Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Долгосрочное планирование с оглядкой на соседей

Гармоничное развитие Петербурга тормозит игнорирование некоторыми девелоперами процессов, происходящих на соседних территориях. Ориентация застройщиков исключительно на действующие нормативы приводит к хаотичному развитию, мешая прогнозировать будущее городской среды.

В Петербурге давно научились строить по нормативам, но все еще делают это без оглядки на то, как развиваются соседние территории. «Подавляющее большинство девелоперов не думают об осмысленном планировании территорий, а просто проектируют по нормативам: детский сад, мусорные площадки с санитарными зонами, озеленение и благоустройство», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Когда спонтанность вредит

Подобная практика имеет порой скверные последствия как для существующей рядом застройки, так и для города в целом. «Именно поэтому проекты у нас часто выглядят очень разнородными и вырванными из контекста – каждый занимается только своим, - продолжает Николай Пашков. – При этом соседи могут серьезно повлиять на среду вокруг уже построенного жилья. Самый показательный пример, пожалуй, это Морская набережная. Раньше там были дома, из которых открывался вид на набережную и залив, а теперь из окон виден ЗСД и новая застройка на намыве».

«Сегодня планирование происходит стихийно, без учета многих факторов, - отмечает основатель кафедры Института дизайна и урбанистики при ИТМО Михаил Климовский. – К сожалению, своей задачей девелопер считает получение участка, максимально быструю реализацию проекта и уход с территории».

Город, между тем, организован сложно. Кроме объектов инфраструктуры он также состоит из потоков ресурсов, социальных институтов и катализаторов культурного развития. Их спонтанное появление и экспансия способны привести к хаосу. Чтобы рассматривать город как единый организм, необходимо понимать, как он будет меняться с течением времени. По мнению Михаила Климовского, оценить конкретную территорию поможет изучение влияющих на ее развитие факторов. Они позволят понять, как через 5-10 лет будут чувствовать себя жители и каких поведенческих моделей они будут придерживаться. Комплексный анализ может также определить, на каких территориях стоит ввести мораторий на строительство жилья, из-за того, что город не успевает обеспечивать возводимые девелоперами кварталы инфраструктурой. Это помогло бы избежать проблем, решать которые с каждым годом будет все сложнее.

Горизонт планирования должен составлять 20-25 лет. «Это связано с демографической ситуацией и поведенческими моделями людей, - отмечает Михаил Климовский. – Например, сначала молодая семья заезжает в квартиру-студию, потом появляются и растут дети. Планирование должно спрогнозировать, как это повлияет на пространство, недвижимость и т.д. Именно поэтому очень важно переходить от анализа, основанного на экономическом целеполагании и традиционном архитектурно-строительном анализе к более сложной, построенной на учете различных факторов оценке».

На каток, футбол, в детский или яблоневый сад

Впрочем, уже известны случаи, когда девелоперы идут дальше положенного по нормативам. Вложения в инфраструктуру обусловлены, понятно, не филантропией, а расчетом, что большая привлекательность даст соответствующий экономический эффект. Однако покупателям жилья мотивация застройщика не важна.

«Все зависит от класса проекта: чем выше классность, тем более оригинальна концепция, - говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Играет роль и масштаб проекта. В проектах, которые реализуются на территории целых микрорайонов, застройщик может организовать не просто зеленую зону или детскую площадку, а целый парк отдыха».

Такую идею холдинг Setl Group воплотил в комплексе «Солнечный город», реализовав самый крупный в Петербурге парковый проект. Внутреннее пространство парка площадью 50 тыс. кв. м грамотно разделено на тематические зоны: игровую – с яркими разновозрастными детскими площадками, спортивную, прогулочную и зоны отдыха. В парке есть футбольный стадион с трибунами, волейбольная и баскетбольная площадка. На территории проложены пешеходные дорожки, живые изгороди и мини-холмы.

Проект, расположенный у воды, дает девелоперу дополнительные возможности благоустройства. Так, в текущем году Setl Group завершил создание фитнес-набережной в проекте «ЗимаЛето». На берегу Охты создана рекреационная прогулочная зона площадью почти 12 тыс. кв. м, высажены ивы и клены, установлены скамейки. На набережной также появилась велодорожка длиной более 700 метров. Для жителей, которые предпочитают йогу или разминки на открытом воздухе, Setl Group построил пирс с покрытием из террасной доски.

Инвестиции в правильное развитие подрастающего поколения сделал застройщик комплекса «Новоселье: Городские кварталы». Здесь построена ледовая арена ICE RINK, где есть возможность заниматься командными видами спорта. Впрочем, не только командными. Кроме школ футбола и хоккея для ребят открыты секции художественной гимнастики и фигурного катания.

Меньше возможностей разнообразить инфраструктуру комплекса, строящегося в обжитых районах Петербурга. Но застройщики, по-настоящему желающие привлечь к своему проекту покупателей, выход находят. Так, в возводимом в Выборгском районе Петербурга комплексе «Георг Ландрин» будет необходимая инфраструктура, включающая медицинский центр, футбольный стадион, детские и спортивные площадки. Здесь будет разбит яблоневый сад. В расположенных на первых этажах комплекса нежилых помещениях, площадь которых составляет 2 тысячи кв. м расположатся офисы, магазины, кафе и рестораны.

За пристрастиями покупателей жилья пристально наблюдают и в ГК «КВС». И предлагают новые возможности. Так, в жилом комплексе «Жили Были» девелопер решил построить бассейн. В результате, продажи квартир в этом проекте стали успешней, чем в расположенном в этой же локации комплексе «Континенты». А в проекте «Новое Сертолово» девелопер возвел отдельное здание для большого магазина. И у жильцов комплекса появилась возможность отовариваться в супермаркете Spar, который тут же стал резидентом проекта.

Похвастаться строительством бассейна или приглашением в проект определенного ритейлера могут немногие, хотя в период строительства мало кто может удержаться от деклараций, какие операторы займут первые этажи. Некоторые девелоперы даже предпринимали попытки управления концепцией использования встроенных помещений. Однако она может работать только при одном условии – помещения должны сдаваться в аренду и принадлежать либо девелоперу, либо управляющей компании, которая контролирует состав арендаторов.

«Подавляющее большинство девелоперов распродает встроенные помещения, чаще всего в разные руки, и каждый собственник в индивидуальном порядке решает, кому эти помещения сдавать, исходя их своих финансовых ожиданий, - говорит Николай Пашков. – Часто в новых жилых комплексах мы видим многочисленные магазины пива, парикмахерские и т.д. Безусловно, со временем спрос регулирует состав tenant mix. Но не очень высокодоходным операторам сложно взять в аренду помещение в новом доме, и из-за этого все равно возникает некоторый перекос в составе арендаторов».