Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Спрос на землю в Петербурге растет

Фото: user1490794528/ Pixabay

Застройщики запасаются землей впрок, несмотря на падение спроса на жилье. Основная застройка скоро будет вестись в обжитых районах Петербурга.

Летом Knight Frank St Petersburg опубликовал данные своего исследования, согласно которым продажи жилья в Петербурге за год сократились на треть, причем в зависимости от локации, по-разному. В целом, по сравнению с прошлым годом, спрос упал более чем на треть (34% в кв. метрах и 38% – в штуках квартир). Эксперты объяснили это падение избытком предложения, а также недостатком желающих и одновременно имеющих возможность купить новую квартиру. А опережающее падение продаж в периферийных районах –спецификой их развития. Потребительские характеристики реализуемых на окраинах проектов – невысоки, жилые комплексы мало чем отличаются друг от друга и конкурируют, в основном, ценой. Поэтому в пригородах интерес к покупке жилья падает быстрее. Если в городе спрос за второй квартал 2017 снизился всего на 5%, то на пригородных территориях – на все 20%.

Подготовка к отходу

Понятно, что застройщики о состоянии продаж на окраинах знают давным-давно, делают выводы и принимают соответствующие решения. Совсем недавно выяснилось, что они стремительно скупают земли в обжитых районах Петербурга. По данным Rusland SP, за первые три квартала 2017 года спрос на участки для строительства жилья в пределах КАД и административных границ города вырос на 120%.

В частности, с начала 2017 года под строительство жилья в Петербурге в пределах КАД девелоперы купили порядка 80,5 га против 36,6 га за первые девять месяцев 2016 года. По данным Rusland SP, течение первых трех кварталов 2017 года участки под строительство жилой недвижимости и апартаментов приобрели «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «ПИК», Etalon Group, EKE Group, Seven Suns Development, «Полис Групп», холдинг RBI, «ПСК», «Аквилон Инвест», СК «Темп», «Гринхаус» (дочка «Базис-А»).

«Ажиотаж вокруг реализации жилых проектов в районах Мурино-Девяткино, Кудрово и Шушары проходит, – отмечает партнер Rusland SP Андрей Бойков. – Сегодня спрос на жилье в этих местах таков, что многие девелоперы вынуждены переориентироваться с масштабных строек в ближайших пригородах Петербурга на реализацию точечных проектов в черте города».

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», «Полис Групп» приобрела участки на Октябрьской набережной и Комендантском проспекте, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» – на намыве Васильевского острова, Seven Sun Development – в районе метро «Звездная», «Арсенал Недвижимость» – в Каменке. «Сделки чаще всего совершаются в границах города, что объясняется серьезной разницей в цене между квартирами в Петербурге и пригородах», - отмечает руководитель центра Ольга Трошева.

Существенная разница в цене обусловлена не только удаленностью от центра города, но также качество и количеством проектов. Поэтому некоторые застройщики планируют продажу приобретенных ранее участков в пригородах, видимо, подумывая надолго уйти из приграничных районов. «Некоторые девелоперы, реализующие проекты в так называемом «заКАДье», рассматривают возможность продажи припасенных в данных локациях земельных активов, – рассказывает Андрей Бойков. – В результате выхода из этих проектов средства будут реинвестированы в районы, где спрос на квартиры более стабилен. Дело в том, что из-за серьезного насыщения ближайших пригородов Петербурга предложением и, как следствие, демпинга цен, реализация там новых проектов в прежних масштабах становится невыгодной».

Покупать все равно будут

Впрочем, в ближайшее время доступное жилье никуда не денется. Ожидать, что строительство в приграничных районах прекратится вовсе, не стоит. «Безусловно, не все девелоперы уйдут из новых районов, – подчеркивает Андрей Бойков. – Многим игрокам вполне комфортно работать в этих локациях, есть планы по дальнейшему развитию. Например, анонсирован крупный проект компании «Самолет ЛО» в деревне Лаврики. Есть и другие проекты. Спрос со стороны покупателей сохранится, но скорость поглощения предложения будет постепенно снижаться».

Да и начатые проекты нужно завершить. «В настоящее время застройщики продолжают осваивать большие объемы земель, приобретенных под действующие проекты, - говорит Ольга Трошева. – Получен достаточно большой объем разрешений на строительство, поэтому мы прогнозируем стабильную, равновесную ситуацию со строительством и ценами на жилье в ближайшие годы. Зачастую это проекты редевелопмента».

Кроме того, в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», считают, что о тенденциях говорить пока рано. По данным центра, среди находящихся сегодня в поиске интересных участков в городе такие застройщики, как «Setl City», «Росстройинвест», «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «ЛенСпецСМУ», «ЦДС», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Арсенал–Недвижимость», «Navis Development Group», «Normann». Кроме того, в Петербурге продолжают экспансию региональные застройщики. Пополнение земельного банка ведут московская «ФСК Лидер», казахстанские девелоперы «Базис-А» и «BI Group».

«Интерес к землям в городе сохраняется, сегодня 80% девелоперов Петербурга и Ленобласти рассматривают возможность пополнения портфеля проектов и находятся в постоянном поиске привлекательных предложений, - отмечает руководитель центра Ольга Трошева. – Вместе с тем, сделки с землей – длительный, тянущийся порой более года, и достаточно закрытый процесс. Поэтому итоги 2017 года можно будет подводить в начале 2018».

Поближе построишь…

Намечающуюся переориентацию застройщиков на обжитые районы города можно расценивать и как положительный признак. Так, по мнению руководителя проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерины Тейдер, рост спроса на землю по сравнению с прошлым годом говорит о некоторой стабилизации рыночной ситуации в связи с формированием законодательной базы, адекватной движению рынка и его тенденциям. Наиболее простые для освоения земельные участки находятся в собственности девелоперов или уже застроены. А существующие территории для реализации на них проектов по строительству жилья требуют существенных усилий. Осознавая возможные трудности, девелоперы, тем не менее, готовы работать.

Сделать это будет, по всей видимости, не просто, если оценивать проект в целом. Хотя, эксперты настроены позитивно. «Стоимость квадратного метра будет соответствовать реальному спросу, - говорит Екатерина Тейдер. – Тем не менее, мы понимаем, что сейчас наиболее активный интерес к приобретению жилья существует в сегменте эконом-класса. Еще больше повлияет на спрос в этом сегменте снижение ипотечных ставок. Увидеть подтверждение этому можно уже сегодня – количество сделок по ипотеке заметно возросло».

…дороже продашь?

Тем не менее, переориентация застройщиков на обжитые районы Петербурга должна не только отвечать запросам покупателей, но также соответствовать их возможностям. Точечные проекты в этом отношении проще, чем проекты комплексного освоения территорий за КАД. Но их маржинальность ниже, даже при отсутствии больших затрат на организацию транспортной, инженерной, а порой и социальной инфраструктуры. А сколько стоит редевелопмент? Осуществлять его можно практически на любом участке земли, вопрос лишь в том, насколько это обоснованно и необходимо. Но очевидно, что жилье, построенное в результате редевелопмента, не всегда станет наиболее выгодным предложением на рынке. Подобные проекты, как правило, сложные и дорогостоящие. И дешевая ипотека не станет панацеей.