстве с пришедшим со стороны бизнесом. А значит, надо, в первую очередь, не вызвать раздражение новоселов.

«Среди самых нежелательных - объекты развлекательной инфраструктуры (клуб, бильярд, игровые автоматы, увеселительные заведения), предприятия общественного питания, такие как пивной бар, кафе-бар, ресторан, а также предприятия сервиса – автосервис, автозаправка, автомойка», - говорит Светлана Лежнева.

Как правило, застройщик еще на стадии строительства реализует коммерческие площади на первых этажах. При этом девелоперу приходится делать выбор между продажей и сдачей в аренду.

«90% девелоперов предпочитают продажу – это наиболее выгодный вариант, поскольку коммерческие помещения, как правило, составляют малую долю от общей площади застройки. Застройщику проще быстро получить прибыль и закончить проект, чем заниматься еще и сдачей в аренду, - говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

—Но при таком варианте жители не смогут повлиять на то, какие именно коммерческие объекты будут находиться в их доме, а застройщик в дальнейшем не сможет контролировать использование проданных им площадей. Скажем, в нашей компании стратегия другая. Крупные коммерческие помещения в «Новом Оккервиле» принципиально не продаются, а только сдаются в аренду. Такая стратегия позволяет выдерживать баланс между тем бизнесом, который интересен арендаторам и который на самом деле нужен людям». Именно этим подходом можно объяснить появление в жилом комплексе, в частности, Центра общей врачебной практики Всеволожской клинической центральной районной больницы - по сути, придомовой поликлиники.

Инфраструктура без встройки

Создание внутриквартальной среды – это работа со всей площадью, которая отдана под строительство. И если речь, к примеру, идет о застройке в существующем поселке, от девелопера требуется грамотно вписать комплекс в уже созданную инфраструктуру. Иногда это преимущество – как в случае с проектом «Новоселье: Городские кварталы». Ритейлеры чутко реагируют на активную застройку и обеспечивают новоселов всем необходимым.

«Никуда ехать за продуктами не приходится – говорят покупатели квартир. – Здесь есть «Лента», но если даже до нее нет желания добираться – можно пойти в «Пятерочку» прямо на территории, там все есть».

Однако даже если на первом этаже находятся не встроенные коммерческие помещения, а жилые квартиры, к использованию пространства можно подойти творчески. К примеру, УК «Новоселье: Городские кварталы» разместило там специальную «колясочную» для молодых мам и их детей – фактически под эти цели была приспособлена «потенциальная» однокомнатная квартира.

Отсутствие «встройки» легко компенсируется масштабным и нестандартным подходом к снабжению квартала необычными возможностями. Для проекта “Новоселье: Городские кварталы” такими стали спортивные возможности. Помимо стандартных для комфорт-класса площадок, девелопер построил ледовый дворец, где занимаются хоккеисты и фигуристы.