Между себестоимостью проекта и комфортом жильцов

Высотность – одна из важных характеристик проекта. Практика показывает, что чем больше этажей в домах жилого комплекса, тем менее комфортна в нем жизнь: больше соседей по лестничной площадке и в доме вообще, меньше места для парковки авто, сильнее загружены детские площадки и объекты инфраструктуры, частые пробки на выезде и подъезде к дому и т.д. Вероятно поэтому, девелоперы не всегда строят на максимально разрешенную высоту.

Комфорт важнее денег…  

«Основную часть проекта «Новоселье: Городские кварталы» формируют среднеэтажные дома, высота которых – 9-12 этажей, - комментирует директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Рядом с ними уже почти построен квартал «ETA VILLAGE НОВОСЕЛЬЕ», состоящий из трехэтажных домов. Участок, на котором расположен малоэтажный квартал, мы также могли бы застроить домами 9-12 этажей. Хотя бы потому что квартир в них больше, чем в трехэтажных и доходность от их продажи была бы выше. Этим свою страсть к высоткам объясняют многие застройщики. Но мы сделали иначе, поскольку считаем, разбавив среднеэтажную застройку малоэтажкой, сможем создать более комфортную и гармоничную среду».         

… но не себестоимости

В «Полис Групп» отмечают, что себестоимость проекта не менее важна как для застройщика, так и для покупателя. Не уделяя ей внимание, первый рискует обанкротиться, второй – не сможет купить квартиру. «Ни одна компания не будет работать в себе в убыток, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Плюс, жилье в малоэтажных проектах всегда обходится покупателю гораздо дороже, соответственно, застройщику его сложнее продать».

Что могут ПЗЗ

При определении стоимости участка, в том числе играет роль и его назначение, определяемое правилами землепользования и застройки. ПЗЗ устанавливают параметры освоения девелопером площадки, регламентируют высотность, плотность и площадь застройки, объем строительства и озеленения.

Однако, по мнению Ольги Ульяновой, запрет застраивать участок высотными домами вряд ли заставит владельца земли сильно уступить застройщику в цене. А стоимость земли – едва ли не единственная статья расходов, на которой можно сэкономить. Остаются также такие затраты, как инженерия, социальная инфраструктура, строительство дорог и обустройство дворового пространства. И они напрямую от количества этажей не зависят.

Действительно, территорию для строительства нужно обеспечить инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Магистральные дороги и выезды из жилого комплекса не зависят от количества квартир, а затраты на строительство детских садов и школ – от количества мест в них. Зато возрастает протяженность наружных инженерных сетей. И если все эти вложения разделить на меньшее количество квартир, получаемое при малоэтажке, стоимость квадратного метра жилья сразу возрастает.

В четырех стенах

Многие застройщики, впрочем, не видят больших проблем, в строительстве высоток, считая, что основной комфорт должен быть внутри дома. «Комфорт проживания в жилом комплексе, прежде всего, зависит от проработки девелопером своего продукта – удобных планировок, современных инженерных систем, наличия готовой отделки, качественно обустроенных мест общего пользования, функциональной и красивой придомовой территории», - говорит заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.

Функциональная и красиво обустроенная придомовая территория все-таки обозначена. Но в последнюю очередь. А если бы не в последнюю, хватит ли этих узких озелененных полосок на всех жителей высотки?

Все беды – из прикадья

По мнению директора департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, высотное строительство дискредитировано опытом застройки локаций вроде Шушар, Девяткино и Кудрово. Именно эта практика сформировала негативное отношение к высотным проектам как к попытке девелоперов максимизировать свою прибыль в ущерб комфорта жителей. «Такие «эконом» варианты сегодня теряют покупателей, - отмечает эксперт. – Теперь, чтобы построить жилой комплекс, нужен более разумный подход к планировкам и благоустройству прилегающей территории».

Пентхаус не спасет

Вместе с тем, по мнению Аси Левневой, не стоит проводить прямую зависимость между высотностью проекта и комфортной жизнью в нем. Например, если в квартирах высокие потолки, просторные комнаты, панорамные окна или террасы, а рядом есть инфраструктура и паркинг с достаточным количеством машино-мест, то проект вполне может быть престижным. «Так, в «Балтийской жемчужине», помимо малоэтажных кварталов, построены высокие дома с двухуровневыми панорамными пентхаусами на последних этажах с роскошным видом на Финский залив», - рассказывает Ася Левнева.

Когда предлагают усомниться в комфорте жителя двухуровневого пентхауса с роскошным видом на Финский залив, спорить сложно. Но это все тот же комфорт в четырех стенах. Возможность обретаться в поднебесных покоях есть лишь у единиц. Да и они не смогут пребывать там постоянно. Надо иногда спускаться на землю. А там обычные проблемы с въездом и выездом из микрорайона, толчея на парковке и толпы соседей. К счастью, относительно недавно в ПЗЗ появилась базовая 40-метровая высота, демонстрирующая ориентацию города на среднеэтажную застройку.