Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Нелегкая доля рынка

С 1 января 2017 года вступят в силу поправки в федеральный закон № 214, который регулирует долевое строительство.

Изначально этот закон был призван защищать интересы дольщиков, которые оставались беззащитными, покупая еще не построенное жилье. Та же цель обозначена и в этот раз, однако постоянное изменение правил игры на строительном рынке заставляет присмотреться к этим новшествам более пристально.

Бег с барьерами

Если раньше саморегулирование отрасли объявлялось стратегической задачей, то теперь, судя по всему, государство передумало отпускать вожжи там, где речь идет о прямом интересе миллионов россиян. Отсюда, в частности, ужесточение требований к проектной декларации застройщиков, которые намереваются привлекать деньги будущих жильцов еще на стадии котлована. Теперь компании должны будут предоставлять информацию почти по 250 пунктам.

Впрочем, даже если такую анкету застройщик заполнит, а комитет по строительству оценит, помимо чисто бюрократического остается и финансовый барьер, который, по мысли законодателей, должен обеспечить большую сохранность средствам дольщиков.

Речь об уставном капитале. Требования по нему варьируются в зависимости от того, какой именно проект предполагает реализовывать компания (2,5 млн рублей, если площадь строительства не превышает 1 500 квадратных метров, и 400 млн, если она составляет 250 тысяч квадратов).

«Поправки сырые и не проработанные, не обеспечивающие в полной мере защиту дольщиков, - считает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. - Например, размер уставного капитала все равно не будет способен покрыть все издержки в случае банкротства застройщика, так же, как и страховые компании не смогут произвести страховые выплаты по всем заключенным договорам. Увеличение уставного капитала приведет только к тому, что небольшие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка, так как не смогут изъять эти деньги из оборота. Это приведет к уменьшению количества застройщиков, монополизации рынка и росту цен на недвижимость».

Впрочем, в законе упоминается такая категория как связанные договором поручительства с застройщиком юридические лица. Таким образом, по крайней мере на первом этапе несколько сравнительно небольших застройщиков могут объединиться, чтобы вместе наскрести необходимый уставной капитал.

Компенсационный фонд – отраслевая копилка

Главной новацией должно стать создание компенсационного фонда долевого строительства. Сейчас имущественную ответственность за обанкротившихся застройщиков несут страховые компании.

Систему страхования, регулярно дающую сбой, с определенной периодичностью пытались подлатать, а теперь нашили альтернативный вариант: убытки дольщикам будут возмещаться из специального фонда, куда сами застройщики должны будут отдать до 1% от предполагаемой стоимости возведения объекта.

К этой идее по-прежнему остается много вопросов. «Боюсь, нам предлагают заменить одну неработающую схему на другую, - говорит директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. - Компенсационный фонд – это круговая порука, анахронизм, не имеющий никакого отношения ни к рынку, ни к защите интересов дольщиков. Если, конечно, не рассматривать цену квадратного метра как самый насущный покупательский интерес. Подобное фондирование неизбежно повысит стоимость квадратного метра, так как из оборота уйдет значительная сумма денег, восполнять нехватку которых придется за счет кредитования. Деньги станут дороже. Не все застройщики это выдержат. Последующее ослабление конкуренции тоже, разумеется, не в интересах покупателя. Конечно, страхование, при всей его неидеальности, для нас более предпочтительная схема, чем компенсационный фонд».

«Насколько я знаю, еще не определены правила работы с компаниями, для этого должно быть выпущено соответствующее постановление Правительства, - подчеркивает Николай Гражданкин. - Схема работы со страховщиками более прозрачная и понятная. Кроме того, на рынке представлено несколько страховых компаний, работающих со строящейся недвижимостью, - можно выбирать, а не пользоваться услугами одного-единственного монополиста».

Первичка по цене вторички

Главная претензия к изменениям в строительном законодательстве – их регулярность. Застройщиков постоянно переводят на новые бюрократические рельсы. И даже поправки в 214-й закон – это всего лишь один пункт в списке из порядка 60 отраслевых законодательных изменений этого года.

«Строительство – это длинные деньги. Нам нужно хотя бы пять лет, в течение которых строительное законодательство не будет меняться, - говорит Надежда Калашникова. - Иначе получается, что мы входим в проект с одной экономикой, затем меняются какие-то нормативы, вся экономика летит в тартарары, ты пытаешься как-то выбраться из этой ситуации. У нас в этом году два новшества – изменения в ПЗЗ и поправки в 214-й закон. И то и другое сработает на повышение цен».

На него же сработает, видимо, и введение так называемых эскроу-счетов. Закон предлагает размещать на таких счетах в аккредитованных банках средства дольщиков, которые застройщик сможет получить только после передачи ключей покупателям.

Однако из этого следует, что жильцы перестают инвестировать в проект на стадии строительства, перестают быть «дольщиками» . В таком случае странно было бы ожидать, что при уровне гарантий, характерном для вторичного рынка, цены на жилье будут оставаться в границах первичного.